Obveznice (hipoteke) v Rusiji: kje banke sprejemajo denar za hipoteke?

Obveznice (hipoteke) zasedajo več kot 80% vseh nepremičninskih transakcij v ZDA, v Rusiji - manj kot 10%. Prospektivnost vrednostnih papirjev je očitna. Vendar pa mnogi ne poznajo le tistih hipotekarnih obveznic, temveč tudi osnovne koncepte.

Osnove

Obveznice so vrednostni papirji, ki dajejo pravico do prejemanja določenega zajamčenega dobička. Imajo dve vrsti:

1. Na predstavitvi - kupili bolj poceni, prodali več.
2. Fiksne obresti - po določenem času predpostavlja prihodek vlagatelja (kupon).

Obveznice so dolžniški vrednostni papirji. Vrnitev je zagotovljena z oceno podjetja. Bolj stabilno podjetje, bolj verjetno je, da prejme obljubljene prihodke.

Kaj so obveznice? (hipoteka)?

Hipotekarne obveznice so dolžniški vrednostni papirji, naložbe za refinanciranje v nepremičninska posojila.

Na primer, banka "AAA" izdaja posojila za nakup stanovanj. Kapital je seveda omejen. Ob 1 milijardi rubljev lahko banka izda na primer 1.000 posojil. Seveda se bo nepremičninski trg ustavil, ko bo kreditna organizacija zmanjkalo finančnih sredstev.

Kdo ima koristi?

Izdaja hipotekarnih obveznic je koristna za vse udeležence na trgu:

• Banka - poveča obseg posojil, izdanih za hipoteke.
• Investitor - vlaga denar v sredstvo, ki bi, odvisno od cene stanovanj, raste.
• Posojilojemalec - stopnja hipotekarnih hipotekarnih posojil se zmanjša za 1,5-2%. Seveda so številke majhne, ​​vendar v smislu velikega zneska posojila so koristi očitne.
• Builders - gradbena podjetja ne "zamrznejo" svoje objekte, ampak še naprej delajo.
• Država prejme davke od gradnje in prodaje.
• Delavci jih ne zmanjšajo zaradi pomanjkanja dela.

Kako so zavarovane zadolžnice?

Zdaj o tem, kako deluje ta trg. Bank "AAA" izda posojilo za nakup nepremičnin v višini 5 milijonov rubljev. Na njih izdaja obveznice (hipoteko) in jih prodaja na borzi. Denar, ki ga vlagajo vlagatelji, je namenjen novim posojilom. Varščine za vrednostne papirje zagotavljajo plačila državljanov za hipoteke.

Alternativa

Obveznice (hipoteke) niso edino orodje za vlagatelje na tem trgu. Obstajajo alternative:

• Potrdilo o udeležbi pri hipoteki - delež zneska posojila za nakup sredstva. Investitor dobi pravico do dobička iz nepremičnin.
• Hipoteka - varščina, ki potrjuje pravico do prejema denarja od posojilojemalca. Razlika od obveznice (hipoteke) je, da je hipotekarno zavarovanje kupljena nepremičnina.

Značilnosti vrednostnih papirjev v Rusiji

Seveda, ideja, ki je prišla iz ZDA, lahko prinese pozitivne trenutke na našem trgu. Vendar hipotekarne obveznice v Rusiji povzročajo veliko vprašanj med vlagatelji in strokovnjaki. Izraz "stabilnost" se ne uporablja za razvoj gospodarstva naše države, zlasti na trgu nepremičnin. V zadnjih 1,5-2 letih se je ne samo ustavil v rasti, ampak tudi znatno zmanjšal. Obveznice (hipoteke) ne morejo prinesti dohodka iz trga nepremičnin, če ne rastejo.

Druga težava je visoki stroški vrednostnih papirjev. Zasebne gospodarske družbe in navadni državljani zaradi tega ne bodo mogli postati vlagatelji. Vsi upi so namenjeni nedržavnim pokojninskim skladom, bankam z brezplačnimi sredstvi, ki domnevno ne vedo, kam naj jih vlagajo.

Tretji problem je pomanjkanje dobro premišljenega zakonodajnega okvira.

Lahko povzamete: visoki stroški vrednostnih papirjev, nestabilnost hipotekarnega trga in neupravičeno pravno podlago verjetno ne bodo omogočili razvoj te vrste vrednostnih papirjev v Rusiji.

Zakaj so hipotekarne obveznice privedle do propada sistema v letu 2008?

Kriza v letu 2008 se je začela ravno s hipotekarnimi obveznicami (CDO). Dejstvo je, da so številni vlagatelji začeli kupovati vrednostne papirje, saj vedo, da trg nepremičnin nenehno narašča. To je vplivalo na strategijo bank, ki so bile brezbrižne do solventnosti svojih strank. Glavna stvar je, da morajo biti. Obstajajo primeri, ko je bila za 500 tisoč dolarjev izdana hipoteka osebam, ki niso imele stalnega dohodka. Za banko so tveganja minimalna - ta denar so prejeli na borzah od prodaje hipotekarnih obveznic.

Tudi banke so izdale kreditne zamenjave, to je zavarovanje, če dolg ni plačan.

Toda piramida je tako močno zvijala, da je pod njimi začela izdajati vezi (sintetični CDO). Ker analitične družbe niso vedele, kaj je bilo, so se oprli na podatke investicijskih družb, ki so jih izdale. Nekateri so vedeli, vendar so se bojali izgube velikih kupcev. Od tveganih BBB obveznic so postali še bolj problematično, vendar je bila stopnja ogroženosti že enaka AAA (kot državna obveznica ameriškega zveznega posojila), kar je povsem varno. To je omogočilo vlagateljem, ki so lastniki milijonov dolarjev, da vlagajo v nezavarovane vrednostne papirje in zbirajo sredstva iz pokojninskih skladov, ki jim je prepovedano vlagati v sredstva, manjša od te bonitetne ocene. Seveda se je taka piramida prej ali slej morala zrušiti, ko so cene stanovanj padale. To se je zgodilo. Uničile so se velike investicijske družbe, investitorji in zavarovalni zastopniki.

Zaslužili so ga vlagatelji, ki so stavili hipotekarne zamenjave, to je zavarovanje zavarovanja nepremičnin, ki so bile prodane po nizkih cenah. To pomeni, da bi jim potem naložili milijon dolarjev, lahko dobite več sto milijonov, ker nihče preprosto ne verjame v privzeto stanje.