Neločljive izboljšave so ... Izposoja in vzdrževanje prostorov

Civilni zakonik Ruske federacije v okviru zakupnih pravnih razmerij omogoča delo najemnika, da vloži lastnino neločljivih izboljšav v zvezi z zakupljenim predmetom. Izvajanje takšnih ukrepov predpostavlja nastanek različnih pravnih posledic. V povezavi z neločljivimi izboljšavami predmeta, ki se daje v zakup, lahko posamezne pravice in obveznosti nastanejo tako pri lastniku kot pri najemniku zadevne nepremičnine. Njihovo specifičnost je mogoče določiti glede na vrsto lastništva, pa tudi pogoje pogodbe med lastnikom in najemnikom. Katere so osnovne norme prava, ki urejajo pravna razmerja, katerih predmet je produkt neločljivih izboljšav v premoženju, ki je v zakupu? Kakšne so nianse obdavčitve rezultatov takšne modernizacije objektov?

Bistvo neločljivih izboljšav v zakupljenem objektu

Oseba ali organizacija, ki je dala v zakup od nekoga drugega premoženja - najpogosteje v tem kontekstu je vprašanje nepremičnin - lahko nekako posodablja, rekonstruira in izboljša svojo funkcionalnost.

Izvajanje teh del lahko pomeni nastanek bistveno novih lastnosti v ustreznem objektu. Obratna dejanja v njegovem odnosu so težavna in lahko vodijo do nemožnosti uporabe strukture. Zato je ustrezno izboljšanje premoženja priznano kot neločljivo. Pomembno merilo za neločljivost premoženja je sprememba značilnosti kakovosti vira predmeta, zaradi česar se njegova vrednost lahko poveča, kar je posledica morebitnega povečanja njegove življenjske dobe ali lastnosti potrošnikov.

Kako lahko izgledajo neločljive izboljšave? Vzorec takšne posodobitve lahko predstavimo na različne načine. Torej, lahko odraža dejstvo, da je stavba v primerjavi z začetnim stanjem pridobila bistveno drugačne značilnosti.

Nerazdružljive izboljšave v pogodbi

Treba je omeniti, da postopek zakupa pravnih razmerij omogoča subjektu, ki je najemodajališče izvedel ustrezno posodobitev le po dogovoru z lastnikom. Prednostno napisana, določena v pogodbi. Neločljive izboljšave so pravno pomembni ukrepi, njihovo izvajanje pa je treba formalizirati.

V pogodbi med lastnikom premoženja in njegovim najemodajalcem se lahko določi postavka o morebitni odškodnini lastnika za ustrezno posodobitev objekta. Hkrati se lahko določijo glavni parametri izboljšav in njihova začasna vrednost. Če je najemnik neločljivo izboljšal lastninsko strukturo brez soglasja lastnika, potem ne bo imel nobenih pravic do rezultata ustrezne posodobitve. Vse možne nastavitve optimizacije predmeta lahko uporablja samo njen lastnik.

Bistvo ločljivih izboljšav

Katere so osnove ločljivih in neločljivih izboljšav? Tukaj je vse zelo preprosto. Zgoraj smo ugotovili, da je glavno merilo neločljivosti izguba funkcionalnosti predmeta v primeru, da bi jo poskusili vrniti v prvotno stanje. Nerazdružljive izboljšave so, lahko rečeno, nepovraten proces.

V zameno lahko snemljiva nadgradnja objekta prevzame razmeroma dostopno vrnitev v prvotno stanje. Drug odtenek ustreznih izboljšav - jih lahko začne najemnik brez privolitve lastnika. Na splošno vse pravice do uporabe ločljivih virov ostanejo pri najemniku - razen če pogodba ne določa drugače. Če je najemnik na stalne izboljšave objekta, je potrebno, da jih analizirati podobnosti z rezultati ukrepov, katerih cilj je ohranitev premoženja v funkcionalnem stanju, s pomočjo popravila in vzdrževanje.

Seveda je v večini primerov razlika v tem primeru lahko očitna. Ampak, če je najemnik izvedla večja popravila objekta, tako da se je nepremičninski bistveno spremenila svoj videz, je pa rezultat njegovega dela, zelo verjetno, da ne bo priznan kot predmet izboljšanje. Teoretično je lahko strošek popravil višji od ustrezne posodobitve nepremičnine. Toda to ni bistvenega pomena.

Zato je za neločljivo izboljšanje zakupljenega premoženja značilno dejstvo, da:

- jih je treba uskladiti z lastnikom premoženja;

- na splošno postanejo lastniki objekta in niso kompenzirane.

V zameno lahko najemodajalec izvede ločeno posodobitev brez dogovora z lastnikom nepremičnine. Oblikuje sredstva v lasti najemnika. Vendar pa lahko oseba ali organizacija, ki odstranjuje stanovanja, v okviru svoje odgovornosti še vedno izvaja neločljivo izboljšanje zakupljenega premoženja. Preučili bomo, katere pravne posledice lahko pripelje do tega.

Neusklajene neločljive izboljšave: pravne posledice

Če je najemnik na stalne izboljšave najeti stanovanja, ne da bi usklajevanje ukrepanja z lastnikom, potem pa, kot smo zapisali zgoraj, on nima pravice zahtevati odškodnino od lastnika. Poleg tega, če je ustrezno posodobitev privedla do poslabšanja stanja nepremičnin, tudi v subjektivnem mnenju lastnika, je najemnik dolžan, da bi objekt v prvotno stanje.

Dosledna neločljiva izboljšanja

Drugi scenarij - ko je modernizacija nepremičnin skladna med najemnikom in lastnikom. V tem primeru je treba v pogodbi določiti pogoje za izvajanje ustreznih izboljšav, kot smo omenili zgoraj. Eden izmed pogoji pogodbe lahko nadomestilo za stroške modernizacije s strani najemodajalca. Odvisno od konkretnega trenutka izboljšanja lahko lastnik plača stroške najemnika po izteku pogodbe ali v času veljavnosti. Pogodba se lahko uporabi tudi za določitev znižanja najemnine - v nadomestilo za neločljivo posodobitev.

Neločljive izboljšave: obdavčenje

Razmislimo o tem vidiku, kot davčni račun neločljivih izboljšav. Strinjamo se, da sta se najemnik in lastnik nepremičnine dogovorila o tem postopku. V prvi vrsti je treba pozoren na dejstvo, da se izboljšave, ki so bile dogovorjene med najemnikom in lastnikom objekta vedno ne uporabljajo za amortizacijsko premoženja, vendar le, če jih lastnik objekta plača.

V zameno pa lahko lastnik predmeta za namene obdavčitve dohodka upošteva povračilo stroškov najemnika za ustrezno posodobitev. Najemnik sam lahko uporabi tudi stroške, ki nastanejo zaradi optimizacije višine davkov - v določenem poročevalnem obdobju.

Možnost je možna, v kateri nadomestilo za neločljive izboljšave lastnika nepremičnine ni predpisano v pogodbi, kljub temu, da se je lastnik strinjal z ustrezno posodobitvijo. V tem primeru se tudi amortizacija ne obračunava, začetna vrednost premoženja pa se ne poveča. Obstajajo tudi razlogi za optimizacijo davčne osnove.

Opozoriti je treba, da je v primeru, ko nalożbodajalec ni nadomestil neloćljivih nadgradenj, najemnik lahko dobi amortizacijo na premożenju. Značilnosti obdavčitve rezultatov posodobitve objektov, lahko upoštevamo zgled strank, ki opravljajo pravne obveznosti obveznosti plačila davka na nepremičnine.

Če pogodba sklene pravno osebo, to pomeni, da so nestanovanjski prostori najeti, potem morajo plačati ustrezne zneske v proračun. Davek na nepremičnine v tem primeru plačati stranki, ki določi stroške izboljšanja predmetov v računih. Običajno se to nanaša na lastništvo izboljšav. Če je najemodajalec v lasti, so davki zavezani plačati.

Če je lastnik izboljšav najemodajalec, potem ob prenehanju pogodbe o zakupu izpolnjuje ustrezne obveznosti. Toda medtem ko ta pogodba velja, najemnik izvaja izračune s proračunom. Drugo merilo, po katerem se določi predmet plačila davka na premoženje, je obračunavanje ustreznega vira v bilanci stanja. Kaj to pomeni? Če so izboljšave v bilanci stanja najemnika, plača ustrezen davek. Če njegov račun vzdržuje najemodajalec, mora plačati proračun.

Izboljšave nepremičnin in DDV

Obstajajo številne nianse, ki označujejo dajatev za DDV v okviru pravnih razmerij, katerih predmet je najem premoženja, skupaj z izdelkom neločljivih izboljšav v njem. Učimo jih. Če so bili najemodajalec neločljivo izboljšani, medtem ko jih je izvajal izvajalec - ta prenos bi moral biti priznan kot izvedba. Za to je treba plačati DDV. Izvajalsko podjetje ga predloži najemniku, odbitek pa se lahko uporabi za to. Opozoriti je treba, da pri izračunu davka na dobiček niso upoštevane izboljšave predmeta, prenesene na lastnika.

Sodelovanje tretje organizacije za posodobitev objekta je ključno merilo za obveznost družbe, da obračuna DDV na neločljive izboljšave. Dejstvo je, da če je najemnik sam objekt rekonstruiral - potem v tem primeru začnejo veljati druga pravna pravila. V skladu z njimi ni mogoče zaračunati DDV za izboljšave.

To je posledica dejstva, da je za kvalifikacijo izboljšav v okviru odstranljive nepremičnine za uvedbo DDV potreben prenos lastništva. V skladu z normami Civilnega zakonika Ruske federacije, ki ureja pravna razmerja, v okviru katerih so neločljivo izboljšave, se privzeti ustrezni pravni mehanizmi ne uporabljajo. Civilni zakonik Ruske federacije dejansko ne vsebuje določb, ki nakazujejo, da ima najemnik lastninske pravice do rezultatov modernizacije objektov. Ne morejo jih obravnavati kot samostojno sredstvo, ločeno od glavnega nepremičninskega objekta. Tako, ko se zakupljeni prostori vrnejo lastniku, se prenos lastništva ne izvede. Izkazalo se je, da neločljive izboljšave, ki jih opravi najemnik, niso predmet DDV.

Obračunavanje ločljivih izboljšav

Koristno je upoštevati osnovne nianse davčnega knjigovodstva, po drugi strani pa ločljive izboljšave v nepremičninah. Za pravilno izračunavanje davka na njih morate najprej določiti stroške in trajanje izvajanja ustreznih izboljšav. V kolikor stroški modernizacije nepremičnin ne presegajo zneska, ki ga določa davčni zakonik Ruske federacije in je obdobje njihove uporabe krajše od 12 mesecev, je treba izboljšave pripisati materialnim in proizvodnim rezervam. Če so ustrezni stroški višji od merila, določenega v davčnem zakoniku RF, in če je obdobje uporabe več kot 12 mesecev, je treba vrednost premoženja odpisati z amortizacijo.

Če je predmet pravnega najemnine - pravna oseba, je verjetno na ravni lokalnih aktov računovodske politike, ki se odobri. In če je v njej določena meja premoženja za amortizacijo nižja kot v davčnem zakoniku Ruske federacije - potem, da se upoštevajo ločljive izboljšave, je treba uporabiti točno tisti indikator, ki je odobren v lokalnem zakonu. Opozoriti je treba, da se davek na premoženje ne plača, če se izvede ustrezna posodobitev. To je posledica dejstva, da so ločljive izboljšave v splošnem primeru razvrščene kot premičnine.

Kako registrirati soglasje lastnika za neločljivo izboljšanje pogodbe?

Ko smo preučili, kako se izvaja računovodstvo z neločljivimi in ločljivimi izboljšavami, upoštevajmo ta vidik kot pravilno oblikovanje soglasja lastnika nepremičnine za ustrezno posodobitev objekta. Za to je treba skleniti ločen sporazum med najemnikom in lastnikom nepremičnine. To lahko dopolni tisto, v skladu s katerim se opravlja najem neživljenjskih prostorov ali, nasprotno, tisti, ki se nanašajo na stanovanjski sklad. V tej pogodbi je treba določiti pogoje: kakšno delo se pričakuje za izboljšanje zmogljivosti, ki bo v celoti ali deloma plačal modernizacijo, kako bi bilo treba povrniti stroške izboljšanja nepremičnin.

Nadomestilo stroškov najemnika za posodobitev se lahko izvede, kot smo omenili zgoraj v članku, z zmanjšanjem najem. Ali je možna prodaja pogodbe neločljivih izboljšav. Vse stranke določijo vse pogodbe. Njena pravilna sestava je pomemben vidik pravnih odnosov. Če ena od strank tega ne storita, bo druga stranka upravičena do prejemanja svojih preferencialov na sodišču. Najemnik lahko na primer vrača neločljivo izboljšanje v enakovrednem znesku, če lastnik ne plača stroškov ustrezne modernizacije, čeprav se zaveže, da bo to storil po pogodbi.

Odsotnost pisnega dogovora med najemnikom in lastnikom pomeni, da nobena stran ne more uporabljati odhodkov za davčne namene. Poleg tega, kot smo že omenili v članku, ima nalożbenik neločljivo izboljśanje pravice zahtevati odstranitev iz predmeta - vendar tako, da je njegov funkcionalno stanje ne boli. Spore med lastnikom premoženja in njegovim najemnikom je mogoče rešiti na sodišču.

Najem podjetja in neločljivo izboljšanje: odtenki

Na začetku članka smo ugotovili, da so na splošno neločljive izboljšave značilnost nepremičnin. Toda to ni vedno tako. Dogaja se, da so neločljive izboljšave lastnina predmetov, ki niso nujno nepremičnine. Na primer, je lahko podjetje. V tem primeru so pravni odnosi, povezani z njegovim najemom, urejeni z drugimi pravnimi pravili kot v primeru nepremičnin.

Torej, če je najemnik izboljšal strukturo podjetja, potem v skladu z zakonodajo Ruske federacije dobi pravico povrniti svoje stroške za ustrezno posodobitev, čeprav se z izvajalcem teh ukrepov ne strinja z najemodajalcem. Razen, seveda, drugi je določen s pogodbo med lastnikom podjetja in njegovim partnerjem.

Vendar se lahko najemodajalec izogne ​​obveznosti, da najemniku plača stroške sodnih izboljšav. Da bi to naredil, bo moral dokazati, da neločljivo izboljšanje zakupljenega premoženja nista tako modernizirala tako jasno, da je bila operativna zmogljivost proizvodnih sredstev podjetja nezadostna glede potrebe po nadomestilu stroškov najemnika. Poleg tega lahko lastnik podjetja na sodišču poskuša dokazati, da najemnik ni imel objektivne potrebe po posodobitvi.

Izboljšave pri prodaji stanovanjskih nepremičnin

Katere pravne posledice lahko označujejo neločljive izboljšave pri prodaji ene osebe v drugo?

V tem primeru bi bilo koristno, da se preusmerimo k analizi enakih zakonskih določb, ki urejajo pravne odnose, katerih predmet so transakcije z nepremičninami. To je načeloma tiste, ki smo jih obravnavali v okviru interakcije podjetij različnih podjetij pri transakcijah z nestanovanjskimi nepremičninami. V tem primeru je pravna narava ustreznih pravnih razmerij ista in urejajo ista pravna pravila.

Ločljive izboljšave so v najetem stanovanju na splošno, v lasti najemnika, če so drugi pogoji niso opredeljena v pogodbi med njim in lastnikom nepremičnine. Če izboljšave je najemnik v najemu izvajajo na najetem objektu s soglasjem lastnika, po prenehanju najemne pogodbe, je upravičen do odškodnine, ki ustreza njegovi stroški modernizacije. Še enkrat - če je prenos stalnih izboljšav ne po posameznih določb pogodbe med najemnikom in lastnikom, je drugače.

Če posodobitev objekta ni bila dogovorjena med lastnikom in najemnikom, na splošno stroški, ki nastanejo drugi, niso kompenzirani. Toda, ko prodaja lastnika stanovanja lahko jih vključi po svoji volji v ceno predmeta.

Če se izboljšave premoženja izvedejo na račun amortizacijskih stroškov, ki so nastale zaradi tega, je lastninska pravica do njih dodeljena najemodajalcu. To pravilo je pomembno za pravne odnose s sodelovanjem pravnih oseb, katerih predmet je najem stanovanja.

Tako se lahko v zvezi z neločljivimi izboljšavami uporabljajo različna pravna pravila - na primer, če primerjamo najemnino stanovanj in podjetij. Poleg tega imajo lahko tudi razlago. Udeleženci zakupnih pravnih razmerij bi morali spremljati pojav novih norm v civilnem zakoniku Ruske federacije ter njihovo razlago v različnih oddelkih pravnih aktih in dokumentih.