Ekonomska ocena zemljišč za mestno in kmetijsko

Ker se razvija zakonodajna ureditev zemljiške problematike, je tudi optimiziran proces prodaje (nakupa) parcele. V zvezi s tem vprašanje o tem, koliko stane, postaja aktualno. In v tem primeru pride do reševanja gospodarske ocene zemljišča.

Splošne informacije

Težko je preceniti pomen popolne analize zemljiški viri. Konec koncev je ekonomsko vrednotenje ključni dejavnik pri sklepanju pogodbe. Ni pomembno, kakšna bo prodaja ali najemnina, kupec in prodajalec pa zanima artikuliranje najbolj optimalne cene za vsako od njih. Za najboljši rezultat, poznanec poteka z različno dokumentacijo in neposredno na kraju samem. Konec koncev, tudi če je primerna lokacija, lahko zemljišče onesnaženo, ima skrite pomanjkljivosti ali določeno določeno uporabo. Zato se za vsak posamezen primer izbere določen seznam metod in pristopov analize. To vam omogoča, da dobite najbolj objektivno oceno stroškov. Da bi se izognili napakam pri izračunu, se programska oprema pogosto uporablja.

Kaj je vključeno?

Ko se opravi normativna denarna ocena zemljišča, se šteje strošek ne le neposredno, temveč nepremičninskih objektov, ki so nameščeni na njej. To se ocenjuje tudi na podlagi trenutnih tržnih razmer. Ekonomsko vrednotenje zemljišč v kmetijstvu vključuje obračun obstoječe infrastrukture in obstoječi katastrski načrt. Tako lahko že vnaprej izračunate, kaj morate storiti več in kaj je že v stanju pripravljenosti - samo pridi in ukrepaj. Po dobičku po pridobitvi se lahko realizira za neomejen čas. In to je pomembna razlika zemljišč od drugih sredstev z določeno življenjsko dobo. Zato se upošteva obeti, raznolikost naravnega vira in bližina, število prebivalcev, pa tudi tisto, kar bo tam postavljeno in koliko je donosno.

Specifičnost v Ruski federaciji

Ko se izvede ekonomska ocena zemljišča, se je treba osredotočiti na posebno vlogo države. Oblikovati mora zakonodajno podlago za kasnejšo uporabo tako, da racionalizira zaščito in uporabo virov, spodbuja povečanje rodovitnosti tal, dela na razmnoževanju tal in ohranja ugodne življenjske razmere za ljudi. To je še posebej pomembno v mestih. V praksi zemljiški trg v Ruski federaciji je precej težko objektivno oceniti zaradi številnih dejavnikov:

1. Neustrezna zakonodaja in regulativni okvir.
2. Razdrobljenost zemljiškega trga v celotni državi.
3. Posebnosti posameznega predmeta.

V tem primeru je mogoče, da bo normativna denarna vrednost zemljišča izpolnjena s pomembnimi napakami. Ta problem je še posebej akuten v mestnih pogojih. Dovolj je samo, da odprete časopis, saj je mogoče prebrati o različnih goljufijah ali izdelkih, ki se nahajajo v središču naselij in poslabšajo ekološko situacijo tukaj. Kazalniki ekonomskega vrednotenja zemljišč pa omogočajo, da dosežejo največjo učinkovitost od dajanja nekaj na določeno ozemlje.

Kako je to storjeno?

Kako je videti ekonomska ocena zemljišč v kmetijstvu ali v mestu? Sprva določena pravni režim. To pomeni preskušanje nameravane uporabe, oblike lastništva in pridobitve dovoljenja za uporabo. Oglejmo si vsak predmet ločeno. Torej, predvideni namen je red, meja in pogoji delovanja ozemlja, določenega z zakonom in predpisi, glede na določen cilj znotraj določene kategorije. Skupaj sedem v Ruski federaciji. Po oblikah lastništva - zemljišče je lahko v moči države, občine, zasebne osebe, kolektiva in drugih. Kar zadeva resolucijo - obstaja vrsta omejitev. Na primer, tujim državljanom je prepovedano prenašati zemljišče, ki meji na meje. Enako velja za nekatere druge posebne cone.

Kdo je primeren?

Ekonomsko vrednotenje kmetijskih zemljišč se lahko izvede samo za območje, ki je v civilnem prometu. Najbolj priljubljena v smislu uporabe je zasebno pravo. Toda to ni edina priložnost v smislu lastništva. Ne pozabite, da je v občinski ali državni lasti pravica večne uporabe. V takih primerih zemljišče pripada oblastem ter podjetjem v samoupravi in ​​zvezni vladi. Zemljiško zemljišče s tem statusom ni mogoče prispevati k kapitalu trgovskih organizacij. Lahko pa ga najamete. V takih primerih je omejena uporaba časa na podlagi sklenjene pogodbe. Na istem mestu so predpisane tudi pravice razpolaganja. Ekonomsko vrednotenje mestnega zemljišča v takih primerih se zahteva z usredstvovanjem dohodka, ki ga bo najemodajalec prejel na podlagi možnih dejavnosti v smislu izvajanja in ob upoštevanju njegove lokacije.

Značilnosti državnih ali občinskih zemljišč

Ko jih uporabljate na najemu, obstaja določena točka: prepovedano je spreminjati njihov namen. Ampak to ni edini pogoj. Pri ocenjevanju kmetijskih zemljišč ali industrijskih območij mesta morate upoštevati te omejitve:

1. Območje je prepovedano uporabljati tako, da povzroči poslabšanje okoljskih razmer, zmanjšanje rodovitnosti tal in degradacijo tal.
2. Na ozemlju, ki ni namenjeno za to, ne morete izvajati dejavnosti. Tako na primer ne morete zgraditi stavb na kmetijskih zemljiščih.
3. Prepovedano je prodati in najeti.
4. Druge zahteve, ki jih določijo zvezni zakoni, drugi predpisi in pravni akti Ruske federacije, subjekti Ruske federacije in organi lokalne samouprave.

Pristojni organi izdajo ustrezna dovoljenja v ustreznih dokumentih. Hkrati se upoštevajo glavni cilji ekonomskega vrednotenja zemljišč, ki omogočajo, da se odloči, koliko se bo prenesel. Torej, za kmetijstvo, so jim dodeljeni nominalni zneski (v smislu dobička), vendar pa je ekstrakcija olja ali mineralov povsem druga stvar.

Vrste ocenjevanja

Da bi v grobem razumeli, koliko določenega mesta stane, se uporablja več različnih pristopov. Posploševanje metod vrednotenja zemljišč:

1. Katastrski pristop. Ta opredelitev vrednosti vseh zemljišč v mejah ene upravno-teritorialne entitete (oblast, okrožje, mesto, vasica). V takih primerih se stroški dodelitve izračunajo z uporabo orodja za matematično razmerje (to pomeni, da je 100 hektarjev ocenjeno na 10.000 rubljev, nato pa eno samo 100 rubljev).
2. Enotna ocena. Ta pristop se uporablja za določitev tržne posebne vrednosti zemljišča v trenutnem času (to je datum, ko neodvisni strokovnjaki podajo mnenje o svoji viziji, koliko plačati za parcelo).

Za najboljši rezultat se to naredi s kombinacijo treh metod: stroškov, primerjalnih in prihodkov. Dobljena vrednost je opredeljena kot cena. Govorimo o njih bolj podrobno.

Tri metode

Na začetku poskrbimo, da je donosna. To je najpomembnejše za podjetja, saj vam omogoča, da ocenite vrednost zemljišč glede na znesek dohodka, ki ga potencialni kupec želi prejeti. Dobičkonosna metoda temelji na treh načelih:

1. Pričakovanja.
2. Povečajte učinkovito uporabo.
3. Zamenjave.

Praviloma investitorji in podjetniki pridobivajo zemljišče, da prejemajo denarni dohodek ali druge ugodnosti. Zato je za njih najbolj donosna metoda dohodka. Primerjalno se uporablja v tistih državah, kjer je razvit trg zemljišč, cena pa se določi na podlagi stroškov drugih spletnih strani. Stroškovni pristop ponuja oceno iz stališča, da ozemlju ne bo več denarja, kot se bo porabilo za postavitev vseh potrebnih objektov.

Zaključek

Ne glede na to, ali bo prišlo do gospodarske ocene urbanega zemljišča ali za podeželske, industrijske ali kmetijske namene, je treba opozoriti, da je splošni pristop k tej zadevi eden. In je treba upoštevati sprejeti protokol, tako da naknadna transakcija po vrednotenju ne bi bila priznana kot neveljavna.