Pristop na podlagi stroškov: bistvo in glavne značilnosti

Glavni način določitve tržne vrednosti nepremičnin, strojev in opreme je drag pristop, ki temelji na načelu zamenjave. Po njegovem mnenju oseba plača neupravičeno ceno za predmet, če je višja od tiste, ki jo je mogoče plačati za isto vrsto koristnosti in kakovosti.

Pri izvedbi vrednotenja nepremičnin se upoštevajo tisti pristopi, ki omogočajo najbolj natančen odraz njegove vrednosti. To je najbolj drago od njih. Razume se, da je cena predmeta v tem primeru sestavljena iz tržne cene mesta in tistih stroškov, ki so potrebni za ponovno ustvarjanje, na primer strukture v tej obliki.

Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin se izvaja v več fazah:

1. Določi se cena zemljišča, ki upošteva njegovo najbolj pravilno uporabo.

2. Izračunajte znesek, ki bo porabljen za gradnjo podobnega objekta.

3. Določite znesek dobička, ki ga prejme podjetnik.

4. Odštejejo se telesna, funkcijska in zunanja obraba.

5. Končni izračun stroškov mesta in gradnje same stavbe, pri čemer je treba upoštevati nastavitev obrabe.

Pristop, ki temelji na stroških, pa ima pomanjkljivosti v uporabi. Glavna je, da je potrebno veliko časa za določitev natančnih stroškov stavbe. Torej, ko se izvede obnova stare strukture, je skoraj nemogoče natančno določiti stroške njene rekonstrukcije in pričakovane obrabe. Kar se tiče tipičnih stavb, je ta pristop najbolj optimalen pri ocenjevanju, saj je zelo enostaven za uporabo. V nekaterih situacijah je to edina možna možnost, na primer pri ocenjevanju stavb za posebne namene (šole, postaje, elektrarne) ali vrednost zavarovanja.

Stroškovni pristop se pogosto uporablja, kadar ocena osnovnih sredstev, nedokončana gradnja ali analiza najučinkovitejše uporabe lokacije.

Pri izračunu stroškov gradnje se izvajajo s štirimi glavnimi metodami: indeks, primerjalna enota, razčlenitev na sestavne dele in kvantitativno raziskovanje.

Tako je zadnja raziskava sestavljena iz izdelave ocen za neposredni stroški, ki se nanašajo na vse vrste dela, materiale, mehanizacijo, javne gospodarske službe in tako naprej. Za te stroške se doda dobiček investitorja in nad glavo. Ta metoda se šteje za najbolj točno, vendar tudi najbolj zahtevno za uporabo, ker od ocenjevalca zahteva, da pozna zahteve glede gradnje in načrtovanja.

Stroškovni pristop pri ocenjevanju nepremičnin uporablja tudi metodo razčlenitve, ki je nekoliko podobna kvantitativnemu, vendar ni tako zahtevna. Dejstvo je, da ne uporablja enotnih, vendar razširjenih citatov vseh elementov modela.

Kar zadeva metoda primerjalne metode enote, je njegova uporaba upravičena za primerjavo modelov. Torej, za vrednotenje predmeta, je izbrana podobna z vidika tehnologij in značilnosti. Izbor izvajajo specializirani imeniki. Metoda je najpreprostejša in zato ima zelo široko uporabo.

Indeksna metoda je to knjigovodska vrednost pomnoženi s posebnimi indeksi, ki jih odobrijo državni standardi. Menijo, da ima ta metoda najnižjo stopnjo natančnosti.

Pri ocenjevanju nepremičnin lahko uporabimo stroškovni pristop, vendar pa njegova uporaba ni vedno utemeljena. Dejstvo je, da se za predmete, ki bodo ustvarjali prihodek, uporablja zelo redko, vendar je njegova uporaba pri ocenjevanju vgrajenih prostorov preprosto napačna.