Vrste vrednosti pri vrednotnih dejavnostih

Strošek je ena od ključnih značilnosti predmeta transakcije civilnega prava. Kakšni so znaki? Kako so cene razvrščene? Za kakšen namen so v poslovnih ali realtorskih dejavnostih izračunani ustrezni kazalniki in s kakšnimi metodologijami?

Kaj je "vrednost" in "vrednotenje"

Preden preučimo vrste vrednosti in sočasne razloge za njegovo razvrstitev, določimo, kaj je. Merila, ki bi ji dala nedvoumen opis, med svetovnimi in ruskimi ekonomisti precej. Med najbolj priljubljena je: vrednost - je znesek denarja, ki je določen kot pogoj za transakcije v procesu interakcije subjektov civilnih odnosov v predvidenem času prenosa lastninske pravice ali drugih mehanizmov za uporabo predmeta. Po drugi strani pa je pojem "vrednotenje" povezan z mehanizmom za določanje zadevnega zneska.

Ocenjevalni vidiki

Predmeti vrednotenja so lahko nepremičnine, storitve, transport, gospodinjskih aparatov, intelektualna lastnina - vse, ki jih civilnega prava kot možen predmet za transakcije, ki vključujejo fizične in pravne osebe. Postopek povezana z opredelitvijo denarne vrednosti, ki se prenese iz ene teme na drugo, je pravna podlaga za prenos lastninske pravice, se izvaja z metodami, ki jih obe strani priznane. Ponujajo lahko tudi tretje osebe, vendar v skladu s sporazumom z glavnih strank v poslu.

Te ali druge vrste vrednosti blaga, premoženja ali storitev se lahko določi, odvisno od narave pravnih razmerij, na zahtevo strank ali na podlagi zakonskih zahtev. Tako je na primer pri obravnavanju nepremičnin dostop do storitev ocenjevalcev v mnogih primerih obvezen za registracijo lastništva.

Pristopi, uporabljeni pri ocenjevanju

Vrednotenje, kot tudi na primer določitev vrste vrednosti, se lahko izvede v okviru različnih pristopov. V ruski poslovni praksi so bili trije glavni: donosni, primerljivi in ​​dragi. Razmislimo o njihovem bistvu.

Model dohodka vključuje uporabo metod, ki temeljijo na izračunu pričakovanih prihodkov od morebitne uporabe novega lastnika predmeta vrednotenja - na primer, zakupa. Primerjalni model vključuje študije številk, ki označujejo vrste vrednosti lastnine nekaterih predmetov, s kazalniki drugih, ki so zelo podobne glede na osnovne značilnosti. Na primer, ocenjevalec, ki določa ustrezen denarni kazalnik za stanovanje, običajno preučuje obstoječe predloge na trgu nepremičnin. V okviru stroškovnega modela se izračunajo možni stroški, ki so potrebni z vidika vzdrževanja objekta v pravilnem funkcionalnem stanju. Če oseba, na primer, kupi traktor, mora strokovnjak za vrednotenje, ki ga je najel, določiti stroške danega vrsta prevoza, da se upoštevajo morebitni stroški, povezani z popravilom strojev.

Rezultat vrednotenja

Ko so vrednosti premoženja analizirane in podana ustrezna vrednotenja, se lahko rezultat uporabi kot vodilo pri določanju končne cene transakcije. Ali za druge namene - na primer pri sklenitvi zavarovalne pogodbe, odobritvi posojila, prodaji deleža itd. Razmislimo, kaj ruski strokovnjaki prepoznavajo vrste vrednosti pri vrednotenju različnih objektov. In tudi, kako se lahko ustrezne informacije uporabljajo v praksi.

Razvrščanje vrednosti

Katere vrste vrednosti predmeta vrednotenja odlikujejo sodobni strokovnjaki? Tukaj je veliko kriterijev za klasifikacijo. Razmislite o enem najpogostejših modelov med ruskimi ekonomisti.

V njej je zlasti tržna vrednost. Ta cena, katere vrednost je določena v času vrednotenja predmeta, če se pričakuje, da bo prodan v konkurenčnem segmentu. Tj obvezne pogoje določiti pravilno vrednost - dostopnost javnosti do informacij o načelih cen blaga, ni bilo pomembnih zunanjih (regulatornih) dejavniki, ki vplivajo na ceno.

V obravnavanem modelu je vrednost naložbe. Njeni kazalniki so opredeljeni za namen zagotavljanja informacij tistim, ki jih zanima vlaganje v predmet. V nekaterih primerih lahko vrednost naložbe sovpada s tržno vrednostjo. Toda to ni vedno tako. Včasih se hkrati z naložbo izračuna likvidacijska vrednost predmeta. Njena vrednost izraža verjetno velikost morebitnih prihodkov od nadaljnje prodaje predmeta transakcije.

Obstaja katastrska vrednost. Namen njene ustanovitve je uvedba predmeta v določeno državo ali industrijski register z naknadno uporabo informacij v ustreznih izjavah. Praviloma govorimo o izračunu davkov v tem primeru. Katastrska vrednost običajno pod trgom, če govorimo o nepremičninah, ali približno enake.

Obstaja tudi taka stvar, kot zavarovalna vrednost. Vključuje izračun zneska plačil po zavarovalni pogodbi. V številnih primerih je hkrati izračunana tudi nadomestni stroški predmet. To se zgodi, na primer, če je ustrezen dogovor z zavarovalnico ne prevzema nobene denarne odškodnine, in da bi predmet svojega prvotnega funkcionalnega stanja na poškodbe ali okvare.

Tako smo preučili 4 vrste vrednosti, ki so najpogostejše v ruski gospodarski šoli, pa tudi nekaj, ki jih dopolnjujejo. Ta seznam seveda ni izčrpen. Obstajajo zasebne vrste tržne vrednosti, kot tudi naložbe ali katastrski, ki se nanašajo na značilnosti predmetov z drugačnimi, kot možnost, pravni status. Zdaj se obrnemo k študiji o bistvu predmetov, v zvezi s katerim se ustrezni parameter izračuna v smislu praktičnega pomena.

Vrednotenje podjetij

Seveda obstaja veliko specifičnih vrst predmetov, glede na katere se določi vrednost. Med najpogostejšimi v ruski poslovni praksi je poslovanje in nepremičnine. V prvem primeru se ocenijo vsa sredstva podjetja, načela upravljanja in dejavnosti, ki ustvarjajo dobiček. Pred preučevanjem vrste vrednosti podjetja je koristno določiti cilje, s katerimi se sooča ustrezna ocena.

Zakaj določiti stroškovne parametre za podjetje? Prva možnost je možnosti za prodajo podjetja. Lastnik podjetja se lahko odloči za opravljanje drugega posla, vendar preden je koristno prenesti tok v roke drugega lastnika. Prav tako se lahko opravi vrednotenje podjetij, da se izboljša kakovost vodstva družbe in ugotovijo morebitne pomanjkljivosti v sistemu upravljanja. Druga možnost je pritegniti pozornost investitorjev v primeru, da ni zadostnega obratnega kapitala ali pa je podjetje namenjeno širjenju trga, zato je potrebna dodatna sredstva. Poslovno vrednotenje se lahko izvede pri posojilu - praviloma služi kot referenčna točka za izdajo odločbe o izdaji posojila s strani banke.

Vrednotenje poslovanja

Katere vrste stroškov so vključene v vrednotenje podjetij? Katera načela se najpogosteje uporabljajo tukaj? Glavne vrste vrednosti, ki se uporabljajo za vrednotenje podjetij, so trg in naložbe. Po mnenju nekaterih strokovnjakov, glede na možnost nakupa podjetja, je priporočljivo, da se partner osredotoči na drugo smer pri analizi ustreznih možnosti. Od ponavadi tržna cena za podjetja - kazalnik, ki nedvoumno ne govori o potencialu razvoja podjetja. Ampak, če govorimo o njegovi prepoznavnosti, lahko temeljimo na ključnih načelih izračunavanja pravilnih številk:

- primerjavo razpoložljivih kazalnikov s tistimi, ki so značilne za druge udeležence na trgu;

- o preučevanju konkurenčnih prednosti poslovanja;

- o subjektivni viziji ocenjevalcev;

- o preučevanju vpliva zunanjih dejavnikov.

Če gre za vprašanje določanja vrednosti naložbe podjetja, se lahko uporabijo ista načela, poleg tega pa je dovoljeno vključiti tudi več drugih:

- modeliranje vedenja subjektov, vključenih v poslovanje (vpliv dejavnikov);

- izračun dobičkonosnosti (povečanje tržne vrednosti skozi čas).

Posebni pokazatelji vrednosti lahko zadovoljujejo potencialnega kupca podjetja ali investitorja, odvisno od pričakovanega obsega naložb v poslovanje in kakšne so možnosti za njihovo vrnitev. V mnogih primerih so lahko naložbe kreditnega izvora. Obseg mogočega dobička ne bi smel biti drugačen od nič, temveč tudi zagotoviti plačilo obresti banki. Dodatne smernice pri odločanju vlagatelja, ne da bi upoštevali kazalnike, ki odražajo tržno in investicijsko vrednost podjetja, so lahko:

- zaznana stabilnost podjetja (sposobnost dolgoročnega ustvarjanja prihodkov);

- povezava obdobij odplačevanja s konkurenčnimi podjetji (morda je investitorja bolj donosno vlagati v drugo podjetje, kupec pa ga kupiti);

- stopnjo zaupanja med partnerji.

Ta merila so lahko zelo subjektivna. Zato je v poslovnem ravnanju tržna in naložbena vrednost poslovnih parametrov pomembna, vendar ne vedno med ključnimi.

Drugi možni dejavnik je strošek vrste dela, povezane s vrednotenje podjetij za naložbe ali morebitni nakup. Če se raziskava podjetja lahko spremljajo tudi pomembne naložbe, ki ne vključujejo realne dobičke (na primer dostop do zunanjih strokovnjakov, revizorji in analitiki), je verjetno, da bi vlagatelj ali potencialni kupec poslovanja raje ne, da se ukvarjajo z določeno družbo.

Vrednotenje nepremičnin

Koristno je preučiti, kakšne vrste nepremičninskih vrednot so, in tudi kakšni so pristopi za ocenjevanje. Toda prej, kot v primeru poslovanja, bomo opredelili cilje, ki jih zasledujejo udeleženci transakcij civilnega prava ustrezne vrste. Potreba po preučitvi vrste vrednosti nepremičnine in za stik s storitvami ocenjevalca se pojavlja v naslednjih glavnih primerih:

- bo prišlo do transakcije za prodajo stanovanja, pisarne, druge strukture ali prostorov;

- sredstva podjetja se vrednotijo;

- določi se višina davčne osnove glede nepremičnin.

Seveda v praksi obstaja več razlogov za uresničevanje vrednotenja nepremičnin. Na primer, v nekaterih primerih je treba poleg glavnih postopkov določiti tudi vrste predvidenih stroškov. Ali - kot možnost - oceniti premoženje z namenom njegovega prenosa v javne potrebe.

Vrednotenje nepremičnin

Zgoraj smo ugotovili, da so glavne vrste vrednosti podjetja tržišče in naložbe. V zvezi z nepremičninami je mogoče preiskati iste parametre, vendar pa praviloma poleg tega obstaja še več drugih. Namreč - katastrska in zavarovalna vrednost predmeta. V več primerih se določi likvidacija. Značilnosti določanja tržne in investicijske vrednosti smo že obravnavali zgoraj. V primeru nepremičnin so splošna načela in metodologije v njihovi obliki na splošno podobne tistim, ki se uporabljajo pri vrednotenju podjetij. Le ti so v uporabi z večjo prilagodljivost posebnosti upoštevnega trga, ki je "konkurenca" nadomesti z besedo "država" (ravni popravilo, zaključna materiala in njegove kakovosti, itd ...), "Margin" - pričakovani "naraščajoči stroški".

Zdaj preučimo, kako se izvaja izračun vrednosti katastrskih, zavarovalnih in likvidacijskih vrednosti. Vsi imajo nekaj posebnosti. Za vsako vrsto ugotovljene vrednosti zgoraj so značilnosti značilnosti z vidika metod vrednotenja. Razmislite o njih.

Ko gre za katastrske vrednosti nepremičnine, ocenjevalec je kot podlago metodologija odraža v ustreznih zakonodajnih virov, Ministrstvo za finance priporočil in drugih organov, ki so odgovorni za praktično uporabo ustreznih podatkov o stanovanjih. V nekaterih primerih so lahko vključena tudi merila, značilna za določanje tržne vrednosti predmeta. Različno tehnična dokumentacija.

Če je naloga določitev zavarovalne vrednosti nepremičnine, se v tem primeru praviloma ocenjevalec usmerja predvsem s tržnimi metodami, vendar s spremembo dejanske vsebine nakupne in prodajne transakcije. Na primer, če oseba kupi stanovanje na hipoteko, se lahko le znesek posojila vključi v zavarovalno vrednost. V tem primeru je lahko osnova za izračun zneska po pogodbi z zavarovatelji nižja, kot če bi bila tržna vrednost stanovanja vzeta kot osnova za podlago.

Hipoteka je primer tržnega segmenta, kjer je likvidacijska vrednost predmeta praktično pomembna za subjekte civilnega prava. Če na primer posamezniki ali organizacije ne izpolnjujejo pogojev kreditnega plačila, bo banka verjetno odločila o prodaji zastavljenih nepremičnin. Tudi pred podpisom posojilne transakcije bo finančna institucija verjetno želela analizirati obete za likvidacijsko komponento projekta.

Kljub temu pa ugotavljamo, da nekateri strokovnjaki menijo, da v primeru interakcije z bankami nepravilno uporabljajo izraz "likvidacijska vrednost" v zvezi z nepremičninskimi transakcijami. Dejstvo je, da hipotekarni dogovor ne pomeni obveznega prenosa stanovanja v lastništvo banke - to je le začasni ukrep za posojilo. V čisti obliki likvidacijska vrednost pomeni izračun cene, po kateri lahko lastnik predmeta (na primer podjetja) proda svojo premoženje (npr. Zaradi stečaja podjetja). Zato je treba uporabiti zadevni pojem, glede nepremičnin, mora biti skrbno.

Vrednost - vrednost je konstantna?

Veliko sodobnih ekonomistov meni, da ne. Če seveda govorimo o tržnem gospodarstvu, kjer obstaja prostor za mehanizem za prosto oblikovanje cen, ki temelji na povpraševanju in ponudbi. Ne glede na to, katere vrste blagovnih vrednosti se raziskovajo, je vsaka od njih nekonstantna vrednost, približna referenčna točka, ki jo lahko stranke v transakciji uporabljajo v določenem trenutku. Obstajajo seveda panoge, kjer je nestanovitnost ustreznih kazalnikov minimalna - na primer tržne segmente, kjer prevladujejo državni naročili. Toda to je precej izjema. Sposobnost navigacije v hlapnem okolju vrednot je ena najpomembnejših konkurenčnih prednosti katerega koli sodobnega podjetja.