Nepremičninski kompleks - to je kaj? Koncept, vrste

Koncept »lastnine kompleks« se uporablja v različnih vejah gospodarstva in prava. Šteje se za sklop medsebojno povezanih predmetov, premičnih in nepremičnih, ki se uporabljajo kot enota za splošni namen. Običajno obstajata dve vrsti premoženjskih kompleksov: stanovanja in podjetja. Oglejmo si njihove značilnosti.

Podjetje

Ta izraz se uporablja v domači zakonodaji, da se nanaša na določeno kategorijo pravnih subjektov, ki delujejo kot subjekti civilnega prava.

Medtem se v okviru običajnega prometa nepremičnin podjetja obravnavajo kot predmeti, ne pa pravni subjekti. Vendar pa niso ena stvar ali celo preprostih od njih, in kompleksno premoženje, ki ga sestavljajo nepremičnine (zgradbe, zemljišča strani), osebni predmeti (surovine, stroji, oprema, končnih izdelkov), obveznosti in pravice (izključno za te številke).

V nekaterih državah so stranke vključene tudi v kompleks nepremičnin. Ta beseda označuje stabilne gospodarske vezi s potrošniki, ki so v tržnem gospodarstvu zelo pomembne.

Zato ima operativno podjetje kot nepremičninski kompleks praviloma vrednost, ki presega skupno bilančno ceno čistih sredstev ali razpoložljive nepremičnine.

Značilnosti prometa

Predmet, ki ima naloge in pravice v nepremičnine kompleksna, je pravna oseba (ali drugi lastnik) in ne lastnine. Skladno s tem v okviru podjetja (kot predmeta) zakon razume, prvič, premoženje enotnih organizacij. Medtem pa lahko del nepremičninskega kompleksa deluje kot neodvisen predmet prometa. To je lahko na primer oprema za delavnice. Tudi objekt je proizvodna enota, ki nima civilne pravne osebnosti. Primeri so majhna trgovina, hotel, kavarna itd.

Ko se najem, hipoteke, prodaja nepremičnin kompleksov te vrste, ali stori druge posle z njimi lastnika na podlagi pogodbe transferjev na drugi strani ne le premični in nepremični predmeti, vključeni v njihovo sestavo, ampak tudi dolžnosti in pravice z njo povezane, kot tudi klientelo. Ker lahko lastnik istočasno deluje kot podjetnik in komercialna organizacija.

Značilnosti pravnega statusa

Podjetje kot kompleks premoženja nujno ne vključuje nujno nepremičnin (struktur, zemljišč itd.). Nepremičnine jo priznava po naravi, vendar zaradi prisotnosti v zakonu navedbe.

Posebnost pravnega statusa je sestavljena ne samo v nujnosti državne registracije transakcij, temveč tudi v tem, da ta premoženjski kompleks vključuje ne le stvari, ampak tudi pravice, dolžnosti in druge neopredmetene predmete. To je njihova skupna cena, ki določa njegovo vrednost v prometu, vnaprej določa primernost sklenitve transakcij z njim.

Kondominij

Ta koncept ima latinske korenine. V dobesednem prevodu kondominij pomeni skupno lastnost. Menijo zemljišče in nepremičninski kompleks - parcela in stanovanjska stavba, ki se nahaja na njej. V tem primeru morajo biti posamezni prostori te strukture v zasebni ali javni lasti določenih lastnikov, drugi deli pa so njihova navadna lastniška delnica.

Ustvarjanje teh lastnih kompleksov se pojavi med privatizacijo v stanovanjskih zgradbah praviloma. Lastniki posameznih stanovanj morajo imeti skupne elemente s sosedi: dvigala, stopnišča, kleti, podstrešja, vodovod, električna in druga oprema, namenjena vzdrževanju celotne zgradbe, sosednjega ozemlja.

Omejitve

Posebna značilnost pravnega režima zemljiško-premoženjskih kompleksov je nesposobnost lastnika stanovanja, da od svoje lastninske pravice odstrani svoj delež v skupni lastnini, razen pravice lastninske pravice do življenjskega prostora. Mimogrede, mimogrede, je tudi nemogoče. Skladno s tem zakon neločljivo povezuje lastništvo stanovanj z deležem v pravici do skupne lastnine hiše.

Težave pri praktičnem izvajanju določb

Condominiums, ki se uporabljajo za reševanje težav, povezanih z lastništvom opreme in skupnih elementov SSB (stanovanjski blok) za privatizacijo posameznih stanovanj, in v nekaterih primerih, in sobe so kategorizirane kot ločeno premoženje.

Po mnenju mnogih odvetnikov tega pristopa ni mogoče šteti za uspešnega. Dejstvo je, da navedene sobe in apartmaji niso bili namenjeni za samostojno uporabo, ker so bili tesno povezani med seboj in z drugimi elementi strukture. Zaradi zanemarjanja te okoliščine je bilo treba določiti poseben režim za opremo in skupne dele stavbe, ki je enačen s predmeti skupnega lastništva vseh lastnikov bivalnih prostorov. Kot rezultat, delovanje in upravljanje zemljiškega in nepremičninskega kompleksa poteka preko HOA (partnerstvo lastnikov).

V tem primeru je sama struktura prenehala biti en nepremični predmet. Še več, njeni splošni deli so prenehali biti neodvisni, saj jim ni bilo mogoče delovati neodvisno od bivalnih prostorov, ki so jih služili. V praksi lastniki stanovanj ne kažejo resnega zanimanja za ohranjanje ustreznega stanja in upravljanje premoženja kompleksa. Vsa prizadevanja lastnikov se osredotočajo na izkoriščanje lastne "celice".

Če pa eden od lastnikov nima deleža v pravici do skupne gospodinjske lastnine (na primer stopnice ali verande), preprosto ne bo mogel uporabiti običajnih prostorov, ki pripadajo njemu.

Alternativni pristop k problemu

V nekaterih državah so stanovanjske stavbe v pravnem pomenu stvar nedeljive in zato delujejo kot objekti v skupni lasti. Prebivalci v tem primeru prejmejo za uporabo v njihovem deležu bivalnih prostorov in v istem razmerju nosijo stroške zagotavljanja ustreznega stanja celotne strukture.

Ta pristop bistveno poenostavlja razmere, saj odpravlja potrebo po oblikovanju kondominij in kondominij. Najemniki, pa se neposredno zanimajo za pravilno vzdrževanje hiše, in ne samo njihov življenjski prostor. Žal v tej domači zakonodaji ta odločitev ni bila zaznana.

V avstrijskem pravu se ta pristop imenuje »stanovanjska lastnina«. V številnih drugih državah je znana tudi kot "nadstropje". Ključna pomanjkljivost tega pristopa je, da se za glavno stvar in njeno dodatno opremo, tesno povezani drug z drugim, določi drugačen režim. Posledično preneha obstajati enoten nepremični predmet v svoji pravni naravi.

Načelo superficialov solo cedit

Nekateri odvetniki predlagajo, da se prepoznajo kot en sam objekt, to je nepremičninski kompleks, lokacijo in zgradbo, ki je na njej, da se zagotovi enotnost x usode.

Ta pristop temelji na nerazumevanju načela, da vse na zemlji pripada njenemu lastniku (superficies solo cedit). V rimskem pravu so bili na raven enotne združene pravice lastnika do različnih predmetov, čeprav so bile glavne stvari tesno povezane.

Medtem pa bi priznanje tega načela v sodobni zakonodaji bistveno omejilo pravice subjektov. Na primer, nemogoče bi bilo zgraditi strukturo na mestu, ki pripada drugi osebi. Zapuščanje površin solo cedit je potekalo v nekaterih vzhodnoevropskih državah. Nekoč so vzeli socialistično pot, vendar povsem zasebna lastnina ni bila izključena iz civilno-pravnih odnosov.

Tehnološki kompleksi premoženja

Razvoj gospodarstva vodi k nastanku novih predmetov civilnega obtoka. To vključuje zlasti tehnološke komplekse, vključno s plinovodi z distribucijskimi postajami in drugo opremo, rafinerijami za olje itd.

Takšni kompleksi se razlikujejo od podjetij, saj vsebujejo samo stvari, ne dolžnosti in pravice. Hkrati elementi, ki sestavljajo sklop, so zelo heterogeni. Med njimi so zlasti zemljišča, stavbe v zvezi z nepremičninami, pa tudi oprema, ki je premični objekt. Vse elemente pa združuje en sam sestanek. Zaradi tega je smiselno, da jih uporabimo kot nedeljiv prometni objekt.

Vzajemni skladi

Vzajemni skladi prav tako obravnavajo kot premoženjski kompleksi. Vzajemni skladi so v skrbniškem vodstvu delniških družb, posebej oblikovanih za ta namen.

Vzajemni skladi so lastnine, ki so večinoma v obliki gotovine. V skupni lasti je subjekt, ki je ustanovil skrbništvo in prejel investicijske deleže družbe za upravljanje (MC). Lastniki teh vrednostnih papirjev lahko zahtevajo, da Združeno kraljestvo prekine pogodbo in plača dohodek, to je odkup enot. Odvisno od narave naložbenega sklada na enoto je ta zahteva lahko kadar koli predložena (odprt sklad) v roku, določenem v pogodbi (intervalu) ali šele po zaključku (zaprtega) obdobja pogodbe.

V slednjem primeru lahko lastniki enot prispevajo ne le denar, ampak tudi drugo premoženje. Zato je mogoče zaprte vzajemne sklade v dobesednem smislu obravnavati kot premoženjske komplekse.

Za razliko od navadnih lastnikov lahko subjekti, ki imajo lastne delnice, ne potrebujejo odseka sklada ali delijo njegovega deleža. Ni jim zagotovljena prednostna pravica do nakupa deležev, ki pripadajo drugim udeležencem.

Ker je nepremičninski kompleks vzajemnega sklada drugačen v tem, da soizolanti - udeleženci v skupni lasti - nujno prenesejo svoje premoženje na skrbniško upravljanje specializirane gospodarske organizacije in v zameno prejmejo vrednostne papirje. Sklad je predmet dogovora, ki se zaključi s Kazenskim zakonikom.

Vsebina lastnih kompleksov

Če je "zapletenost" sestavljena iz uresničevanja pravic v zvezi z lastnino, potem je stvar upravljanja s predmetom prometa. Kaj to pomeni?

Če je pravica do upravljanja premoženja povezana z izvajanjem pooblastila lastnika, zato je zato odločitev o posedovanju, odstranjevanju in uporabi. Nekateri odvetniki ne razlikujejo nepremičnin glede na naravo njihove kompleksnosti. Vendar pa menijo, da je pravica do njih prav pravna možnost upravljanja. To pomeni, da če je zapletenost sestavljena iz združevanja različnih elementov v eno samo celoto, na primer v podjetje, nastane pravica upravljanja. Ali je to v praksi?

Seveda ima subjekt nekaj pravic do premoženja, ki je vključeno v kompleks. Govor zlasti o premoženju, drugih lastninskih pravic, vključno z obveznostmi itd.,

Uresničevanje zakonskih možnosti se lahko izvaja neodvisno od drugih elementov kompleksa. Na primer, ob predložitvi pravice do zahtevka. Uresničevanje pravic je lahko skupaj z njihovim merjenjem v agregatu. Na primer, pri prenosu premoženja reorganiziranega podjetja ali nesposobnega državljana, da zaupa vodstvu. Vendar pa se v vsakem primeru izvrševanje pooblastil razlikuje glede na posebne potrebe subjekta, naravo predmeta in podlago za nastanek zakonitih možnosti.

Če upoštevamo bistvo pravice iz pogodbe o upravljanju skladov, lahko sklepamo, da je treba vse premoženje upravljati. Takšna dejavnost je omejena na izvajanje ukrepa za uporabo, lastništvo ali odstranitev predmeta s strani subjekta.

Pri prenosu pravic v kompleks za obdobje, ki ga določijo stranke, obstajajo obvezni odnosi. S končnim (nedoločenim) premoženjem od trenutka, ko stranke sporazuma izpolnjujejo pogoje ali izvedejo enostransko transakcijo za pridobitev stvari, pravica do upravljanja postane absolutna.

Zaključek

Konstrukcije kompleksov, ki jih je oblikoval zakonodajalec in so vsebovane v normativnih aktih, izhajajo iz različnih razlogov. Če jih je mogoče razvrstiti zaradi njihovega ustvarjanja, potem je mogoče izločiti predmete, ki vključujejo heterogene elemente in imajo kompleksnost, ki se manifestira v načinu krmiljenja. V prvem primeru se domneva poseben civilnopravni predmet, v drugem pa poseben pravni režim.

Če govorimo o namenu nastanka, se za realizacijo določenih nalog oblikujejo nekateri premoženjski kompleksi. Primeri so zlasti podjetja. Oblikovani so za uresničevanje proizvodnih ciljev - proizvodnja, storitve, uspešnost. Ustanovitev drugih premoženjskih kompleksov je povezana z življenjsko podporo državljana ali dejavnostjo druge pravne osebe. Ta kategorija na primer vključuje enotna podjetja, institucije, ki delujejo na področju socialne varnosti, izobraževalne organizacije itd.

Glede izvajanja pravnih režimov v domači zakonodaji za določene nepremičninske komplekse se določijo jasna pravila, za druge - regulativna ureditev zahteva revizijo in prilagoditev, saj imajo obstoječa pravila vrzeli.