Civilni zakonik Ruske federacije: zastavo nepremičnin

Hitri razvoj tržnih odnosov v Rusiji je omogočil postopno razširitev obsega takega posla kot zastavo nepremičnin. Kakšna je ta metoda? Kako pravilno urediti? Odgovori na ta in druga vprašanja bodo navedeni spodaj.

Zastava nepremičnin: koncept

Gospodarske reforme potekajo ena za drugo na ozemlju Ruske federacije. Trg postane nestabilen in zato vedno več dolžnikov ne more pravočasno izpolniti svojih obveznosti. V tem scenariju bi vsak posojilodajalec želel čim več garancij. Posledično se pojavlja logično vprašanje, kaj je to mogoče za jamstva. Kako urediti in zavarovati? Tu je veliko možnosti. Eden od njih je treba povedati še malo več: to je zastavo nepremičnin.

Zaloga nepremičnin je najpomembnejši postopek na tržišču. Pomaga povečati naložbeno dejavnost vseh vidikov podjetništva. Poleg tega učinkovito ščiti interese dajalca kredita. Hkrati je hipoteka nepremičnin le orodje, ki pomaga zadovoljiti osnovne zahteve posojilodajalca.

Skoraj celoten civilizirani svet že dolgo uporablja in izvaja posojilno pogodbo z zastavo nepremičnin. Rusija kljub dejstvu, da je postopek zelo kompleksen in dolgotrajno obdelan, ni daleč. Hkrati imajo upniki zelo dobro hipoteko nepremičnin. Tukaj je nekaj razlogov:

• cena nepremičnin raste s časom;
• cena nepremičnine je zelo visoka in obstaja tveganje izgube;
• nepremičnine težko izginejo ali pa se nekam izgubljajo.

Pojem hipoteke

Če gre za gospodarsko področje, se posojilo, zavarovano z nepremičninami, imenuje hipoteka. Obstajata dva glavna pojma hipoteke:

• Hipotekarni odnosi. To je zastavo nepremičnin (zemljišče, hiša, stanovanje itd.), Katere namen je posojilo od posojilodajalca (posojila).
• Hipoteka kot varščina. V tem primeru govorimo o posebni hipoteki - dolžniški instrument, ki izpolnjuje upnikove pravice do premoženja, ki je pod zavarovanjem.

Trenutno v Rusiji sta dva zakona, ki ureja dejanja s hipoteko nepremičnin. Prvi zakon je zvezni zakon "o zastavi nepremičnine", drugi - zakon "Na hipoteko". Oba dokumenta se nanašata na potrebo po upoštevanju številnih predpisov, predpisanih v posojilni pogodbi ali na najemu. Ti objekti vključujejo najemnino, nedopustnost povzročitve škode na nepremičninah, postopek nakupa in prodaje itd. Navedeni so tudi glavni elementi, ki se lahko vključijo v hipotekarno pogodbo. To vključuje različne vrste podjetij, zemljišč, stanovanj ali hiš, garaže, pa tudi ladje (morje ali zrak).

Treba je omeniti glavne značilnosti hipotekarnih pravnih razmerij. Civilni zakonik Ruske federacije, zvezni zakon "o zastavi nepremičnine", pa tudi zakoni o hipotekah, izpostavite naslednje točke:

• Prepoznana je kot hipoteka (kot pravno razmerje) zastavo premoženja.
• Posojilo za hipotekarni sistem se izda za jasno določeno obdobje - običajno od 15 do 35 let.
• Obveznost nepremičnine s strani dolžnika mora obstajati skozi hipotekarno obdobje.
• Celoten postopek zastavitve premoženja je treba formalizirati le na podlagi varnostne pravice (Civilni zakonik Ruske federacije).
• Celoten hipotekarni postopek izvajajo posebne banke, specializirane za hipoteke.

Pogodba o nepremičninski zastavi

Kaj je treba vključiti v posojilno pogodbo z zastavo nepremičnin? Odgovor na to vprašanje lahko ponovno zagotovi le ruski civilni zakonik.

Mortgage banka bo uskladila z državljanom posojilo. Dokončana je vsa potrebna hipotekarna dokumentacija, vključno z najpomembnejšim dokumentom - zastavo premoženja. Najprej je treba predložiti dokument. Predmet je lahko vsaka nepremičnina, ki je zakonsko izdana in ustreza vsem postavkam ruskega civilnega zakonika. Zaloge nepremičnin med drugim vključujejo posebne postopke vrednotenja. Govorimo o predmetih, sklenjenih v pogodbi, ki morajo imeti posebno finančno oceno. Samo zaradi tega bodo predmeti tekoči. Zadnja stvar, ki jo je treba omeniti, je potreba po stalnem gospodarskem nadzoru posojilojemalca.

Ko je pogodba sklenjena in začne delovati, postane nemogoča sprememba. Takšno pravilo določa "zakon o zakupu nepremičnin" in poseben kreditni odbor. Hkrati se lahko dokument med obdelavo še vedno spremeni. Če želite to narediti, morate sestaviti posebno pogodbo (podrobnosti bo zagotovila kreditna komisija).

Pogodba mora biti sestavljena v štirih izvodih: za banko, notar, zastavo in druge registracijske organe. Končno mora vsebina dokumenta izgledati takole:

• informacije o premoženju, ki je pod varovanjem;
• vrednotenje premoženja;
• pogoji, cene, velikost delovanja;
• informacije o dolžniku in upniku;
• informacije o nadaljnji uporabi predmeta pod hipoteko.

Takoj, ko se zaključi registracija pogodbe, začnejo veljati hipotekarni pravni odnosi.

Zakon o zastavi v obliki nepremičnin

Današnja ruska zakonodaja določa vse potrebne določbe, predpise in pravila v zvezi s sistemom zavarovanja s premoženjem. Vsi odtenki so urejeni tako v civilnem zakoniku kot v različnih zveznih zakonih in podzakonskih aktih. V skladu z delom 4 Člen 15 Ustave Ruske federacije, V primeru možnih protislovij ruske zakonodaje z mednarodnimi pogodbami bo prednostna naloga mednarodnih pogodb.

Zakon mora nujno vsebovati navedbo začetka delovanja obveze. Poleg tega mora biti glavno premoženje, ki je pod zavarovanjem, jasno navedeno. V primeru hipotekarnih posojil je to običajno vsaka lastnina, ki se lahko odstrani v skladu z veljavno zakonodajo. Lastništvo, ki je v skupinski lasti, se lahko prenese z varščino le s soglasjem vseh njegovih lastnikov.

Civilni zakonik Ruske federacije govori o možnosti, da bo terjatev upnika zadoščal samo z odločbo sodišča, kot tudi polno odplačilo dolga nad celotno vrednostjo zavarovanja. Omeniti je treba tudi, da se z deljeno zavezo izterjava dolžnika lahko izvede samo na sodni način. To vključuje primere, ko lokacija dolžnika ni vzpostavljena: v tem primeru upnik pošlje sodišču in pristojni organi začnejo iskalne postopke.

Zadnja stvar, ki jo je treba omeniti, je možnost sojenja za obe strani pogodbe. Razlogi so lahko zelo različni: na primer, če se je rok hipoteke nepremičnin iztekel, težave z dokumentacijo itd.

Zahteve za varnost

Zaključek pogodbe o nepremičninski zastavi med posamezniki je vedno poseben primer hipotekarne pogodbe. Tak dokument je zagotoviti izpolnjevanje obveznosti v okviru katere koli transakcije. Najpogosteje gre za posojilno pogodbo. Kako izgleda celotna shema? Najpogosteje na ta način:

• Dva državljana skleneta posojilno pogodbo, potem ko prejmejo eno od njih določen znesek denarja.
• Dolžnik izda upniku zastavo v obliki nepremičnine.
• Na koncu se dolg vrne ali upnik črpa zaprto premoženje.

Če gre za pravne osebe, potem je vredno odmika od hipotekarnega "okvira". Tukaj lahko kot vir deluje finančna transakcija, določena vrsta premoženja itd. Vedno je treba opozoriti, da se pogodba o nepremičninski zastavi med pravnimi subjekti vedno razlikuje le v vrednosti državne registracije. Zato bo leta 2017 posameznik dal 2 tisoč rubljev. Toda pravna oseba registracija nepremičninskega obljuba (državne dajatve) bo stala skoraj 23 tisoč rubljev.

Zahteve za hipoteko, ki je fizično, da je za pravne osebe skoraj vedno enako. Tukaj so naslednje točke:

• Premoženje, ki je zavarovano s premoženjem, daje upniku pravico pravočasno prejemati odplačilo dolga iz prihodkov, ki nastanejo s prodajo zavarovanja s premoženjem.
• Zastav lahko zagotovi tretja oseba, ki ni neposredno vključena v pogodbo. Kljub temu mora ta oseba jamčiti izvrševanje svojih obveznosti kot posojilojemalca.
• Lastništvo in uporaba zastavljenega premoženja opravlja le posojilojemalec.

Izterjava hipotekarnega premoženja

Podatki o hipoteki nepremičnin, ki so omenjeni zgoraj, so že pokazali na možnost, da bo zastavnik izterjal premoženje pod varščino. Zdaj je treba podrobneje pojasniti to situacijo.

Prva stvar, ki jo je treba omeniti, je pravica upnika do izterjave s sodnimi in zunajsodnimi metodami. V vsakem primeru bodo razlogi za izterjavo v obeh primerih enaki. To vključuje naslednje situacije:

• Neizpolnitev obveznosti dolžnika (hipotekarnega) v določenih rokih ali nepopolno izpolnjevanje njenih obveznosti.
• Če dolžnik ni obvestil zastavne pravice o posedovanju predmeta zastavne pravice tretjih oseb (to je na primer najemnina, doživljenjska ali dedna uporaba, služnost, itd.). Načeloma je, če dolžnik ni menil, da je treba obvestiti pomembnega upnika o nečem, skriti trenutek, ima zagovornik pravico začeti postopek pravnega okrevanja.
• Če je dolžnik kršil katero koli pravilo o uporabi premoženja, ni sprejel potrebnih ukrepov za njegovo ohranitev, če obstaja tveganje izgube predmeta hipotekarnih odnosov - ravno zaradi zastavne pravice.

Kot je bilo že omenjeno, se lahko zastavnik začenja izterjavo na zunajsodni način. Vendar v tem primeru govorimo o sporazumu o nepremičninski zastavi med pravnimi osebami. Fizična oseba mora vložiti tožbo na sodišče (navadno na okrožno sodišče na kraju premoženja). Le v tem primeru bo strogo upoštevano načelo izključne pristojnosti, določeno v Zakoniku o civilnem postopku Ruske federacije.

Postopki v sporu

Okrožno sodišče, ob sprejemu potrebne dokumentacije, sprejme ustrezno odločitev za izterjavo hipotekarne nepremičnine. V tej odločbi je treba jasno navesti naslednje točke:

• Znesek, ki ga mora dolžnik plačati svojemu hipotekarnemu podjetju.
• Popolna identifikacija nepremičnine, dana na podlagi varščine, na katero je naslovljeno zaprtje (to je naslov, katastrska številka, območje, država registracije pogodbe o nepremičninski zastavi itd.).
• Postopek izvajanja hipotekarnega premoženja.
• Najnižja začetna cena zbiranja.
• Seznam metod in ukrepov za ohranitev nepremičnin ali učinkovito izvajanje trgovanja.

Ali lahko sodišče dolžniku odobri odlog? Odgovor je pritrdilen. Zamuda je lahko največ eno leto. Hkrati pa zastava ne bi smela biti nekako povezana s podjetniško dejavnostjo dolžnika. Med zaostankom bo zastava mogel izpolniti vse svoje dolžnosti kot dolžnik: odplačilo posojila, obresti in kazni (ki se bodo mimogrede zgolj kopičili v času mirovanja). Odloga ni mogoče odobriti, če je dajalec kredita v težavnih finančnih okoliščinah ali v primeru, da se je ena od pogodbenih strank razglasila za stečaj.

Treba je omeniti tudi glavne razloge, zakaj sodišče lahko zavrne zbiranje zastavne enote. To vključuje naslednje primere:

• Znesek zapadle obveznosti je manjši od pet odstotkov skupne vrednosti zastavljene nepremičnine.
• Trajanje zamude je krajše od treh mesecev.

In kakšen je zunajsodni proces zaprtja? Njegova uporaba je možna samo v naslednjih primerih:

• Stranke so podpisale notarsko zastavo nepremičnin.
• Izvršitev zastavljene lastnine opravlja notar in ne sodišče.

V izvensodni postopek zaprtja ni dovoljeno v naslednjih primerih:

• lastnik hipoteke je posameznik;
• nihče ne more najti dolžnika;
• pripravljenih je bilo več hipotekarnih pogodb;
• nepremičnino je pod hipoteko hipotekarnim premoženjem;
• predmet zastavne pravice je kmetijska zemljiška parcela;
• predmet zastavne pravice je kulturno sredstvo.

Zastava zemlje

Zakonodaja Ruske federacije navaja, da je treba absolutno vsako nepremičnino - najsi gre za hišo, zgradbo ali stavbo - zastaviti le skupaj z zemljiščem. Seveda je za celotno lastništvo zemljišča upravičenec v primeru, da premoženje "izteče" od dolžnika. V tem primeru obstaja pravica do takoimenovane »omejene uporabe« hipotekarne tiste tiste dežele, ki je dana za vročitev s strani zastavnega upnika (upnika). Toda za to je dolžnik dolžan prepričati upnika, da v pogodbo vključi le nekaj zemljišč.

V tem primeru, ni treba skrbeti in najemniki: vsi bodo imeli popolne lastninske pravice po popolnem prenosu hipoteke premoženja na posojilodajalca.

Zemljiška hipoteka

Nazadnje je treba obrniti na zvezni zakon št. 102 "o hipoteki", in sicer na deveto poglavje. Podatki, navedeni v tem predlogu zakona, bodo pripomogli k ustvarjanju najbolj popolne in popolne slike o zavarovalnih pravnih razmerjih.

Člen 62 govori o številnih teritorialnih območjih, ki delujejo kot hipotekarni pravni odnosi. Torej, govorimo zlasti o zemljiščih v lasti občinskih ali zveznih državnih organov. Takšna ozemlja so priznana kot subjekti zastavnih pravnih razmer samo z dovoljenjem organov lokalne samouprave.

In kdaj je nemogoče zagotoviti posojilo za nepremičnine? Člen 63 navaja kot primer številne zemljiške parcele, ki niso predmet hipotekarnih razmerij. To so vsa državna ali občinska ozemlja (izjema je v členu 62). Poleg tega predmeti hipotekarnih razmerij ne morejo delovati kot parcele, katerih površina je manjša od predpisanega minimuma.

Člen 65 ureja možnost postavitve druge vrste stavbe, zgradbe ali stavbe na ozemlju, ki ga je založnik zastavil. Torej ima dolžnik na zastavljenem ozemlju pravico storiti, kar hoče, vendar le, če sklenjena pogodba ne prepoveduje podobnega. Ampak obstaja en pomemben dodatek. Torej, če hipotekarnica ustvari nekaj na hipoteko, ki bo bistveno ovirala upnika, bo slednja imela pravico zahtevati spremembe v hipotekarnem sporazumu.

Prejemanje pasivnega dohodka

Zgoraj so bile glavne točke že označene, ko so s pomočjo hipotekarnega premoženja državljani dobili možnost, da prejmejo pasivni dohodek. Zdaj je vredno ponazoriti takšne razmere še malo.

Najbolj priljubljena možnost za dobiček iz hipotekarne nepremičnine je najemnina. Vendar je izredno pomembno zagotoviti, da lahko izposojena najemnina v celoti pokrije hipoteko, davke in stroške vzdrževanja. Ne pozabite na to, da mora biti na koncu še vedno dobiček. Kako se razviti v takih razmerah? Kljub temu je položaj izjemno težak. Najboljša možnost je registracija nepremičnin. Ta metoda vam omogoča znatno povečanje števila naložb, v istem primeru se bo dobiček povečal. Če se stroški naložb povečajo - potem se posojilo izposoja na hipoteke, kupuje se dodatna lastnina. V prihodnosti lahko povečate velikost svojih vlog. Problem tukaj je lahko samo en - priložnost, da se odnesemo in "pretiravamo". Torej, morate kompetentno izračunati vse možnosti in tveganja. Še vedno pa je možnost, da se premaknete, investira v nepremičnine, v takšnih situacijah še vedno zelo dobra. Zlasti slabi so primeri, ko se vrednost hipotekarnih naložb zmanjšuje. V tem primeru se dolgovi znatno rastejo in nevarno je, da presegajo vrednost zastavljene nepremičnine.

Kakšen zaključek je tukaj? Delo na pridobivanju pasivnih dohodkov iz hipotekarne nepremičnine je neverjetno kompleksno in obsežno. Samo res navdušeni, zelo disciplinirani in potrpežljivi ljudje to lahko storijo.