V katerem letu je nastal ruski nepremičninski trg? Struktura in funkcije trga nepremičnin

Trg nepremičnin v Rusiji je eden največjih segmentov nacionalnega gospodarstva. Hkrati je njegov razvoj v veliki meri odvisen od stanja v drugih ključnih sektorjih gospodarstva. Trg nepremičnin v Rusiji je občutljiv na krize, na makroekonomske razmere. Kako lahko to odvisnost zasledimo na različnih stopnjah njenega razvoja? Katere so glavne dobe oblikovanja in rasti trga nepremičnin v Rusiji?

Trg nepremičnin v Rusiji: struktura

Glede na osnovne stopnje razvoja trga in vzpostavitev nepremičnin v Rusiji, bi bilo koristno, da ga preuči z vidika delovanja dveh povsem različnih segmentov - transakcij s stanovanjskimi objekti in odnosov, temo, ki - nakup in prodaja in poslovni prostor v najem.

Omeniti je mogoče, da obe sferi izpolnjujeta številne pomembne naloge za nacionalno gospodarstvo Ruske federacije:

- spodbujanje povpraševanja na kreditnem trgu;

- spodbujanje ponudbe na gradbenem trgu;

- spodbujanje rasti ponudbe denarja v veliko drugih poslovnih področjih - na področju nepremičninskega svetovanja, gradbeni materiali, barve, laki, konča, ozadje;

- reševanje nujnih socialnih problemov, povezanih z zagotavljanjem stanovanj za državljane;

Tako je trg nepremičnin eden najpomembnejših dejavnikov gospodarske rasti države kot celote. Poglejmo si, kako so se oblikovali in razvili njeni najpomembnejši segmenti.

Trg stanovanjskih nepremičnin v Rusiji: prva leta razvoja

V katerem letu je bil ruski nepremičninski trg oblikovan na področju transakcij s stanovanjskimi nepremičninami? Obstaja več pogledov na ta rezultat.

Po mnenju številnih raziskovalcev se je trg stanovanjskih nepremičnin v ustreznem segmentu začel oblikovati leta 1990 - po objavi zakona "On Property", ki je odobril ustanovitev zasebne lastnine v ZSSR - prvič v daljšem časovnem obdobju. Pred tem, v Sovjetski zvezi ali kakšno drugo premoženje, vključno z apartmaji, je v osebni lasti državljanov. Toda ne v zasebni lasti - ustrezna institucija v ZSSR je bila povezana predvsem s kapitalističnim sistemom, ki je ideološko nasprotoval socialističnim načelom.

Takoj ko je bil sprejet zakon "o premoženju", so bili državljanom ZSSR na razpolago hiše in stanovanja, ki so jih takrat pridobili po vrstnem redu sedanjih kreditnih oblik. Treba je opozoriti, da so ta posojila precej daleč od hipotekarnih programov, ki so skupni današnjemu človeku na ulici, vendar so do neke mere podobni. Lastniki so lahko prodali svojo lastnino na trgu.

Faktor privatizacije

Od leta 1992 se je začela velika privatizacija apartmajev, ki jih je takrat prejel od države. To vnaprej nastanek trga velikih količin predlogov, in zaradi dejstva, da je bila brezplačna dostava stanovanj od države zmanjšana na minimum (razen v okviru različnih socialnih programov), je bilo tudi povpraševanje po nepremičninah.

Če govorimo o tem, kdaj se je pojavil ruski nepremičninski trg, potem je mogoče orientirati samo za obdobje začetka privatizacije državnih stanovanj. To pomeni, da je leta 1992. Vendar pa nekateri strokovnjaki menijo, da je bil ruski nepremičninski trg ustanovljen leta 1991, takoj po tem, ko je zakon o nepremičninah v celoti zaslužil, in začele se je izvajati prve komercialne transakcije za nakup in prodajo stanovanj. Toda zaradi precej majhnega obsega povpraševanja in ponudbe teh mehanizmov, ki so zaznamovali trg, ni bilo mogoče šteti za popolnoma tržne. Le z začetkom privatizacije so se začele oblikovati.

Tako faze nastajanja ruskega nepremičninskega trga, ko gre za stanovanjske segmentu, zakoniti štetju leta 1992. Druga stvar je, da so ustrezne področja poslovnih odnosov pomeni obstoj ne le institucije zasebne lastnine, temveč tudi veliko število pravnih in finančnih mehanizmov, s katerimi bi lahko transakcije za nakup in prodajo stanovanj, ki se izvajajo. Poudarjamo ta vidik bolj podrobno.

Ko so bili oblikovani pravni mehanizmi na trgu nepremičnin Ruske federacije?

Torej, v katerem letu je nastal ruski nepremičninski trg, če govorimo o svojem stanovanjskem segmentu, zdaj vemo - leta 1992. Vendar pa je v svoji prvotni obliki delovala v okviru zastarelih pravnih sistemov, ki so bile še vedno v veliki meri usmerjene v socialistično obdobje. Kaj naj rečem - tudi takrat je bila ustavna država odsotna. Toda leta 1993 se je pojavila. Kasneje so bili sprejeti in uveljavljeni zakoni o državni registraciji nepremičninskih pravic leta 1997 in na hipoteke leta 1998.

Pravne in finančne institucije: vpliv na razvoj trga

Tako je kljub dejstvu, da je bil ruski trg nepremičnin ustanovljen leta 1992, potreboval nekaj časa za pridobitev ustreznih mehanizmov za legitimiranje transakcij za prodajo in kredite.

Pravzaprav, je dejstvo, da so bili na zakonodajni ravni potrdila hipotekarnih programe, vnaprej določen začetek oblikovanja nove faze razvoja na stanovanjskem trgu v Rusiji značilna stabilna rast povpraševanja, in kot rezultat, cene nepremičnin. Kar zadeva periodizacijo - ustreza 2000. letom pred začetkom krize 2008-2009 leto.

Podrobneje razmislimo o njegovih podrobnostih.

Trg stanovanjskih nepremičnin v Rusiji: od začetka 2000-ih do krize v obdobju 2008-2009

Glavni dejavniki za razvoj ruskega trga nepremičnin v zadevnem obdobju se je začela, tako da so hipotekarne programov (še posebej intenzivno povpraševanje po njih je sredi letu 2000), povečanje plač državljanov, kot tudi vedno veliko povpraševanje po stanovanjih. Kot rezultat, cene stanovanj v letu 2000 so bile skokovito. Dejavnik njihovega upada bi lahko bili krizni pojavi v gospodarstvu, kar bi vnaprej določilo upočasnitev hipotekarnega trga in upad povpraševanja po stanovanjih zaradi upočasnitve rasti plač.

Podobne razmere so nastale jeseni leta 2008, ko so se glede na negativne finančne kazalnike svetovnega trga pojavile težave v ruskem gospodarstvu. Dohodki ruskih državljanov v obdobju do leta 2010 so prenehali rasti, vsaj po stopnjah, ki so jih opazili pred krizo jeseni leta 2008. Banke so začele bolj strogo oceniti solventnost hipotekarnih posojilojemalcev, zato se je stopnja stanovanjskih posojil zmanjšala.

Kot rezultat, v času krize v obdobju 2008-2009 so se cene nepremičnin v RF znatno zmanjšale. Ampak kot stabilizacijo makroekonomskih razmer v Rusiji ponovno začela oblikovati rast dohodkov državljanov, banke ponovno energijo v delu stanovanjskih posojil, in ruski trg nepremičnin, katerih ustanovitev je že zgodile, je vstopila v novo fazo razvoja. Oglejmo si njegove lastnosti.

Trg stanovanjskih nepremičnin v Rusiji: od leta 2010 do krize leta 2014

V luči znatnega povečanja intenzivnosti stanovanjskih posojil je še vedno veliko povpraševanje v tem obdobju v Rusiji ponovno sprožilo zvišanje cen nepremičnin. Vendar pa ta trend, kot pravijo analitiki, ni bil značilen za vse ruske regije. Zlasti v največjih ruskih mestih, predvsem v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu, rast cen stanovanjskih nepremičnin ni bila relativno izrazita. Ti analitiki se povezujejo predvsem z zasičenostjo trga. Kljub dejstvu, da so največja mesta v Rusiji ostala privlačna za preselitev, je razvoj stanovanjskega trga v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu v določeni meri izravnal veliko povpraševanje po nepremičninah.

Novi trg krize in nepremičnin

Tako ali drugače, v mnogih drugih mestih Ruske federacije, zaradi pomanjkanja oskrbe so cene nepremičnin stalno naraščale. Tudi dejavnik njihove upočasnitve bi lahko bili krizni pojavi v gospodarstvu. Tisti, ki so povezani z zapletom zunanjepolitičnega okolja, pocenitvijo nafte in nekaterimi strukturnimi problemi v nacionalnem gospodarstvu Ruske federacije, so nastali leta 2014.

Prihodki prebivalstva so se ponovno povečali. Na posebno negativen način je nova kriza vplivala na bančni sektor - centralna banka je bila prisiljena povečati stopnjo refinanciranja, medtem ko so komercialne kreditne institucije poostrile pogoje posojil. Zaradi tega se je hipotekarni trg znatno upočasnil. Ti dejavniki so vnaprej določili novo recesijo na trgu stanovanjskih nepremičnin v Rusiji.

Kakšne so možnosti za to področje premoženja in pravnih razmerij v povezavi s sedežem gospodarske razmere?

Ruski trg stanovanjskih nepremičnin: možnosti

Faze razvoja trga nepremičnin v Rusiji, ki jih menimo, priča, da krizni pojavi za ustrezen segment niso novi. Med recesijo v obdobju 2008-2009 je prišlo do enakega upada cen stanovanj, kot v krizi leta 2014, se je dinamika hipotekarnih posojil zmanjševala. Toda takoj, ko se je stanje gospodarstva izboljšalo - hkrati se je situacija v segmentu stanovanjskih nepremičnin izboljšala - zaradi nenehno visoke ravni povpraševanja po stanovanjih.

Čakanje na vladino ukrepanje

Za premagovanje krize v obdobju 2008-2009 je rusko gospodarstvo pomagalo visoke cene nafte, ki se začnejo leta 2011 in znašajo okoli 100 dolarjev za sodček. Ali se bo vrnil k njim, ko bo "črno zlato" nekajkrat cenejše - veliko vprašanje. Če je tako, potem je verjetno, da bo nekoč sedanji gonilnik rasti ruskega gospodarstva deloval. Če ne, je verjetno, da bodo morali počakati, da začnejo delovati vladni programi za stabilizacijo razmer v nacionalnem gospodarstvu, katerih namen je zagotoviti nadomestitev prihodkov od nafte.

Posledično je stanje na trgu stanovanjskih nepremičnin odvisno od tega, kako uspešna bo državna politika na področju prilagajanja ruskega gospodarstva novim razmeram, ki so se razvile na svetovnem trgu.

Trg poslovnih nepremičnin v Ruski federaciji: oblikovanje in razvoj

Tako smo ugotovili, kaj leto, je nastala na ruski trg nepremičnin in kako razviti - v stanovanjskem segmentu. Preucimo zdaj posebnosti druge sfere, in sicer komercialne nepremicnine. Transakcija za prodajo in nakupom in najemom se izvajajo v zvezi s temi objekti, kot poslovnih stavbah, nakupovalnih centrih, hotelih, skladiščih, garažah, industrijskih objektov, stadionih.

Ali je bila privatizacija pomembna v poslu?

Na začetku članka smo ugotovili, da je bil v stanovanjskem segmentu ruskega trga nepremičnin ustanovljen leta 1992 - ko se je začela privatizacija. Kar se tiče komercialnih objektov, so podobni tržni pojavi na zadevnem področju, ko je bila lastnina v državni lasti brezplačno prenesena na zasebne lastnike, ni bila opazna v velikem obsegu. Zato privatizacija zasebnih komercialnih objektov, čeprav se je zgodila v Ruski federaciji, ni mogla postati enako močno gonilo rasti segmenta, kot v primeru stanovanjskih nepremičnin.

Zato lahko sklepamo, da v komercialnem segmentu ruskega trga nepremičnin je bila ustanovljena v letu, kot je čas, 1991, po zakonu "On zasebne lastnine", je začela delovati. Nadaljnje vozniki njegove rasti je, spet, razvoj posojilnih programov, vendar prilagojena poslovnem področju, kot tudi intenziven razvoj ruskega gospodarstva, predvsem v začetku leta 2000.

Gospodarski dejavnik je univerzalen za vse segmente

Kot v primeru stanovanjskega segmenta je bil trg komercialnih nepremičnin občutljiv na krizo 2008-2009. Tudi na recesijo leta 2014 in 2015 je negativno vplivala. Zato so možnosti za nadaljnji razvoj tega področja nacionalnega gospodarstva odvisne tudi od makroekonomskih trendov.

Vendar pa za razliko od državljanov, ki so glavni kupci in prodajalci na trgu nepremičnin, ustrezni akterji v poslovnem segmentu - podjetja imajo lahko na gospodarske procese v državi bolj pomembno vpliva. Tako je izvajanje državnih programov za posodobitev v gospodarstvu v veliki meri odvisno od intenzivnosti komercialne dejavnosti zasebnih podjetij.

Zato je v silah podjetja storiti veliko, da se zagotovi, da je položaj v nacionalnem gospodarstvu Ruske federacije pridobil bolj pozitivno dinamiko. Posledično - spodbuditi nadaljnji razvoj trga poslovnih nepremičnin.

Povzetek

Torej smo ugotovili, v katerem letu je bil oblikovan ruski nepremičninski trg v stanovanjskih in poslovnih segmentih, opredelili glavne faze njenega razvoja. Glavni dejavniki, ki vplivajo na stanje v ustrezni sferi nacionalnega gospodarstva, so predvsem makroekonomske. Če je za položaj v gospodarstvu v državi značilna prevlada pozitivnih trendov - trg nepremičnin v obeh segmentih se aktivno razvija.

Kar zadeva posebnosti njenega razvoja na stanovanjskih in poslovnih področjih, je mogoče najprej ugotoviti, da je bil ruski nepremičninski trg ustanovljen pod posebnimi pogoji prehoda od socialističnega modela gospodarstva do kapitalističnega. Pravne in finančne institucije, potrebne za njegovo popolno delovanje, se niso takoj pojavile.

Vendar pa v sodobnem pogled na trg Ruska nepremičnina se razvija na enakih načelih, kot so značilna za večino kapitalističnih držav. Oblikovanje cen na njej nastane zaradi objektivne korelacije ponudbe in povpraševanja. To pojasnjuje odvisnost njegovega razvoja od položaja gospodarstva kot celote. Če obstaja dejansko povpraševanje, bo dinamika trga pozitivna.