Davek od prodaje stanovanj: funkcije, izračun zneska in zahtev

Prodaja stanovanja je lahko potrebna iz različnih razlogov, vendar je vsaka oseba zainteresirana, ali je treba plačati davek od prodaje stanovanja. Pravzaprav po zaključku tega postopka državljan prejme določen dohodek, od katerega je treba pobrati pristojbino. Vendar obstajajo določeni pogoji, pod katerimi ni treba prenesti davka. Vsak prodajalec mora ugotoviti, koliko časa je za lastništvo stanovanja, da po njegovi prodaji ni treba plačati pristojbine. Poleg tega se upošteva možnost uporabe odbitka za zmanjšanje davčne osnove.

Koliko davka se zaračunava?

Najprej moramo ugotoviti, katera količina se zaračuna. Vsak lastnik, ki je prodal premoženje ali njegov del, mora vedeti, kateri davek se zaračunava pri prodaji stanovanja in ali mora plačati to pristojbino.

Za izračun se uporabi znesek, določen v pogodbi, sklenjeni za prodajo predmeta. Prodajalci pogosto kupujejo od kupcev, da zagotovijo, da ima ta sporazum manjši znesek, kar jim bo omogočilo, da se ob uporabi odbitka izognejo plačilu davka. To je privedlo do potrebe po spremembi zakona, zato se ne upošteva le prodajna cena, temveč tudi katastrska vrednost predmeta. Če je višja od vrednosti, ki obstaja v pogodbi, potem je katastrska cena, ki izračuna davčno stopnjo.

Takšne spremembe utemeljuje dejstvo, da je treba zmanjšati število goljufivih transakcij, katerih glavni namen je preprečiti obdavčitev. Od odkritega zneska se zaračuna nadaljnjih 13%. Davčno osnovo se lahko zmanjša z uporabo odbitka.

Zakonodajna ureditev

Zahteva za plačilo davka na dohodek, ki izhaja iz prodaje nepremičnin, urejajo različni predpisi. Te vključujejo umetnost. 117 in čl. 220 NK, pa tudi zvezni zakon št. 382.

V dokumentih je razvidno, ali je treba plačati davek od prodaje stanovanja, kako se določi ta pristojbina, in tudi v kakšnih okoliščinah so prodajalci izvzeti iz potrebe po izvedbi tega postopka.

Kdaj se davek ne plača?

Obstajajo določeni pogoji, pod katerimi ljudje, ki prodajajo nepremičnine, ne bi smeli prenesti davka iz prejetega dohodka. Davek po prodaji stanovanja se ne plača (iz različnih razlogov) le, če obstajajo dokazi o obstoju teh okoliščin. Ni treba izračunati in plačati pristojbine v primerih:

• po nakupu stanovanja v lasti prodajalca za več kot pet let;
• po prejemu stanovanja z dedovanjem, zaradi daritve ali sodne odločbe, mora čakati 3 leta, potem lahko prodate predmet z oprostitvijo od obdavčitve;
• če je stanovanje prodal po nižji ceni, kot je njegova nakupna cena, saj je treba plačati davek na dohodek, vendar bodo imeli uradno način dokazati, da prodajalec ne bo dobiček, za katere so pogodbe, ki se uporablja za nakup in prodajo nepremičnin;
• vrednost premoženja je manjša od 1 milijon rubljev, saj lahko vsak prodajalec predmeta izkoristi odbitek v višini 1 milijona rubljev in to je znesek, ki zmanjšuje davčno osnovo, zato po nizki ceni stanovanj ni treba plačati pristojbine.

Neupravičeno podcenjevanje stroškov stanovanj ni več mogoče uporabiti. To je posledica dejstva, da se lahko davek na prodajo stanovanj za posameznike izračuna na podlagi katastrske vrednosti, če je višja od prodajne cene predmeta.

Kdaj naj prenesem sredstva?

Pristojbina se plača naslednje leto. Zato, če se stanovanje prodaja v letu 2017 in je potrebno izračunati in prenesti pristojbino, ga je treba prenesti v proračun do 15. julija 2018.

Če pride do prestopkov, se dodajo globe, ki znatno povečajo skupni znesek, ki ga je treba prenesti v proračun.

Koliko bi morali imeti stanovanje, da ne bi plačali davka po njegovi izvedbi?

V letu 2016 so bile narejene pomembne spremembe, zato morajo vsi zdaj znati pravilno določiti ta čas, da ne odgovarjajo za kršitve. Glavna pravila so:

• če je bila nepremičnina kupljena po letu 2016, potem morate počakati 5 let, da jo prodate, ne da bi morali plačati pristojbino;
• Če je bil objekt pridobil na podlagi drugih poslov, v katerih prejemnik stanovanja niso porabili denarja, na primer, je bila pridobljena stanovanja z dedovanjem ali podariti na podlagi pravilnosti predanosti, nato pa ga prodajajo brez davčnih obremenitev je lahko v treh letih.

Davek od prodaje stanovanj, manj kot 3 leta lastništva, plača bo obvezna. Hkrati se štetje začne od trenutka, ko državljan prejme dokument, ki potrjuje svojo pravico do nepremičnine. Na primer, če je predmet kupljen na podlagi deležnih prispevkov, je treba šteti od trenutka, ko je bilo opravljeno zadnje plačilo.

Ali je treba plačati davek na dano ali dedno premoženje? da, če je minilo manj kot tri leta od uporabe take lastnine in ga želite prodati. Recimo, da imate stanovanje za 3 leta. Davek od prodaje v tem primeru ne bo izračunan in prenesen, vendar je treba Zvezni davčni službi posredovati dokaze, da je dejansko bilo več kot tri ali pet let.

Ali je mogoče podceniti ceno?

Vsakdo, ki prodaja nepremičnine, se želi pobegniti od obdavčitve. Mnogi ljudje raje ne plačujejo davka od prodaje stanovanja, ker namerno podcenjujejo prodajno ceno nepremičnine, tako da pri uporabi odbitka bodisi sploh ni davek ali pa je majhen.

Ta metoda se od leta 2016 ne more uporabiti. To je posledica dejstva, da pred zbiranjem dajatev primerjajo zaposleni v Zvezni davčni službi dva kazalnika, ki jih predstavljata prodajna cena in katastrska vrednost predmeta. Izračun temelji na znesku, ki bo večji. Zato se na ta način ne boste mogli izogniti obdavčitvi. Davek na prodajo novega stanovanja, kupljenega ali prejetega manj kot tri ali pet let nazaj, bo treba plačati v vsakem primeru.

Kako ne plačati davek za stanovanje manj kot 5 let?

Obstajajo nekatere možnosti, ki dejansko ne omogočajo plačila te pristojbine, tudi če stanovanje pripada osebi, ki je manj kot pet let. Davek od prodaje stanovanj ni plačan pod temi pogoji in situacijami:

• kupila nepremičnine do leta 2016, zato je za njo še vedno pogoj, pod katerim moraš počakati tri, ne pet let, da ga lahko proda brez plačila pristojbine;
• stanovanje je bilo prejeto kot darilo ali dedovanje, zato ga državljan ni plačal, kar vodi k dejstvu, da je dovolj, da je lastnik predmeta le za 3 leta, nato pa ga proda in ne plača davka;
• prodajalec lahko dokaže, da je zaradi dveh poslov v zadnjih treh letih ni bil dobiček, zato je prodal predmet za nekoliko nižjo ceno, kot je bilo prvotno kupljena, ampak v takih okoliščinah je pomembno, da je bila prodajna cena ne sme biti nižja od katastrske vrednosti stanovanja ;
• transakcije se opravljajo v zvezi z poceni stanovanji, zato je njegova katastrska in prodajna cena pod 1 milijonom rubljev, kar vodi k dejstvu, da z uporabo odbitka sploh negativna vrednost davčne osnove.

Vse zgoraj navedene pogoje mora državljan dokazati s pomočjo uradnih dokumentov, zato mora Zvezni davčni službi predložiti ustrezno dokumentacijo.

Ponudbe za prodajo stanovanja za dediščino

Če državljan prejme nepremičnino z dedovanjem, potem postane nujno plačati državno dajatev, ki je odvisna od vrednosti predmeta, in da se vključi v dolgotrajno registracijo stanovanja. Poleg tega, za njeno registracijo v nepremičnine boste morali plačati pristojbino v višini 2 tisoč rubljev. Pogosto po registraciji ima oseba željo prodati predmet. Upoštevati je treba, da bo v takih razmerah treba plačati davek od prodaje podedovanega stanovanja.

Predhodno je treba oceniti nekatere dejavnike:

• se določi, kakšna je velikost katastrske vrednosti nepremičnine, saj bo ta kazalnik uporabljen za izračun davka, če se apartma prodaja po nižji ceni;
• od prejetega zneska 1 milijon rub., ki ga predstavlja odbitek, se odšteje;
• To izračunali, da 13% od vrednosti, da se ugotovi, kakšen znesek bodo morali plačati v proračun, ker če je prevelika, je pogosto priporočljivo počakati tri leta, nato pa prodati objekt brez obračunavanje davka.

Vsi apartmaji niso bili izračunani po katastrski vrednosti. To je posledica dejstva, da ga določi le posebna komisija, sestavljena iz kvalificiranih delavcev ZTI, zato pogosto ta številka še ni določena za določen predmet. V tem primeru mora dedič sam naročiti takšno oceno, ki prinaša dodatne stroške.

Kakšen je odbitek?

Vsaka oseba, ki namerava prodati stanovanje ali celo sobo, se mora spomniti, da ima možnost uporabiti davčno olajšavo. To je standard za vse stanovanja je enako 1 milijon rubljev. Kateri znesek davka od prodaje stanovanja v tem primeru bo plačan?

Na primer, stanovanje je bilo prodano za 3,4 milijona rubljev. In ta znesek je višji od katastrske vrednosti predmeta. Dogovor je bil končan v roku enega leta po nakupu nepremičnine. Ali moram v tem primeru plačati davek od prodaje stanovanja? Ker od registracije nepremičnin ni bilo tri ali pet let, je treba zbiranje ustrezno izračunati in navesti.

Prvotno se izračuna davčna osnova, za katero se prodajna cena zmanjša za velikost odbitka: 3,4 - 1 = 2,4 milijona rubljev. Poleg tega zneska se obračunava davek: 2,4 milijona x 13% = 312 tisoč rubljev.

Izkoristite odbitek, da zmanjšate davek od prodaje stanovanja, je mogoče le, če ima prodajalec dokaz, da je na začetku porabil svoj denar za predmet. Te dokaze lahko predložijo dokumenti:

• plačilni transferji, na podlagi katerih so bila sredstva prenesena na drug račun, zato je bil postopek nakupa predmeta v celoti izveden preko banke;
• potrdilo o nakazilu sredstev;
• akt o prevzemu in prenosu objekta z navedbo cene te nepremičnine;
• fiskalni pregledi, ki lahko potrdijo ne le nakup stanovanj, temveč tudi njegovo dokončanje.

Šele po pripravi dokazila lahko uporabite odbitek.

Kdaj je primerno odbiti odbitek?

Prodajalec stanovanj se lahko sam odloči, ali se bo prodajna cena v višini odbitka ali nakupne cene predmeta zmanjšala. Na primer, leta 2016 je stanovanje kupili za 2,3 milijona rubljev. Leta 2017 se prodaja za 4,2 milijona rubljev.

Če uporabljate odbitek, bo znesek davka od prodaje stanovanja: (4,2 - 1) x 13% = 416 tisoč rubljev.

Če uporabljate metodo, ki vključuje določanje dejanskega dobička, bo taksa: (4,2 - 2,3) x 13% = 247 tisoč rubljev.

Zato je v tem primeru priporočljivo opustiti odbitek, da bi zmanjšali davek od prodaje stanovanja. Novi zakon določa, da če ni možnosti za potrditev nakupne cene predmeta, je treba v vsakem primeru uporabiti odbitek.

Odbitek se odobri samo enkrat letno, tako da če oseba opravi več transakcij v enem letu, se uporabi možnost zmanjšanja davčne osnove za eno stanovanje.

Poleg tega lahko pri nakupu doma pričakujete vračilo davka. Izračuna se na podlagi odhodkov:

• znesek, za katerega je bilo kupljeno stanovanje;
• izdatki za gradnjo objekta;
• nakup zemljišča, na katerem je bila zgrajena hiša;
• odplačilo kreditnih obresti, če je bilo izdano stanovanjsko posojilo za nakup stanovanj.

Najvišji znesek odbitka premoženja je 260 rubljev. z nakupom ali gradnjo ceno, kot tudi za hipotekarne obresti se lahko vrne na 390 tisoč rubljev.

Kako je izračun katastrske cene objekta?

Mnogi ljudje ne vedo o novostih v zakonodaji, zato skušajo zmanjšati davčno osnovo s prodajo nepremičnin po nizki ceni. Strinjata se s kupci, da mora pogodba določiti znesek, ki ne presega 1 milijon rubljev. Z uporabo odbitka se izkaže, da je davčna osnova predstavljena z negativno vrednostjo.

Toda zdaj davčni organi v tej situaciji ne uporabljajo le kazalnika, ki je določena v prodajnih pogodbah, temveč tudi katastrska cena za določitev davka od prodaje stanovanja. Zakon določa, da če katastrska vrednost presega vrednost, ki je na voljo v dokumentu, se v ta namen izračuna izračun.

Na primer, državljan kupil stanovanje za 1,5 milijona rubljev. Njegova katastrska cena je 1,3 milijona rubljev. Po letu lastništva se oseba odloči prodati predmet za 1,6 milijona rubljev. Pogaja se s kupcem, tako da je pogodba označila znesek 900 tisoč rubljev. Pri izračunu davka zaposleni pri Zvezni davčni službi upoštevajo katastrsko ceno objekta, saj je višja od prodajne cene. V tem primeru bo z uporabo odbitka znesek davka enak: (1,3 - 1) x 13% = 39 tisoč rubljev.

Ničnosti pri sestavljanju deklaracije

Če ima oseba v lasti nepremičnine, ki so krajše od roka, potem ne sme samo izračunati in plačati pristojbine, temveč tudi sestaviti in posredovati izjavo Zvezne davčne službe. Ta dokumenta vam ni treba ustvariti v primerih:

• stanovanje se ne prodaja, in zamenjati ali ponuditi na drugo osebo, kot je objekt prenese brezplačno in brez dodatnih stroškov, tako da državljan preprosto ni dohodek, od katerega bi plačali davek;
• Prodani predmet je bil v lasti osebe več kot tri ali pet let, odvisno od tega, kako je bil prejet v lastništvu.

V drugih situacijah je pomembno, da plača davek ne le plačilo, temveč tudi deklaracijo. To je potrebno le, če je davčna osnova pozitivna.

Pomembno je razumeti ne le, ali državljani plačujejo davke na prodajo stanovanj, temveč tudi, kako se oblikuje deklaracija. Pravila za njeno sestavo vključujejo:

• označuje obdobje, v katerem je dokument oblikovan;
• osebni podatki o davčnem zavezancu so predpisani;
• podatke o tem, kako je bil stanovan, koliko časa je bil na razpolago državljanu, za ceno, ki je bila kupljena in prodana;
• uvajajo se podatki o veljavnem odbitku;
• so podana pravila za izračun davka.

Na podlagi podatkov iz izjave se pristojbina plača.

Kako je predložena deklaracija?

Dokument je posredovan Zvezni davčni službi na različne načine:

• Obisk urada zvezne davčne službe za dostavo dokumenta strokovnjaku, po katerem je zagotovljeno obvestilo in potrdilo o plačilu davka;
• pošiljanje dokumentov po pošti;
• uporaba interneta;
• Uporaba pomoči posrednika, ki mora imeti notarsko pooblastilo.

Dokumenta ni potrebno sestaviti, če se zaradi izračuna izkaže, da vam ni treba plačati davka. Sem spadajo primeri, ko se po uporabi odbitka pridobi negativna vrednost davčne osnove, saj to dejstvo davčni zavezanec ne bi dokazal na podlagi čl. 229 TC. Določa, da če dohodki niso obdavčeni, jih davkoplačevalci ne morejo navesti.

Odgovornost za neplačevanje pristojbin

Če je davčni zavezanec narobe ali pa namerno ne plača dohodnino po prodaji stanovanja, potem to vodi k dejstvu, da je državljan predmet upravne ali kazenske odgovornosti.

Odgovornost je odvisna od teže kaznivega dejanja in zneska davka. Zato se lahko naloži denarna kazen do 100 tisoč rubljev. ali celo zaporno kazen do treh let. Zato je treba pred 30. aprilom predložiti pravočasno izjavo in plačati pristojbino do 15. julija. Če 16. dne ni denarja, se za vsak mesec zamude zaračuna 5% kazni, zato bo pol leta potrebno plačati ne le davek, temveč 30%. Najnižja stopnja takšne globe je 1000 rubljev.

Tako mora vsaka oseba vedeti, katere davke je treba plačati pri prodaji / nakupu stanovanja, da bi pravočasno plačevali proračun. To se bo izognilo znatnemu ukrepu za resne kršitve. Pri tem je treba razumeti pogoje posedovanja, možnost uporabe odbitka in druge nianse izračunavanja.