Sekundarni trg stanovanj v Moskvi: analitika in pregledi

Glavni segment nepremičnin je sekundarni trg stanovanj v Moskvi. Delitev stanovanja za najboljše ali nakup je dokaj odgovoren korak tudi za popolnoma uspešno osebo. Najpogosteje pred tem sledi prodaja sobe ali stanovanja, pogosto pa tudi preselitev komunalnih stanovanj. Ta članek bo vseboval informacije o stanovanjih našega kapitala v obliki pregledov in analiz, ki temeljijo na podatkih različnih možganskih tankov in tematskih člankov iz medijev.

Ne verjemite svojim očem

Sekundarni trg je zelo pogosto (v skladu z raziskavo Incom-Real Estate, več kot polovica primerov) zagotavlja "alternativo", kar je daleč od dejanskih informacij o prosti prodaji stanovanj, ki jih ponuja sekundarni trg stanovanj v Moskvi. V zadnjih treh letih se je delež prodanih nepremičnin na ta način povečal na 46% celotnega števila ponujenih stanovanj, tudi v novih stavbah.

Prej je bilo precej manjše - le 28% vseh. To dokazujejo centralizirane podatkovne baze. Vendar pa ta dinamika ni potrjena s številom transakcij, je očitno nesorazmerna. Strokovnjaki pravijo, da v prodaji ni dovolj povpraševanja in ogromne konkurence. Zato so legende in mitovi sestavljeni o predmetih, ki se prodajajo, da bi kupec pozoren na to. To pomeni, da v predloženih informacijah sekundarni trg stanovanj v Moskvi zelo pogosto daje netočne podatke.

Prodaja: neposredna in alternativna

Premoženje je mogoče prodati na dva načina. Ko je alternativni prodajalec tudi kupec, ker uporablja sekundarni trg stanovanj v Moskvi, ne le za prodajo, temveč tudi za poznejši nakup drugega stanovanja. In če je prodaja neposredna, prodajalec preprosto prejme denar. Najpogosteje v prestolnici obstaja alternativna prodaja, vendar se skoraj vedno poskušajo prikriti sami kot neposredni. V vsakem primeru je mogoče doseči enega ali dva cilja: bodisi preprosto zaslužiti denar ali izboljšati svoj dom s prodajo starega in nakupom novega stanovanja.

Kupec je seveda bolj podoben neposredni prodaji, saj je veliko bolj priročen in se hitreje prodaja in formalizira. Povpraševanje je veliko več za take stanovanje. Zato sekundarni trg stanovanj v Moskvi določa cene na njih nekoliko višje od splošne ravni. Prodajalec, ki namerava takoj kupil še eno stanovanje, s katerimi se sooča neposredno prodajo z nekaj slabosti: je treba začasno podpišejo na katerem koli drugem bivalnem prostoru (sorodniki, znanci, in tako naprej), in to je treba storiti pred prodajo, v nasprotnem primeru kupec lahko preprosto strah . V vsakem primeru je večina dejstev o alternativni prodaji danes dana kot neposredna.

Alternativa

Zdi se, da je to že jasno: dogovor, ki hkrati zajema prodajo in nakup stanovanj. Pred tem so bile izdelane dolge verige odvisnih transakcij, do dvajset. Do današnjih dni je to nepredstavljivo. In organizirajte in držite celotno verigo brez hrupa je zelo težko, in ne vsi realtors so sposobni. Zelo živčno delo, še posebej pri plačilu. V banki, da v istem času dajo denar v dvajset celic - to je velika odgovornost. In denar ni majhen.

Zdaj najdaljša veriga je sestavljena iz dveh ali treh povezav, hkrati pa so ljudje na finančnem zaznamku zelo nervozni. sekundarnem stanovanjskem trgu Analiza Moskvi je treba, če je le zato, ker ljudje pogosto ne morejo prodati moje stanovanje samo zato, ker ne morejo razumeti, preprosto stvar: ne moreš ga cenijo tako, kot želite, boste morali vedeti povpraševanja, se zavedajo konkurence med prodajalci , sledite obsegu predlogov in z vsem tem prilagodite ceno prodanih stanovanj.

Primer:

Dokaj pogost primer, ki je večkrat dokazoval sekundarni trg stanovanj v Moskvi. Apartmaji z dvema spalnicama se prodajajo drugače, ocenjeni pa so tudi v širšem razredu. Primer za to: za enajst mesecev, "Inkom-nepremičnin" za prodajo stanovanj ne gledam najbolj priročno postavitev in obnovljena leta 1955, kjer so barve odlepi krpe, kot tudi ustrezna stanje komunikacije. Ocenili smo, da je to štirinajst in pol milijona rubljev. In gospodinja ne namerava znižati cene, ker se želi razdeliti v dva dvosobna apartmaja s stroški približno sedmih milijonov.

Tudi če podlegne prepričevanju in poskuša prodati stanovanje natančno za štirinajst milijonov, ona ne bo uspela, saj se cena in kakovost stanovanj ne ujemata. Koliko let tega stanovanja je že na voljo, je zastrašujoče, da si predstavljate. Čeprav so premagali sekundarni trg stanovanj v Ljubljani Moskva enosobni apartmaji, ampak iz enega, ne najboljši tri-sobni dve dvoposteljni sobi ne delujejo na vse želje. Ker bo za deset milijonov, ta "treshka" "visi", nihče ne ve, koliko. Cena bi morala biti resnična, kmečki kupci zdaj ne morejo najti.

Nekaj ​​številk

Letos je bilo v začetku maja pripravljenih 17.200 objektov, ki so jih prodajalci napovedali za brezplačno prodajo, kar je le 46,4% celotnega obsega ponudbe tega segmenta. In leta 2014 je bil trg sekundarnih stanovanj v Moskvi s centraliziranimi podatkovnimi bazami uveden v prodajo v višini 12043, to je 28,9% vseh predstavljenih stanovanj za prodajo. Raziskovalci so prepričani, da delež predmetov za prosto prodajo v tem trenutku doseže največjo vrednost. Zaradi te dinamike bi bilo treba obseg in delež alternativne in neposredne prodaje prerazporediti: očitno je manj alternativ in bolj neposrednih.

Ampak, sodeč po številu transakcij, takšnih sprememb ni prišlo, in alternativna prodaja še vedno ima prednost, če upoštevate število zadržanih. Glede na profil oddelka Incom-Real Estate je približno 80%. V letih 2015 in 2016 so bile "alternative" še večje, saj se je povpraševanje močno zmanjšalo in prišlo je do pomanjkanja neposrednih kupcev.

Vzroki

Navidezna nedoslednost takšnih informacij - prijavljenih in dejanskih podatkov - govori samo o nepravilni naravi ogromne količine informacij, ki jih prodajalci ali njihovi brezvestni zastopniki posredujejo, ko jih dajo v bazo podatkov. Ta trend kaže tržna raziskava sekundarno stanovanje v Moskvi. Najverjetneje je vzrok krizno obdobje pri prodaji nepremičnin, zaostritvi konkurence, okrepljenemu boju za kupca.

Več kot polovica apartmajev, označenih kot "neposredna prodaja" v podatkovnih bazah, bo dejansko izvedena kot alternativa. Izkazalo se je le na pregledu, da lastniki nimajo kje drugje, nimajo drugega stanovanja. Kar zadeva pozicioniranje prodaje kot neposrednega, nihče niti ne izgovarja za laž.

Zagotavljajo, da se bodo preselili na mamo, prijatelje, sosede in od kupca se bo prosil, naj počaka nekaj mesecev, preden se vzame drugo stanovanje. Kaj je, če ne alternativna prodaja? Prodajalci ležijo, da bi pritegnili ljudi k ogledu in jih že na kakršen koli način zanimali za nakup tega stanovanja. Toda vsi sekundarni stanovanjski trg v Moskvi trpijo zaradi takšnih laži.

Enosobni apartmaji: "gostinki", studii

Danes mnogi studii ne le v novih stavbah, temveč tudi na sekundarnem trgu stanovanj. So izredno majhne, ​​včasih manj kot trideset kvadratnih metrov v eni sobi, ki se takoj pojavijo v vseh manifestacijah - tako kot kuhinja, jedilnica, kot spalnica in kot dnevna soba. V Sovjetski zvezi je bila podobna oblika, ki se je imenovala "hotelski slog". In to stanovanje ni za turiste!

Že v šestdesetih letih se je začela aktivna gradnja majhnih stanovanj, ki je bila kot vmesna faza med polnopravnim apartmajom in hostelom. Tako so živeli mladi strokovnjaki, tudi tisti, ki niso bili družinski (vendar so pogosto ostali v "hotelu" do velikega števila otrok), zato je živelo veliko delavcev. Število takih hiš je bilo zelo različno - od pet do šestnajst, najpogosteje z enim ali dvema vhodoma in z dolgim ​​koridorjem znotraj, kjer je bilo na vsaki strani v stanovanje od deset do petdeset vrat. Zgoraj lahko razmislite o shemi, ki to prikazuje.

"Gostinka"

Območje "gostinka" sovjetskega modela je od 11 do 25 metrov, včasih pa sta dve spalnici nekaj več kot 30 metrov. V apartmaju je kombinirana kopalnica z majhno sedežno kadjo ali tušem. Kuhinjski najemniki so opremljeni na hodniku, kjer je majhna niša - do 3 m², vendar so postavitve, kjer je kuhinja - približno 5 metrov.

Ali naj kupim sovjetski "hotel"? To je težko rešiti. To stanovanje je moralno zastarelo, in če je prostor le 11 metrov, bo celo ena oseba gneča. Če so na istem mestu koncentrirani več deset stanovanj, je dvigalo vedno stalna, sosedje običajno nimajo dovolj časa za spoznavanje in pogoj tistih, ki živijo, je večinoma dvomljiv. Sodobni studiji so vsekakor bolj premišljeni in udobni kot stari gostinok, še posebej tisti, ki ponujajo sekundarni trg stanovanj Nova Moskva. Vendar pa obstaja tudi veliko enosobno stanovanje starega tipa.

Območja

Na splošno, nastanitev hotelskega tipa na trgu ni tako veliko in blago teče. Agencija za promet z nepremičninami Miel je predložila podatke, iz katerih je mogoče sklepati, da je med skupno ponudbo "gostinka" od nekaj več kot 1% do približno 5%, odvisno od območij. Na oddelku za ocenjevanje nepremičnin KG "Uphill" se je strinjal s temi podatki, vendar so določili, da je najbogatejše mesto za takšne apartmaje v Moskvi.

Cene stanovanj na sekundarnem trgu kapitala so preprosto nebo visoke in zelo pogosto "hotel" lahko privoščijo številne priseljence. Takšna stanovanja je osredotočena na področjih postaje podzemne železnice "Kuntsevskaya", "Schelkovskogo", "Skhodnenskaya", "Petrovsko-Razumovskaya", na območjih Golyanovo, Solntsevo, v bližini Oktobersko polje in VDNKh, v Tekstilščiki, v Očakovu, na avtocesti ljubiteljev. Obstajajo "gostinka" in v osrednjem upravnem okrožju - v smeri toka.

Cenik

V povprečju kvadratni meter takšnega stanovanja stane od 120 do 125 tisoč rubljev. Enosobno stanovanje v "Hruščov" - do 140. Tako je to najbolj proračunska možnost - stanovanje vrste hotela. Skupni proračun je približno naslednji: gostinka 18 m² nekaj več kot 2 milijona, in "Hruščov" - vsaj 5 milijonov, je odvisno od območja. Razlika je še dvakrat! Ker so stroški nizki in obseg ponudbe je majhen, so "gostinki" za mnoge kategorije kupcev zelo zahtevni, kljub vsem pomanjkljivostim.

Pridobijo jih ne samo obiskovalci, ki imajo elementarno ni dovolj denarja v običajen apartma. Nekateri moskovci naredijo "dober" posel, ki v nekaj letih kupuje še en majhen bivalni prostor. Tam popravijo in izposodijo. Mimogrede, to ni cenejše od običajnega enosobnega stanovanja. Izkazalo se je zelo donosna, saj je nakup takšnih povišanj cen stanovanj ne bo, saj je privlačna in majhen proračun, ali pa kupec nima.

"Stalinki"

Čas je bil precej, se zdi, v zadnjem času, ko so bile Stalinove hiše namenjene eliti in so se štele za najprestižnejše stanovanje. Zdaj se je njihovo povpraševanje seveda zmanjšalo, vendar ne veliko. Kupci danes želijo kupiti to stanovanje. Cene, ki jih moram reči, je na njih in do danes nekoliko nadpovprečno, kot pravi analitik. Sekundarni trg stanovanj v Moskvi opozarja na veliko povpraševanje po stanovanjih v staninističnih hišah. Seveda takšno stanovanje ni brez pomanjkljivosti, je bilo zgrajeno vse od 30. stoletja prejšnjega stoletja do konca 50-ih let.

Toda tujec konstruktivizem stalinistični Empire slog še vedno privablja visoko - štiri-meter - stropi, pogosto s štukaturami, udobno, ne utesnjen postavitev, velika okna. V Ljubljani središče Moskve Apartmaji Stalinovih hiš so bili namenjeni umetnikom, pisateljem, vojaškim voditeljem, uglednim znanstvenikom in visokim strankam. Nekoliko enostavnejše, ampak tudi kakovostno zgrajene hiše nekje v Izmailovem ali Perovu - za tovarne inženirje, delavce. Edina pomanjkljivost teh stanovanj je obrabljena komunikacija. To pomeni, da če naredite dober, skoraj prenovljen, boljši od tega stanovanja danes in iskati, da to ni potrebno.

Obdobja

V Stalinovih hišah različnih let opazite pomembne razlike. V 30 letih so bili zgrajeni nizko - največ 6 nadstropij. Material je bil običajno rdeča opeka, tla med tlemi so bila pogosto lesena. Pregrade med prostori so bile izdelane predvsem iz lesa, na vrhu katerega je bil uporabljen omet.

V 40-ih letih si je stalinistična hiše dodano monumentalnosti: so zrasla do 16 nadstropij, imam jeklen okvir in konkretne stropi, lepo, včasih celo oblečena z izdelano fasado in postavitev vključen prostor za uslužbence. 50. se je, nasprotno, skoraj vrnil k nekdanjem asketizmu, vendar se prostor v stanovanjih ni zmanjšal. Glavna pomanjkljivost takih stanovanj je le v starosti. Objekti so ohranjeni popolnoma - kakovost gradnje ni nikjer mogoče najti. Toda komunikacijo je potrebno spremeniti tik pred premikom. To so električne napeljave, vodovodne cevi in ​​ogrevanje.

Cenik

Delež stanovanj Stalina v celotnem obsegu Moskovskega predloga je nekaj več kot 7%. Največje število "stalinok" na Falcon, v regiji Tver, na področjih Lomonosov, Gagarin, tek na smučeh, akademskih, Butyrskaya, Savyelovskiy na Arbat, v Dorogomilovo v Khamovniki.

V povprečju je cena stanovanjske hiše Stalin v stanovanjski hiši 195.000 rubljev, povprečna številka pa 170.000, kar pomeni, da je za 15% višja. V sodobnih domovih cena na kvadratni meter ni vedno enaka merilu Stalin. In če menite, da je posnetek v takih stanovanjih veliko večji od sodobnega v podobnem stanovanju, potem bo ta nakup stalo veliko več.