Tržna vrednost zemljišča. Katastrska in tržna vrednost

Katastrska in tržna vrednost zemljiške parcele sta dva pojma, ki jih je pomembno vedeti, da bi lahko krmarili pri prodaji. Prva vrsta izraža ceno parcele glede na norme, ki se izračunajo glede na lokacijo in kategorija zemljišča.

Povezava uporabljenih pojmov

V ruski zakonodaji, ne samo katastrska vrednost, ampak tudi regulativni in tržni. Normativ se uporablja v tistih primerih, ko katastrska opredelitev ni bila opravljena. Izračuna se v številnih primerih, ki so določeni v zakonodaji: prejemnika bančnih posojil pod zastavo zemljišča, za odplačilo občinskih in javnih površin in v drugih primerih. Izračun vrednosti zemljišča v tem primeru je običajno definiran kot 200-krat davčne stopnje zemljišč na kvadratni meter površine, ki se izračuna na podlagi ciljne destinacije, to upošteva, da se pomnoži dejavniki ne upoštevajo davčne ugodnosti.

Letna lokalna uprava ugotavlja vrednost zemljišč, ki jih priznava regulator, in se lahko razlikujejo v 25%. Tržna vrednost zemljišč je običajno 25% višja od normativa. Dokument, ki služi kot potrditev normativne cene za določeno parcelo, lahko dobite pri mestnem ali okrožnem odboru za upravljanje zemljišč in zemljiške vire.

Značilnosti

Tržna vrednost zemljišč se običajno določi glede na dejavnike, kot so tržno povpraševanje in dobava zemlje v določeni kategoriji na določeni regiji v trenutnem času. Z vrednostjo ne sme presegati najverjetnejše ravni nakupne cene podobnega ozemlja. Sprememba tržnih pogojev ali ciljna usmerjenost lokacije lahko vpliva na njegovo velikost. Tržna vrednost zemljišč je značilna za sekundarni trg, kjer se preprodaja preprodaja zemljišč v lasti zasebnih trgovcev. Primarni trg, kjer se izvaja izplačilo občinskih in državnih zemljišč v zasebni lasti, priporoča uporabo standardnih stroškov. Vse te vrste imajo lahko določene razlike. V katastrski in regulativni vrednosti je podobnost s ceno inventarja in na trgu - s tradicionalnim povpraševanjem in ponudbo.

Postopek vrednotenja

Ocena tržne vrednosti zemljišča se izvede, da se izkaže resnična cena predmeta. Običajno se cena oblikuje na podlagi teritorialne lokacije mesta, tržnih pogojev, dinamike ponudbe in povpraševanja ter razmer v gospodarstvu države v času transakcije. Zaradi celovite definicije vseh teh dejavnikov je mogoče izračunati vrednost zemljišča, ker bo družba za vrednotenje zbrala najbolj pomembne podatke, ki so lahko koristni za objektivno oceno.

Nujnost ocenjevalne dejavnosti

Ponavadi je v določenih primerih smiselno, da se v določenih primerih uporabljajo za specializirana podjetja, med katerimi:

- potreba po katastrski oceni;

- če naj bi bila lokacija odkupljena iz lastnine države;

- če je potrebno, kreditiranje v odobrenem kapitalu družbe;

- v primeru hipoteke ali hipoteke;

- po potrebi določi stroške prodaje zemljišča;

- izračun zneska davkov, plačanih za darovanje.

Oddelek za premoženje

Za razdelitev premoženja je potrebna ocena tržne vrednosti zemljišča. Običajno se nanašajo na posameznike in pravne osebe. Če gre za vprašanje posameznikov, se postopek ocenjevanja začne, ko je par ločen in se izračuna ob upoštevanju stavb na lokaciji. Pri pravnih osebah je vrednotenje zemljišč sestavljeno iz razporejanja in vrednotenja deleža vsakega delničarja ali solastnika družbe v skladu s pravnim statusom družbe. Pogosto delitev premoženja spremlja spor na sodišču, zaradi česar se lahko tržna vrednost zemljišča določi večkrat.

Ko je več dedičev podedovanih, polnopravni ocena zemeljskih površin. Če se ena od strank ne strinja z rezultati pregleda, se zadeva predloži sodišču.

Določitev stroškov najema

Ta vrsta vrednotenja je lahko zelo priročna. V tem primeru se pri izračunu vrednosti zemljiške parcele razlika upošteva kot osnova med dejansko vrednostjo zemljišča na trgu in katalizirano stopnjo najema za to vrsto ozemlja. Stroški pravice do najema so neposredno odvisni od pooblastil, obremenitev najemnika in obdobja veljavnosti najemne pravice, pravice do ocenjenega predmeta tretjih oseb ter tudi določenega namena zemljišča.

Tržna vrednost zemljiških parcel je neposredno odvisna od dejavnikov, kot so: lokacija ozemelj - razpoložljivost vozil - razpoložljivost komunikacij, pa tudi njihova kvantitativna in kvalitativna sestava. Poleg tega je treba upoštevati podatke geodetskih in inženirsko-geoloških študij, katerih pomen je precej velik, še posebej pri načrtovanju gradnje mesta.

Stanje za določen datum

Ker je za trg zemljišč značilna stalna sprememba cen, je treba oceniti datum na določen datum. Tržna vrednost zemljišč je raznolika in glede na njihov namen za vrednostne papirje, to je dovoljeni primer uporabe. Predvideni namen predpostavlja najučinkovitejšo ali verjetno odstranitev ozemlja. Vse to se uporablja tudi za določitev stroškov nakupa zemljišča. V tem primeru so ocene razdeljene na ločena področja, ki se razlikujejo po obliki in naravi rabe zemljišč.

Metoda vrednotenja

Torej, preden določite vrednost zemljišča, morate odgovoriti na nekaj vprašanj:

- kakšen je namen zemljiške parcele in kakšna je bila dovoljena uporaba;

- kakšni so prevladujoči načini in vrste rabe zemljišč v neposredni bližini lokacij?

- Kakšne so spremembe na zemljiščnem trgu?

- kakšna vrsta rabe tal je trenutno prevzeta.

Tržna vrednost zemljišča se oceni na podlagi določenih informacij. Običajno to zahteva: določiti namen ocene - določiti poseben datum poravnave - poznati zahteve naročnika - imeti dokumente, ki potrjujejo pravico lastnika mesta na ozemlje, je lahko najemnik ali lastnik.

Prav tako morate vedeti:

- namen ocenjenega ozemlja;

- dovoljena raba zemljišča;

- vrsta uporabe lokacije v tem trenutku;

- položaj ocenjenega objekta v teritorialnem načrtu, to je dostopnost do prevoza in neposredna okolica;

- glavni načini uporabe zemljišč v neposredni bližini.

Poleg tega bi morali biti:

- načrt parcele;

- informacije o določitvi teritorialnih meja;

- podatki o razpoložljivosti nekaterih izboljšav, zlasti stavb, objektov, komunikacij na lokaciji, pa tudi podrobne informacije o njih;

- podatke o prisotnosti obremenitev v obliki zgradb, komunikacij in objektov na lokaciji, s podrobnim prikazom informacij o njih.

Tržna vrednost zemljišča se izračuna ob upoštevanju številnih odtenkov. Pri pravilni oceni pod vodstvom izkušenih strokovnjakov je varno opravljati kakršno koli finančno transakcijo s tlemi.

Dejavniki, ki vplivajo na oceno

Različne vrste zemljišč vplivajo isti dejavniki, ko gre za njihovo vrednotenje: lokacija, zunanjih dejavnikov, tržnimi pogoji, namen in verjetnosti sprememb, možni dobiček iz njegove uporabe. Ocenjena vrednost slednjih je pomembna.

Tržna vrednost zemljišča je ocenjena na določen datum. Sčasoma se lahko ta kazalnik spremeni. Vrednotenje se priporoča na podlagi najučinkovitejše uporabe. To pomeni, da strokovnjaki uporabljajo raziskave o razumnosti uporabe tega predmeta v skladu z zakonom, pa tudi finančne in fizične stvarnosti. Izkazalo se je, da rezultat ocene ni povprečni strošek, temveč največji. Včasih je mogoča pogojna, vendar upravičena delitev predmeta v več delov, za katere so značilne različne vrste, oblike in druge značilnosti. Pogosto se rezultati raziskave razlikujejo od pričakovanega, ker sedanja vrsta uporabe ne sovpada z najbolj učinkovitimi. S tem konceptom je treba razumeti.

Največja učinkovitost uporabe

Če se ugotovi tržna vrednost zemljišča, je treba upoštevati takšne dejavnike:

- namen, kot tudi razpoložljivost dovoljenj za določeno vrsto uporabe;

- uporaba mesta po dejstvu;

- prednostna vrsta rabe tal v trenutnem okrožju;

- napovedi glede sprememb cen za podobne parcele.

Sklepi

Proces ocenjevanja upošteva povprečne stroške ozemelj na območju študije, razpoložljivost prometnih omrežij, odsotnost ali prisotnost zgradb, inženirske mreže na kopnem, okoljske razmere, oddaljenost infrastrukture in drugo. Za kmetijska zemljišča je treba oceniti dejanske pridelke, proizvodne stroške, stroške prodaje proizvodov v regiji in številne pomembne dejavnike. Podobno se vrednotijo ​​tudi druge vrste zemljišč.