Экспертиза разделов проектной документации: положение, состав, прохождение и утверждение

Строительные фирмы при реализации многих проектов должны осуществлять экспертизу проектной документации.

Экспертиза проектной документации: регулирующее законодательство

Главный источник права, который регламентирует то, каким образом должна проводиться экспертиза разделов проектной документации, — Градостроительный кодекс РФ. А именно — статья 49 Кодекса.

Еще один важнейший источник права, используемый при рассматриваемых правоотношениях — Постановление правительства РФ № 145, принятое 05.03.2007 года. Оно регулирует порядок проведения экспертизы государственными органами.

Следующий ключевой источник права — Положение о составе разделов проектной документации, утвержденное Постановлением правительства России № 87, которое было принято 16.02.2008 года. В данном Положении утверждены основные требования к соответствующей документации, в отношении которых при экспертизе проводится проверка на предмет корректности оформления и содержания.

Аналогичный по назначению источник права — Положение о негосударственной экспертизе, которое было введено Постановлением правительства России № 272, принятым 31.03.2012 года. В свою очередь, данный нормативный акт регулирует то, каким образом проводится процедура, о которой идет речь, частными организациями, имеющими необходимую компетенцию.

Экспертиза разделов проектной документации осуществляется в случае, если речь идет о реализации проекта, в рамках которого возводится объект капитального строительства. В целях реализации подобных проектов также могут проводиться инженерные изыскания. В отношении них также проводится соответствующая экспертиза.

Процедура, о которой идет речь, в соответствии с положениями регулирующего законодательства может быть проведена государственными или же частными организациями. По своему выбору застройщик или же заказчик выбирают хозяйствующий субъект, который имеет компетенции в проведении экспертизы проектной документации, а также направляет туда необходимые источники и, если это необходимо, результаты инженерных разработок.

Когда экспертизу не нужно проводить: малоэтажные сооружения

Полезно будет рассмотреть то, в каких случаях в соответствии с регулирующим законодательством экспертиза разделов проектной документации не проводится.

В частности, это возможно, если речь идет о постройке отдельно стоящих жилых зданий, в которых присутствует не более 3 этажей, и в которых предполагается заселение 1 семьи. То есть дом должен быть признан объектом индивидуального строительства.

Экспертиза, о которой идет речь, не проводится, если по проекту осуществляется постройка жилых домов, которые также состоят не более, чем из 3 этажей, и представлены блоками в количестве, не превышающем 10, в то время как в каждом из них предполагается проживание 1 семьи. При этом здание должно иметь общие стены, а проемы между соседними блоками должны отсутствовать. Кроме того, каждый блок должен иметь выходом на участок общего пользования. В данном случае речь идет о доме блокированной застройки. Отметим, что в соответствии с законодательством РФ экспертиза разделов проектной документации данного объекта недвижимости все же может быть проведена, если они возводятся за счет российского бюджета.

Проведение процедуры, о которой идет речь, не осуществляется, если строится жилой дом высотой не более чем в 3 этажа, состоящий из блок-секций в количестве не более 4, в каждой из которых имеется несколько квартир, а также помещений, предназначенных для общего пользования. В свою очередь, каждое жилое помещение должно иметь отдельный подъезд, который выходит на участок общего пользования. Аналогично рассматриваемая экспертиза данного объекта недвижимости должна быть проведена, если здание строится за счет бюджета РФ.

Когда экспертизу можно не проводить: коммерческие сооружения

Процедура, о которой идет речь, не проводится, если по проекту осуществляется строительство отдельно стоящих капитальных объектов недвижимости высотой, не превышающей 2 этажа, площадью не более 1500 кв. м, не предназначенных для заселения граждан и использования соответствующих ресурсов в хозяйственной деятельности. Экспертиза и утверждение проектной документации подобных объектов недвижимости, вместе с тем, проводятся, если они классифицируются как опасные, сложные или же уникальные сооружения.

Рассматриваемая процедура не проводится, если по проекту строятся отдельно стоящие капитальные объекты высотой, не превышающей 2 этажа, имеющие общую площадь не более 1500 кв. м и предназначенные для осуществления хозяйственной деятельности, не требующей обустройства санитарно-защитных участков либо предполагающей использование имеющихся — в пределах границ территорий, на которых расположены данные объекты недвижимости. Если здание относится к опасным, сложным или же уникальным объектам — прохождение экспертизы проектной документации становится обязательным.

Не требуется проведение рассматриваемой процедуры, если речь идет о строительстве буровых скважин, которые обустраиваются в соответствии с законодательством РФ о недропользовании.

Стоит отметить, что если какой-либо из объектов, рассмотренных нами выше, находится на охраняемой территории, на которой располагается трубопроводная инфраструктура, то экспертиза, о которой идет речь, должна быть проведена.

Когда экспертиза не проводится: прочие основания

Рассматриваемая процедура не осуществляется, если возведение капитального объекта не требует получения разрешения на проведение строительных работ. Не производится экспертиза отдельных разделов проектной документации, которые подготовлены в целях осуществления капремонта тех или иных объектов — если речь не идет о проведении ремонта автомобильных дорог, которые предназначены для общего пользования.

В каких случаях могут не проверяться результаты инженерных работ?

Что касается инженерных изысканий — их результаты не могут быть проверены в рамках экспертизы в случае, если соответствующие работы проводились при строительстве объектов, по которым рассматриваемая процедура не осуществляется. Аналогично — экспертиза изысканий не требуется, если для строительства объекта не требуется получения разрешения.

Рассмотрим теперь то, каким образом на практике осуществляется экспертиза, о которой идет речь. Поскольку данная процедура может проводиться как государственными, так и частными структурами, полезно будет изучить специфику обоих ее предусмотренных законом вариантов. Начнем с рассмотрения особенностей проведения государственной экспертизы. Осуществляется она, как мы отметили выше, на основе Положения, которое было принято Постановлением Правительства РФ № 145.

Государственная экспертиза проектной документации: предварительная проверка документов

Первый этап в рамках государственной проверки проектной документации — это, собственно, предварительная проверка источников, предоставленных строительной компанией в уполномоченное госучреждение. Данная процедура осуществляется в течение 3 рабочих дней. В случае если состав проектной документации для сдачи в экспертизу одобрен, фирме высылается договор на осуществление рассматриваемого мероприятия. Если с документами не все в порядке, строительной компании направляется мотивированный отказ.

Государственная экспертиза: какие документы нужны?

В зависимости от того, в какой момент времени хозяйствующий субъект желает провести проверку непосредственно проектной, а также инженерной документации, формируется конкретный перечень источников, предоставляемых в компетентный государственный орган. Например, если фирма желает провести экспертизу обоих типов документации одновременно, то необходимо предоставить в экспертную организацию:

- заявление по установленной форме;

- копии правоустанавливающих документов;

- копию плана городской застройки;

- собственно, проектную документацию;

- копию задания на разработку проекта;

- документы, отражающие результаты инженерных работ, а также копию заданий на их проведение.

Проведение государственной экспертизы

После того как было осуществлено предварительное утверждение проектной документации, подлежащей экспертизе, проводится непосредственно процедура, о которой идет речь. Государственная проверка строительных документов — платная услуга. Поэтому, одновременно с подписанием договора с госструктурой, которая проводит экспертизу, хозяйствующий субъект перечисляет в пользу данной организации предусмотренную контрактом плату. После эксперты начинают проверять документацию.

Данная процедура проводится в срок, не превышающий 3 месяцев. При этом, если объект недвижимости не относится к категории уникальных, то продолжительность экспертизы не должна превышать 45 дней. Каковы наиболее примечательные нюансы процедуры, о которой идет речь?

Прежде всего можно отметить, что перечень разделов проектной документации для прохождения экспертизы может исследоваться на предмет ошибок, которые могут привести к вынесению отрицательного решения экспертов, и при необходимости — корректироваться. При этом данная опция обычно прописывается в договоре между строительной фирмой и экспертной организацией. Более того, если в проектной документации либо источниках, в которых отражаются сведения об итогах инженерных работ, обнаруживаются недостатки, вследствие которых может быть проблематично оценить соответствующие источники, то эксперты в скорейшие сроки информируют об этом строительную фирму и просят устранить недочеты. Как правило, срок, в течение которого хозяйствующий субъект должен, узнав то, какие разделы проектной документации необходимы для экспертизы в целях выставления источникам достоверной оценки, а также то, что требуется их корректировка, не превышает 10 дней с момента направления экспертами уведомления.

В процессе работы над проектной документацией компетентное в вопросах экспертизы государственное учреждение может затребовать от хозяйствующего субъекта предоставления дополнительных документов, расчетов, различных технологических решений.

Результат проведения государственной экспертизы

По итогам работы экспертов формируется положительное или отрицательное заключение специалистов соответствующих государственных структур касательно соответствия предоставленной строительной фирмой документации установленным в различных регламентах требованиям. При этом аналогичная оценка выставляется также инженерной документации. Только при условии, что все разделы проектной документации для ТЦ на экспертизу или, например, офисного центра, прошли проверку, можно утверждать проектную документацию. Результаты работы специалистов компетентной госструктуры можно оспорить. Для этого требуется решение суда. Экспертиза проектной документации раздела АС, в котором речь идет об архитектурно-строительных решениях, должна быть объективной, но если это не так, то хозяйствующий субъект вправе инициировать рассмотрение спорных вопросах в судебном порядке. Результаты работы экспертов обычно оформляются в нескольких экземплярах.

Негосударственная экспертиза проектной документации: нюансы

Если даже в по итогам работы специалистов компетентной госструктуры одобрены все составляющие строительную документацию разделы, государственной экспертизы проектной документации может быть недостаточно с точки зрения потребностей хозяйствующего субъекта, возникающих при реализации тех или иных производственных задач. В этом случае строительная компания может обратиться в частную структуру, имеющую компетенции в проведении государственной экспертизы строительной и инженерной документации. Каковы основные преимущества в обращении в соответствующую организацию?

Прежде всего можно отметить, что независимая оценка проектной документации частной фирмой обычно проводится быстрее, чем в случае с обращением в компетентное государственное учреждение. Это может быть обусловлено, к примеру, наличием большого количества специалистов, у которых есть необходимая квалификация для проведения экспертиза, в штате соответствующей фирмы.

Во многих случаях обращение в специализированные организации, занимающиеся негосударственной экспертизой строительной документации, дешевле, поскольку данные фирмы вправе выставлять цены на свои услуги без привязки к тарифам, установленных на законодательном уровне.

Как правило, при обращении в частную компанию не имеет значения то, в каком конкретно регионе зарегистрирована строительная фирма. Это позволяет обойти формальности и значительно ускорить процедуру решения задач, которые стоят перед строительной фирмой.

Негосударственная экспертиза разделов проектной документации во многих случаях проводится быстрее, поскольку ее сроки, как и в случае с ценами, не определены законодательно — они фиксируются в договоре. Исходя из возможностей организации, в которой работают эксперты, сроки обсуждаются, и во многих случаях они могут быть самыми оперативными.

Проведение негосударственной экспертизы строительной документации может сопровождаться значительно более интенсивным взаимодействием между заказчиком и исполнителем по любым вопросам, имеющим отношение к решению задач, поставленных перед строительной фирмой. Специалисты экспертной организации в данном случае не ограничены регламентами, которые в значительной степени определяют то, каким образом, в свою очередь, должна осуществляться деятельность государственных структур.

Услуги частных организаций могут быть представлены в более широком перечне, чем государственные в рамках экспертизы строительной документации. Например, эксперты соответствующих фирм могут не просто указать на обнаруженные в документах, предоставленных заказчиком, недостатков, но также предоставить клиенту дополнительные консультации на предмет осуществления корректировки тех или иных источников.

Можно отметить, что негосударственная экспертиза разделов проектной документации во многих случаях предшествует последующему направлению источников, исследованных частными экспертами, уже в государственные структуры — если это необходимо с точки зрения требований к реализации конкретного строительного проекта.