Dobičkonosen pristop k vrednotenju nepremičnin in podjetij. Uporaba prihodkovnega pristopa

Dohodkovni pristop je kombinacija metod za vrednotenje vrednosti nepremičnin, premoženja organizacije, samega posla, v katerem se določi vrednost s pretvorbo gospodarskih koristi, ki se pričakujejo v prihodnosti. Teoretična podlaga tega pristopa je precej prepričljiva. Nabavna vrednost naložbe je vrednost prihodnjih ugodnosti za trenutni čas, ki se diskontirajo po stopnji donosa, kar je odraz tveganosti naložb.

To je smiselno in primerno za vsako operativno podjetje, ki posluje na področju proizvodnje in prodaje nepremičninskega objekta, pa tudi njegovega poslovanja, pod pogojem, da ustvari pozitiven dobiček. Dokazana je velikost naložbenih tveganj v vrednotenih poslih diskontne stopnje. V vlogi, ki v gospodarskem smislu, zdaj stoji stopnjo donosa, ki so jih vlagatelji zahtevajo na vloženi kapital v primerljivo raven naložbenih tveganj predmetov, ali pa je stopnja donosa alternativnih naložb s primerljivim tveganjem v času vrednotenja.

Značilnosti

Uporaba dohodkovnega pristopa v praksi je precej težavna, saj je potrebno oceniti vsako pomembnejšo vrednostno vrednost - stopnjo donosa in dobiček. Pri ocenjevanju podjetja z uporabo teh tehnik, morate biti prepričani, da opravi temeljito analizo vseh ključnih elementov, vključno s stroški prometa podjetja, ki imajo neposreden vpliv na dobiček, stroškov in tveganj, ki jih vsakega posameznega člana ustvarili.

Dobičkonosen pristop do vrednotenje podjetij se pogosto uporablja. Na primer, če gre za pridobitev ali združitev, se ta metoda uporablja veliko pogosteje drago ali na trgu. Vlaganje v kupčev kapital zdaj poteka s pričakovanjem, da bodo v prihodnosti pridobljeni neto denarni tokovi, ki jih ni mogoče imenovati za zajamčene, saj jih zaznamujejo določena tveganja. Pristop dohodek za oceno teh ključnih dejavnikov vrednosti, s tem, da za uporabo tržnega pristopa običajno zahteva razmerje med ceno in dobičkom, ali nekatere druge podobne mnogokratnikov dohodka za retrospektivne obdobje, brez upoštevanja prihodnost.

Pri tržnih večkratnikov značilne poteze, kot so negotovost, ter nezagotavljanje enake storitve, ki jih je mogoče doseči pod pogojem uporabe dohodkovni pristop k napovedi prihodnjih plač in diskontne stopnje. Na primer, "razmerje med ceno in plačo", ki se uporablja za leto, ne dopušča, da bi v prihodnjih letih odražale dovolj pričakovane spremembe. Prav uporaba koeficientov ponuja priložnost za prikaz splošnih preferenc vlagateljev, jih pogosto navajata prodajalci ali industrijski viri.

Uporabi

Pri analizi in zaščiti so potrebne informacije o proračunu podjetja, zaradi česar je potrebno izvajati spremembe in izboljšati finančne posledice nastalega načrta, napovedi in osnovnih predlogov. Pristop na podlagi vrednotenja podjetij omogoča merjenje vseh predpostavk o tem, ali nekatere koristi zaradi absorpcije nastanejo kot posledica rasti prihodkov, zmanjšanja stroškov, izboljšanja postopkov ali zmanjšanja kapitalskih izdatkov. S pomočjo tega pristopa lahko merite in razpravljate o vsem. Poleg tega vam lahko pomaga določiti čas pričakovanih koristi in predstaviti proces zmanjšanja vrednosti podjetja, saj se koristi prenašajo v bolj oddaljeno prihodnost.

Uporaba dohodkovnega pristopa omogoča kupcem in prodajalcem izračunavanje poštene tržne vrednosti podjetja in njeno naložbeno vrednost za enega ali več strateških kupcev. Če je ta razlika dovolj jasno prikazana, lahko prodajalci in kupci zlahka določijo prednosti sinergije in sprejemajo informativne odločitve.

Ko se uporabi rentabilen pristop k vrednotenju podjetij, je treba upoštevati, da je izračunana vrednost sestavljena iz vrednosti vsega premoženja, ki se uporablja v postopku takojšnje dejavnosti. V okviru uporabljenega pristopa so najbolj pomembne metode ocenjevanja. Zlasti se uporabljajo taki načini dohodkovnega pristopa: kapitalizacija in diskontiranje denarnih tokov. Podrobneje jih lahko upoštevate.

Metode

Z uporabo metode kapitalizacije kapitalskih tokov se odkrije celotna vrednost podjetja, odvisno od denarnih tokov, ki jih ustvarja premoženjski potencial podjetja. Denarni tokovi poslovanje ali podjetje kot celota je razlika med vsemi prilivi in ​​odlivi finančnih sredstev za določeno obračunsko obdobje. Običajno se za izračune uporablja obdobje enega leta. Tehnika je pretvoriti reprezentativno raven pričakovanega toka denarja v sedanjo vrednost z delitvijo celotnega zneska toka s sprejeto stopnjo kapitalizacije. V tem primeru je pri določenih prilagoditvah primeren tok prihodka.

Za uporabo običajnega načina izračuna denarnih tokov se dodatek čistega dobička (izračunano po obdavčitvi) negotovinskih izdatkov uporablja za določitev višine absolutnega denarnega toka do usredstvitve. Ta metoda izračuna se lahko obravnava kot poenostavljena v primerjavi z izračunom prostega pretoka denarja, pri čemer se kot dodatek upošteva zahtevana kapitalska naložba in potreba po dopolnitvi prenosa kapitala, ki se lahko prenese.

Diskontiranje denarnega toka

Ta metoda v osnovi temelji le na pričakovanih denarnih tokovih, ki jih je ustvarilo podjetje sam. Karakteristična razlika je, da je vrednotenje potrebno za izračun definicije reprezentativne ravni denarnega toka. Ta metoda v razvitih državah je postala najbolj razširjena zaradi dejstva, da jo je mogoče uporabiti za upoštevanje vseh razvojnih možnosti. Denarni tok v splošni obliki je enak vsoti neto dohodek in amortizacijo pod pogojem, da se poveča neto obratni kapital in kapitalske naložbe.

Za uporabo metode diskontiranega denarnega toka veljajo naslednji pogoji:

• obstaja razlog za domnevo, da se bodo prihodnje ravni finančnih tokov razlikovale od sedanjih ravni, to je podjetje v razvoju;
• obstaja možnost za razumno oceno denarnih tokov v prihodnosti pri uporabi poslovnih ali poslovnih nepremičnin;
• predmet je v gradnji, popolni ali delni;
• podjetje je velik večnamenski objekt tržne vrednosti.

Dobičkonosen pristop k vrednotenju nepremičnin z metodo diskontiranja denarnih tokov je najboljši, vendar je njegova uporaba zelo težavna. Obstajajo ocene, ki jih ni mogoče izvesti brez uporabe te metode. Med njimi je razvoj naložbenega projekta z njegovo naknadno oceno.

Prednosti metode diskontiranja

Če ste z metodo diskonta uveljavili dobičkonosen pristop k vrednotenju nepremičnin ali podjetij, lahko ugotovite nekaj glavnih prednosti. Najprej govorimo o tem, kaj se prihodnji dobički iz poslov neposredno upošteva le pričakovanih obratovalnih stroškov za proizvodnjo izdelkov z njeno kasnejšo prodajo, in prihodnje naložbe, povezane z vzdrževanjem in širitev proizvodnih in trgovinskih zmogljivosti, ki se kaže v predvidenem dobičku le posredno prek njihovega toka amortizacija.

Pomembne točke

Vrednotenje predmeta po dohodkovnem pristopu s pomanjkanjem dobička ali izgube kot indeksa investicijskih izračunov se izvaja s spremembo dejstva, da dobiček služi kot kazalnik računovodskega poročanja, zato ga je treba znatno manipulirati v procesu dela.

V metodo diskontiranja denarnih tokov so vključene tri skupine modelov:

• diskontirane dividende;
• preostali dohodek;
• diskontirani denarni tokovi.

Če se dobičkonosen pristop uporablja v skladu z modelom diskontiranih dividend kot dokaza o denarnem toku, se uporabi znesek plačil za delnice. Kljub dejstvu, da se model pogosto uporablja v tuji praksi za določanje in oceno vrednosti premoženja podjetja, ima veliko pomanjkljivosti. V modelih z nerazporejenim dobičkom ni stopnje računovodstva. Različne politike dividend razlikujejo ne samo za določena podjetja, temveč tudi za države na splošno. Ta metoda ni mogoče uporabiti v podjetjih, ki nimajo dobička. Ta model je najbolj primeren za izračun vrednosti manjšinskih deležev.

Model preostalega dohodka

Pristop dohodek na oceno glede na preostalo pristopa modela predvideva, da se bo kot merilo denarnega toka uporablja vrednost ostanka dohodka, ki predstavljajo razliko med dobičkom in ob velikosti dobička, ki ga je napovedal delničarji ob nakupu družbe ali njenih delnic. Če je bila vrednost podjetja izračunana na podlagi predpostavk, ki ustrezajo temu modelu, potem je to enako vsoti knjigovodska vrednost s sedanjo vrednostjo pričakovanega zneska dohodka, ki ostane po tem. Tak model dokazuje pomembno občutljivost za kakovost podatkov, ki so predstavljeni v računovodskih izkazih. Za pogoje v Rusiji je ustreznost teh informacij podvržena dvomu.

Koristi za delničarje

Seveda lahko delničarji ali delničarji podjetja, ki imajo določeno zgodovino, pa tudi dejstva izplačevanja dividend, uporabijo diskontni model za izračun vrednosti lastnega podjetja. Situacija je, da so delničarji podjetij v tem sektorju redko manjšine, zato bo z njimi najbolj primeren način, da se z vrednotenjem nepremičnin in podjetij z modelom diskontiranja brezplačnega denarnega toka uporabijo dobičkonosni pristop. V tem sistemu so ključni prosti denarni tokovi z diskontnimi stopnjami ali pričakovanim donosom naloženega kapitala. Največja težava pri uporabi tega modela je natančnost napovedi prostega finančnega toka in ustrezna opredelitev diskontne stopnje.

Če smo se dohodkovni pristop, je opredelitev, ki so navedeni zgoraj, z uporabo metode diskontiranega denarnega toka kot prihodkov pričakuje iz poslovanja, upošteva predvidene finančne tokove, ki jih je mogoče umakniti iz obtoka po zahtevanem reinvestiranja denarnih dobičkov. Denarni tokovi kot kazalec niso odvisni od računovodskega sistema, ki se uporablja v podjetju, in politike amortizacije. Hkrati je treba upoštevati vse denarne tokove - prilive in odtoke. Vrednotenje finančnem smislu za diskontiranje denarnih taka, da je to posledica teh procesov, njihovo zmanjšanje na znesek, ki bi bil na razpolago vlagatelju v času prejema denarnih tokov, pod pogojem, da je dal svoj denar ne v poslu prav zdaj, in kaj je drugo naložbeno sredstvo javne narave, na primer likvidna vrednost ali bančna vloga.

Dodatne tehnike

Dohodkovni pristop, ki je bil že prej opisan, je bil vse manj izkoriščen, zdaj pa je metoda ocenjevanja postala najpogostejša. Uporablja se za ovrednotenje vseh vrst sredstev in osnovo za to je zamisel, da je vsako sredstvo, ki ima osnovne značilnosti možnosti, ovrednoteno kot ta možnost. Trenutno zavračanje pristopa dohodka pogosto poteka v korist modela za določanje opcij (oziroma model Black-Scholes).

Takšen sistem, če se uporablja, omogoča oceno celotnih stroškov lastnega kapitala ali podjetja v primeru, ko deluje z velikimi izgubami. Ta model je zasnovan tako, da dodatno pojasnjuje, zakaj stroški lastniškega kapitala družbe niso nič, tudi če vrednost celotnega podjetja pade pod nominalni znesek dolga. Toda tudi s to prednostjo, je mogoče ugotoviti, da je model Black-Scholes za ocenjevanje vrednosti ruskih podjetij v tem trenutku vse bolj teoretičen. Glavna težava, zaradi katere se ta model ne more uporabiti za domače poslovanje, je pomanjkanje nekaterih dejanskih podatkov za parametre modela, ki so izjemno potrebni.

Sklepi

Dohodkovni pristop k vrednotenju poslovanja in nepremičnin je bil porabljen mnogo manj pogosto, kar se zgodi iz številnih razlogov. Zlasti to zadeva pomanjkljivosti, zaradi česar obstajajo težave pri njegovi uporabi na potrošniškem trgu. Najprej je treba omeniti, kako težko je napovedati prihodnje stroške storitev in izdelkov, materialov in surovin ter kompleks drugih kazalnikov stroškov. Hkrati lahko govorimo o neki subjektivnosti strokovnih ocen. Poleg tega je težava nizko razkritje informacij o ruskih podjetjih in v resnici je potrebno za izvajanje kompetentnih izračunov in izdelavo modela Black-Scholesa. To je v veliki meri posledica nizke korporacijske kulture takih podjetij.

Ogromno število delnic, med katerimi so tudi veliki paketi, je koncentrirano v rokah majhnega števila posameznikov in deleža manjšinskih delničarjev in majhni lastniki, katerih delež je zelo majhen, v odobrenem kapitalu ni pomemben. Izkazalo se je, da veliko podjetij preprosto ne zanima razkritja kakršnih koli informacij. Zato je izračun dohodkovnega pristopa bistveno zapleten glede na večino panog in podjetij v Rusiji. V drugih pogojih deluje na najboljši način, kar dokazuje vse svoje dostojanstvo in zanesljivost.