Kakšen je davek na promet nepremičnin?

Postopek za izračun in pobiranje davka na nepremičnina je naveden v ustrezni šifri. Zakoni se iz leta v leto spreminjajo. Obenem se spreminjajo pravice in dolžnosti državljanov na področju obdavčitve. Dejstvo, da ostaja nespremenjeno, je potreba po plačilu davka.

Kakšen je davek na promet nepremičnin?

Pravica do lastništva nepremičnin lahko pripada zasebni osebi, zasebnemu podjetju ali občinskemu organu. Vrste nepremičnin vključujejo različne možnosti: bivalne prostore, poslovne prostore (poslovne ali poslovne zgradbe), proizvodne zmogljivosti, zemljišča in kmetijska zemljišča. Lastnik ima lahko izključno posest ali kot del deleža. V vseh primerih, če transakcija sodi v opis davčnega zavezanca, je davek na promet nepremičnin še vedno obvezen.

Nadzorni sistem izvajajo davčni organi in njihove teritorialne enote. Dejstvo plačila ali neplačila davka se odraža v letni izjavi, ki jo vložijo državljani.

Splošna načela

V skladu z rusko zakonodajo se vsaka vrsta uradno prejetega dobička obdavči. S tega vidika se odtujitev nepremičnin šteje kot sprejem v korist lastnika. Zato je prodajalec, ki mora plačati prometni davek.

Člen 224 Davčnega zakonika določa, da je treba znesek dohodka od odtujitve nepremičnin obdavčiti po stopnji 13%. Vendar se ta zakon v vseh primerih ne uporablja. Podrobnosti bodo obravnavane v tem gradivu.

Drugi zakon, na katerega se je treba sklicevati, je zvezni zakon št. 382. Pomemben je od začetka leta 2016. V skladu s pravili tega zakona davek na prodajo nepremičnin na pravnem področju temelji na pogojih lastništva. Ta dokument obravnava dve vrsti posla:

• Prenos lastništva nepremičnin do leta 2016.
• Lastniki nepremičnin, katerih pravice so določene po 01.01.2016.

Prvo kategorijo državljanov v odtujitvi nepremičnin vodijo določbe zakona, ki je veljal do začetka leta 2016. V skladu s tem zakonom je davek obvezen za vse lastnike, ki v prvih treh letih od prenosa lastništva odtujijo nepremičnine. Za drugo kategorijo obstaja nov naročilo, po katerem je tenor pet let.

Kdo ne more plačati?

Če upoštevamo splošni postopek zbiranja davkov, zakon določa okoliščine, v katerih davek na prodajo nepremičnin za posameznike izgubi pomembnost ne glede na obdobje lastništva. Predvsem se upošteva način prehoda na premoženje. To so naslednji primeri:

1. Ko nepremičninski objekt dobi lastniku pod pogojem vseživljenjske podpore nekdanjega lastnika.
2. Podedovana lastnina.
3. Odtujitev nepremičnine, pravica do katere je nastala zaradi privatizacije.
4. Osnova za posedovanje je darilni sporazum.

Če listina o lastništvu spada v eno od teh kategorij, se transakcija ne bi smela uvrstiti med dodatni dohodek in se zato obdavči.

Značilnosti so tudi po regijah. Kot veste, so domači zakoni razdeljeni na zvezne in ozemeljske. Lokalni organi imajo pravico prilagoditi nekatere zvezne zakone brez temeljnih protislovij. V praksi se na ta način ponavadi olajšajo okoliščine za določeno kategorijo državljanov. Davek od prodaje nepremičnin ni izjema.

Na primer, za Khanty-Mansiysk Okrug obstaja zakon, po katerem prihodki od prodaje nepremičnin niso obdavčeni niti v prvih treh letih lastništva. Podobna pravila veljajo na območju Stavropol: tukaj je obdobje obdavčljivih transakcij zmanjšano s 5 na 3 leta. Če želite ugotoviti, kakšne vrste davka od prodaje nepremičnin je treba plačati v določeni regiji, morate spremljati spremembe v teritorialnih zakonih.

Kako izračunati?

Citizen SA je prodal apartmajsko hišo, kupljeno pred 1,5 leta za 6.300.000 rubljev. Njegov primer je v vseh pogledih skladen z opredelitvijo prava. Je uradno zaposlen, njegova delovna doba pa je več kot 10 let. Kakšen bo znesek davka od prodaje nepremičnin za državljane SA.

Za pripravo izjave za leto je treba sprejeti naslednje podatke:

6 300 000 - 1 000 000 = 5 300 000 - znesek davčne osnove

Znesek davka: (6 300 000 - 1 000 000) x 13% = 689 000 rubljev

Toda dolgo pred iztekom roka za predložitev izjave je SA zbrala dokumente za odbitek in prejela potrdilo davčne službe. Velikost odbitka je bila največja. Zdaj izračuni izgledajo drugače:

(6 300 000 - 5 300 000) x 13% = 130 000 rublov dejanski znesek plačila.

Če se je državljan SA dogovoril 5 let po nakupu, bi bil vključen v kategorijo sproščenega.

Za posameznike

Davek na prodajo nepremičnin za posameznike, njegove posebnosti in postopek plačila je naveden v poglavju 23 Davčnega zakonika Ruske federacije. Tako so pravni subjekti, ki imajo pravice do prejemanja dohodka na ozemlju Ruske federacije, razdeljeni v tri kategorije:

1. Rezident države je državljan, ki je živel v Rusiji zadnje leto, vendar ne manj kot 183 dni.
2. Nerezidenti so osebe, ki ne spadajo v prejšnjo kategorijo.
3. Pogojna opredelitev - rezidenti v valuti so državljani Ruske federacije, ki so v zadnjem letu živeli v drugi državi, vendar vsaj enkrat na leto obiščejo Rusijo.

Pri prodaji nepremičnin s strani nerezidenta davki in postopek njihovega poravnave ureja člen 209 Davčnega zakonika. Torej, za njih se uporablja ločena zbirka dohodnine.

Za pravne osebe

Če pravna oseba odtuje nepremičnino, ki je v svoji bilanci stanja, postopek izračuna obdavčitve v veliki meri določa izbrani davčni sistem. Toda gotovo je dejstvo, da pri prodaji nepremičnin pravni subjekt prejme dohodek. V skladu s tem se mora ta dohodek odražati v bilanci stanja družbe. Nadaljevamo, da bomo upoštevali davek na prodajo nepremičnin. Koliko in v kakšnem vrstnem redu bi moral plačati pravni subjekt? Treba je upoštevati, da sodijo v enega od naslednjih davčnih režimov:

1. UTII.
2. Poenostavljeni sistem.
3. Patentni sistem.

Upošteva se tudi vrsta nepremičninskega objekta. Lahko so stanovanjski, trgovski prostori, zemljišča ali podzemlja.

Pomembne so tudi dejanske informacije in oblika lastništva: ali družba opravlja gospodarske dejavnosti na podlagi dejstva, da so ustanovitelji rezidenti ali nerezidenti Ruske federacije? Da bi odgovorili na vsa ta vprašanja, bi ga moral voditi člen 23 Davčnega zakonika.

Pri prodaji stanovanja v pravni osebi dohodek ni zavezan za DDV, davek na dobiček pa je obvezen. Stopnja davka od dohodka je odvisna tudi od osebnega statusa ustanoviteljev (rezidentka ali nerezidenta). Če gre za vprašanje odtujitve nestanovanjskih prostorov, ki se nahajajo v bilanci stanja podjetja, potem je znesek dohodka predmet davka na dohodek in DDV. Hkrati se davek od dohodka ne izračuna na znesek transakcije, ampak na znesek neto dohodka.

Pomemben odtenek: davek na prodajo poslovnih nepremičnin ne upošteva števila let lastništva. Drug odtenek s področja davčne optimizacije je, da ima podjetje pravico znižati znesek dohodka na preostalo ceno objekta. Če je po računovodskih izračunih razlika med zneskom transakcije in končnim zneskom negativna, potem je številka razvrščena kot izguba podjetja.

Ali bi morali upokojenci plačati?

Ali se davek nanaša na prodajo nepremičnin posameznikov - upokojencev in drugih posebnih kategorij državljanov? V skladu z veljavnimi zakoni niso predvideni davčni privilegiji ali popusti, povezani s socialnim statusom državljanov. Upokojenci morajo plačati davek, če spadajo pod splošno kategorijo davčnih zavezancev.

Pomembno je razlikovati med davkom na nepremičnine in dohodnino. Davki na nepremičnine od leta 2014 niso pomembni za upokojence. Izjeme so, če upokojenec uporablja nepremičnine za dobiček. V nasprotnem primeru bodo upoštevali splošni red: davek od prodaje nepremičnin za tri leta bo obvezen.

Vendar imajo upokojenci priložnost, da znatno znižajo davek ali celo sprostijo. Za to se morajo zateči k odbitku premoženja. Do leta 2012 se odbitek ne uporablja za upokojence. S sprejetjem zveznega zakona št. 330 jim je bila podeljena ta pravica.

Po zaslugi tega zakona lahko upokojenci po prodaji nepremičnine dobijo enega od naslednjih davčnih olajšav:

• Če je lastništvo zabeleženo pred več kot 3 leti, potem se popolnoma izpustijo iz splošnih razlogov.
• Če je obdobje lastništva manjše in vrednost predmeta ne presega 1 milijona rubljev, lahko dobijo znižanje davčne osnove na znesek, ki je bil porabljen za pridobitev predmeta.

Odbitki

Predmeti obdavčenja so upravičeni do odbitka davka na nepremičnine. Uporablja se za tiste državljane, ki so uradno zaposleni in odbijejo dohodnino ali dohodnino 13% od dohodka. Obstajajo tri možnosti za odbitke:

• Popolna osvoboditev.
• Delno.
• Davek za celoten znesek prihodkov.

Hkrati je najvišji znesek, ki lahko zmanjša znesek davka, 1 milijon rubljev.

Primer: državljan prodaja stanovanje, ki je bilo kupljeno pred 2,5 leti za 4 500 000 rubljev. Ob predložitvi prijave je državljan pripravil tudi dokumente za odbitek. Navedel je maksimalni odbitek. Kot rezultat, je znesek davčne osnove znašal 3 500 000 rubljev, in davki - 455 000 rubljev.

Na vprašanje, kakšno vrsto davka na prodajo nepremičnin je treba plačati, je pomembno omeniti možnost skupnega lastništva. Če lastništvo nad nepremičninami obsega več ljudi, se tudi plačilo davka razdeli glede na delež vsakega od njih. Ali solastniki se lahko med seboj dogovorijo in imajo davčno obveznost v drugačnem vrstnem redu.

Odbitek državljanov se lahko večkrat uporablja, saj velja za vsako enoto transakcije. Toda v enem letu je dovoljeno le eno odbitje. Zaradi take olajšave se lahko znesek davka od prodaje nepremičnin bistveno zmanjša.

Metode za izvajanje odbitka so trije:

• Dostava sredstev v gotovini.
• Prenos na bančni račun upravičenca.
• Izdaja obvestila delodajalcu o izjemo državljana od plačila dohodnine za obdobje, v katerem se je nabral predpisani znesek.

Kako vložiti odbitek?

V poročevalnem obdobju, v katerem so transakcije sklenjene, se zahteva odbitek. Odbitje je mogoče dobiti v dveh oblikah: fiksni znesek ali znesek, ki je enak stroškom. Izbira je odvisna samo od prosilca: najprej lahko izračuna, katera možnost je za njega ugodnejša in jo predloži za to vrsto.

Odbitek je primeren, če mora državljan dokazati stroške predhodnega nakupa nepremičnin, ki so bili prodani v poročevalnem obdobju. Zato bo treba te stroške zavarovati s kopijami dokumentov, ki so na njih. V ta namen se davčnemu organu predložijo naslednji dokumenti:

• Pogodba za nakup nepremičnin (nakup in prodaja).
• Dokument, ki dokazuje uporabo storitev nepremičninskih družb.
• Akt o prevzemu in prenosu v posest.
• Dokumenti prodajalca o prejemu denarja: potrdilo o prejemu (če je denar prejet v denarju) in izvleček iz banke (če je bil denar prenesen na račun).
• Plačilni nalogi.
• Drugi dokumenti, ki se oblikujejo v procesu transakcij in predstavljajo finančni pomen.

Potem ko davčni organ potrdi zahtevek za odbitek, se morate vrniti k vprašanju davka od prodaje nepremičnin. Koliko naj plačam? Obdavčljiva osnova bo znatno zmanjšana. Pomembno je upoštevati, da članek ne vključuje plačil zavarovanj in odplačil hipoteke z odbitnimi stroški.

Cilji prava in prakse

Ko državljani izvejo o obdavčitvi prodaje nepremičnin za kratek čas lastništva in ugotovijo davčne stopnje, se lahko neprostovoljno zanimajo za možnosti za varčevanje denarja zakonito. Za odgovor je treba upoštevati začetni namen uvedbe danega davka.

Menili so, da je motiv lastnika reševalca po nakupu želja, da si zaslužijo razliko. Vsi se spominjajo obdobja pred krizo, ko so cene nepremičnin rasle dinamično in vlada ni imela neposrednega vzvoda. S tega vidika ima ta davek vlogo posrednega instrumenta za spremljanje trga nepremičnin. In to je res, saj pri previsokih cenah za nepremičnine praviloma vedno zmaga le določen družbeni sloj na račun drugih.

Toda razmislili bomo o drugem primeru: Državljani držav članic potrebujejo širitev stanovanj, prav tako ne moti približevanja osrednjemu delu mesta, vendar nima lastnih sredstev. Ugotovil je kompromisno možnost: prodati en apartma, začasno ostati pri družini starih staršev in urediti hipoteko za primernejše stanovanje. Vse je šlo po načrtu, potem pa je kriza v zadnjih letih popravila. Lastnik je bil med tistimi 20%, ki se niso spopadli z vračanjem sredstev. Kljub prizadevanjem posojilojemalca refinanciranje v drugi banki ni potekalo.

Edina resnična rešitev je bila prodati premoženje, preden jo banka proda z odprtih ponudb. Kot rezultat, državljan izgubi denar v obliki obrestnih mer na hipoteko in plača prometni davek. Če so se stroški stanovanj spremenili, potem morda že ne more kupiti stanovanja. In to ni osamljen primer.

V fazi razpravljanja o zakonu je bilo razpravljano o možnosti izpustitve tistih oseb, katerih prodaja nepremičnin je bila edina. Toda zakonodajalci so se bali, da bi to stališče lahko uporabili špekulanti, ko se bodo seznanili z davkom, ki se zaračunava pri prodaji nepremičnin.

Ali ne morem plačati?

Obstaja možnost optimizacije zneska davka, ki ni odbitek. Poleg primerov, ki jih zakon predvideva, še vedno obstajajo možnosti:

• Navedite dokumentacijo o nastalih stroških. Ta določba je uradno odobrena. Na primer, tudi če je oseba kupila nepremičnino za nadaljnjo prodajo, znesek njegovega dohodka ni enak celotni vrednosti transakcije. Prihodek pripozna le razliko med kupljeno in prodano vrednostjo.

Stroški so: stroški objekta, stroški širitve, odplačila obstoječih dolgov za javne storitve, mreženje in dovoljene vrste sanacije, izboljšanje udobja in drugih popravil.

• Uporaba dvojnega odbitka. Vprašanje o višini davka, ki se zaračunava pri prodaji nepremičnin, je treba upoštevati tudi pravni status davkoplačevalca: v okviru te vrste obdavčitve je prodajalec in kupec. Drug pomemben pogoj je provizija dveh transakcij (nakupa in prodaje) v enem koledarskem letu. In končno, tretji pogoj je, če je bil nakup opravljen prej kot prodaja. To pomeni, da obstajajo možnosti za optimizacijo le za tiste, ki nimajo enega samega doma. Če nakup prvega stanovanja odbitka ni bila zahtevana, potem je zdaj mogoče odpisati na svoje stroške, ne glede na davek na prodajo nepremičnin, ki se plača v proračun.
• Uporaba redukcijskega koeficienta. V skladu s pogoji iz člena 217 Davčnega zakonika se kot dohodek šteje znesek, enak množenju padajočega koeficienta po katastrski vrednosti. V tem primeru obstaja tudi možnost, da se davčna osnova zmanjša na nič.

Če je status zasebni podjetnik?

Če je zasebni podjetnik prodal nepremičnino, preden je bil uradno registriran kot OP, transakcija poteka v davčnih organih v obliki običajne dohodnine. Če je prodajalec v času transakcije imel status podjetnika, se pojavi logično vprašanje: v kolikšni meri plačate davke pri prodaji nepremičninskega IP?

Pomembno je preučiti, ali je nepremičnina navedena v kodi družbe OKVED kot glavno sredstvo komercialnih vrednosti, ki ustvarjajo dohodek ali ne. Drugi odločilni dejavnik je davčni sistem posameznih podjetnikov. Obstajata dve vrsti: USN - poenostavljen sistem in način "dohodek minus stroški".

V prvem primeru se znesek transakcije dodaja skupni bazi za izračun davka. Davčna stopnja je 6%. S sistemom »dohodek minus izdatki« znesek transakcije poveča znesek dobička. Toda pri stroških je pomembno upoštevati stroške nakupa objekta in denarja, porabljenega za njegovo vzdrževanje in izboljšanje pogojev. Kot dokaz za pridobitev morate najprej odstraniti kopijo naslovnih dokumentov in jo nato poslati davčnemu uradu.

Ko je IP likvidiran

Upoštevajte primer, ko poslovni subjekt ustavi svoje dejavnosti in likvidira status IP. Katere davke se plačujejo pri prodaji nepremičnin v tem primeru? Podjetnik ni zajet v 3-letnem pravilu in je dolžan plačati davek od dohodka v proračun kot osebo, ki je prejela dodaten dohodek. Strokovnjaki vnaprej pripravljajo postopek likvidacije, preden nadaljujejo poenostavljen sistem obdavčitve. Ta metoda znatno zmanjša stroške. Z vidika optimizacije obdavčitve je priporočljivo prodajati nepremičnine v statusu posameznika, ne pa IP.

Rok plačila

Na koncu vsakega leta morajo poslovni subjekti in posamezniki, ki delajo uradno, zagotoviti informacije o pretoku razpoložljivih sredstev. V zvezi s tem dejansko vprašanje postane: pri prodaji nepremičnin, kakšen davek plačati, tako da pozneje ni nobenih terjatev davčnih organov.

Posamezniki predložijo poročilo o obliki 3-NDFL do 30. aprila po poročevalnem obdobju. Organ za prijavo je lokalna podružnica organa IFNS. Če dokument vsebuje tehnične napake ali je povezana z napačnimi izračuni, davčni organ ne bo sprejel poročila. Ne morete urejati obstoječega dokumenta. Popravljeno poročilo je napisano na novem obrazcu na naslovni strani, na kateri bodo informacije o ponovnem predaji. Dokument je sestavljen v dveh enakih izvodih. Po prejemu poročila je rok za plačilo zneska davka razveljavljen. Ponavadi to obdobje traja do 15. julija leta, ko je bilo poročilo predloženo.

Izogibanje plačilu in zamuda pri predložitvi poročil se kaznuje:

• Za ne zagotavljanje ničelnih kazalnikov - od 1000 rubljev.
• V drugih primerih - do 30% ocenjenega zneska davka.
• Če davek ni plačan pravočasno, se znesek davka plus 20-40% njenega zneska obračuna kot globa.
• Poleg glavnih sankcij se kaznujejo tudi za vsak dan zamude.

Zato je pomembno, da prevzamemo odgovoren pristop k davčnim in zakonskim obveznostim. V državni lestvici so vitalne dejavnosti celotne države odvisne od davkov.