Katastrsko vrednotenje zemljiških parcel: postopek, metode in rezultati

Ljudsko življenje je povezano z zemljo. Z njim se lahko izvedejo različne transakcije. Pogosto je treba poznati svojo donosnost in uporabnost. To je razlog katastrsko vrednotenje zemljišč.

O dogodku

Katastrske vrednotenje zemljišč je uporabna ekonomska analiza ponudbe in povpraševanja za uporabo in opredelitve točno ceno zemljišč. Vse možnosti vrednotenja, vključno s katastrsko, so potrebne za določitev denarnega izražanja cene zemljišča.

Katastrske vrednotenje zemljišč se razlikuje od drugih po tem, da se šteje, da je glavni kazalnik za obdavčenje in izvajajo masa način. Konec koncev je razdelitev ozemlja na del cene določi, vrednost katastrske in trg, ki se šteje za primerno za prodajo na trgu.

Načela ocenjevanja se določijo z zakonom. Na njih se določi vrednost različnih zemljišč. Norme tega postopka so predpisane v 66. členu RF LC.

Za kaj je to?

Katastrsko vrednotenje zemljišč se izvaja za:

• Možnosti registracije transakcij donacije, najema, prodaje;
• pridobitev posojil, v katerih bo zemljišče zastavljeno;
• v primeru premoženjskih sporov;
• zbiranje dokumentov s strani sodnih izvršiteljev;
• privatizacija;
• zavarovanje;
• vrednotenje naložb;
• privabljanje delničarjev;
• vrednotenje podjetij;
• uporaba predmeta kot odobrenega kapitala;
• ocena škode;
• oblikovanje obdavčitve.

Za te dejavnosti je potrebno. Katastrsko vrednotenje zemljišč v vseh primerih je standardno.

Značilnosti vrednotenja

Zemlja ima funkcije, ki vplivajo na rezultate ocenjevanja:

• ne bodo rezultat dela;
• so omejeni v vesolju;
• ni mogoče nadomestiti z drugimi sredstvi;
• imajo stalno lokacijo;
• če se pravilno uporabljajo, ne postanite neuporabni;
• imajo različno kakovost na različnih področjih;
• imajo svoje lastne uporabne lastnosti;
• imajo lastnost plodnosti;
• se štejejo za prostorsko podporo na različnih področjih dejavnosti.

Koncepti "zemlje" in "zemlje" imajo več razlik. Zemlja se imenuje ozemlje, ki ni bilo razvito in nima nobenih izboljšav. Spletna stran je območje, na katerem so bile dosežene izboljšave za določen namen.

Vrste izboljšav

Spremembe so lahko:

1. Zunanja (postavitev komunikacij, cest, ulic).
2. Notranje (krajinsko načrtovanje, načrtovanje, gradbena dela).

Ocenjevanje se uporablja za vse vrste zemljišč. Standardna lastnina vključuje zemljišča in zgradbe. Katastrsko vrednotenje zemljišč se izvaja za vsak objekt. Dogodek se pogosto ne obravnava s premoženjem, ampak z zakupljenimi nepremičninami. Potem se ovrednotijo ​​pravice najema.

Masa in samski

V svetovni praksi obstajajo dve možnosti za vrednotenje:

1. Masa. Uporablja se za več spletnih mest na velikem območju.
2. Samski. Sistematično se uporablja. Postopek zahteva temeljito analizo obstoječega trga.

Analiza največje učinkovitosti

Med ocenjevanjem je treba vzpostaviti učinkovito metodo rabe zemljišč. Za to se upoštevajo številni dejavniki:

• lokacija;
• tržne razmere;
• finančni odhodki;
• fizične značilnosti in možnost izvajanja izboljšav;
• fizična izvedljivost projekta;
• tehnološka izvedljivost;
• skladnost namena in uporabe;
• ugotavljanje dobičkonosnosti.

Državno katastrsko vrednotenje zemljišč se lahko izvede na različne načine. Vsak od njih ima svoje značilnosti.

Normativna metoda

Nastavi normativne stroške ploskve. Uporablja se, kadar:

• prenos v lastništvo ali odkup;
• darilo ali registracijo kot dedovanje;
• zaseg države;
• pridobitev posojila.
• vzpostavitev skupnih stroškov.

Ko se izvede državno katastrsko vrednotenje predmeta, ki je sestavljen iz zemljišča s pravico do najema, se strošek določi na podlagi stroškov, ugotovljenih s prenehanjem gradnje.

Metoda primerjave prodaje

Šteje se za učinkovito in priročno metodo. Za določitev cene zemljišč, morate oceniti stanje na trgu. Če ocenjevalec nima primerov transakcij, je treba upoštevati trenutno povpraševanje.

Upoštevajo:

• lastninske pravice;
• tržne razmere;
• pogoji prodaje;
• pogoji financiranja;
• lokacija objekta;
• prisotnost inženirskih konstrukcij;
• fizične značilnosti;
• območje;
• javne gospodarske službe;
• možnosti za učinkovito uporabo;
• gospodarske razmere.

Ta pristop zagotavlja priložnost za pridobitev točnih rezultatov.

Metoda kapitalizacije zemljiške najemnine

S to metodo boste lahko obdelali podatke o najemnih cenah na zemljišču in določili njihovo ceno kot dohodek od najemnin. Pristojbina se kapitalizira v obliki rednega prihodka. Kazalniki postopka so določeni v skladu s podatki o prodaji in stroški najemnine. Obstaja formula, s katero je cena zemljišča izpolnjena. Rezultat je enak znesku dohodka od najemnin, deljenem s kazalnikom kapitalizacije. Zadnja obrestna mera se izračuna tako, da se zneski najemne cene podobnih sklopov delijo po njihovi ceni.

Najem določi:

• lokacija mesta;
• obrazec;
• velikost;
• prisotnost inženirskih konstrukcij;
• prevozna komunikacija;
• vrsta rabe zemljišč.

V Rusiji je zemljišče oddano v najem iz države ali občine. Stopnja je določena po standardni ceni, ki ni vedno enaka tržni ceni.

Metoda distribucije

Objekt katastrskega vrednotenja se analizira s pomočjo razmerja med ceno zemljišča in stavbami. Metoda je bolj primerna za nove stavbe, ki morajo ustrezati najboljši rabi zemljišč. Območje pod starimi predmeti bo imelo velik delež v ceni predmeta v primerjavi z zgradbo.

Za to metodo morate imeti informacije o razmerju med ceno stavb in zemljišči določene vrste. Rezultati dogodka bodo indikativni, nezanesljivi.

Metoda izbire

Stroški mesta, na katerem so prisotni objekti, je določen in če obstajajo podatki o zneskih transakcij s podobnimi nepremičninami. S to možnostjo je treba postopek izvajati v določenem zaporedju:

• vzpostavljeni so primerjalni elementi predmetov;
• ugotovljene so razlike od ocenjenega ozemlja;
• opravi se prilagoditev;
• tržna vrednost se odobri;
• določi se cena izboljšav;
• vrednost zemljišča je ugotovljena.

Ta možnost je primerna za zemljišča, kjer so manjše zgradbe. Uporablja se ob odsotnosti običajne dejavnosti na trgu.

Metoda ravnotežja

Obstaja ocena zemljišč, ki jih morajo zgradbe izboljšati za dobiček. Delo se izvaja v naslednjih fazah:

• dohodek iz predmeta je določen;
• dohodek iz stavb se določi;
• dohodek se kapitalizira.

Metoda stika

Zvezna katastrska služba vsebuje podatke o zemljiščih. Za oceno lahko uporabimo metodo razdelitve zemljišč na parcele. Izvaja se v naslednjem zaporedju:

• določiti število in velikost parcel;
• strošek je določen;
• stroški so izračunani;
• se določi čisti dobiček;
• se določi diskontna stopnja, v kateri se bodo tveganja odražala.

Za razvoj zemljišča bodo potrebni stroški poravnave ozemlja, načrtovanje in razdelitev na parcele, postavitev inženirskega sistema, ceste, plače za zaposlene, zavarovanje, oglaševanje.

Postopek

Takšno delo lahko opravljajo ocenjevalne ustanove. Postopek lahko razdelimo na naslednje faze:

1. Pogodba je formalizirana. Če ga želite sestaviti, morate poznati namen dela, standarde, kategorijo zemljišča, vrsto uporabe, možnost lastništva, omejitve, informacije iz katastra, prisotnost zgradb.
2. Datum dodelitve dela je dodeljen.
3. Informacije se zbirajo in analizirajo: dokumenti, značilnosti, opis, značilnosti zemljišča.
4. Upoštevajo se ekonomski kazalniki.
5. Organiziran pregled objekta in ozemlja.
6. Dokumentacija se pripravlja.
7. V teku analiza trga nepremičnin.
8. Možnost vrednotenja je vzpostavljena.
9. Rezultati so skladni.
10. Poročilo je sestavljeno.

Zvezna katastrska agencija vsebuje informacije o nepremičninah, vključno z zemljišči. Pri izvedbi različnih transakcij so potrebne zahteve te organizacije.

Poročilo

Rezultati katastrske vrednosti zemljišča so formalizirani v obliki pisnega poročila. Njena vsebina bi morala biti po zveznem zakonu. V praksi ni enotne oblike poročila, zato lahko vse organizacije predložijo dokumente, ki so drugačni po videzu.

Toda informacije, oblika dogodka in rezultati morajo izpolnjevati naslednje zahteve:

• razpoložljivost podatkov o stroških;
• vsebina in način ocenjevanja;
• preverjanje rezultatov;
• utemeljene informacije;
• načelo edinstvenosti;
• interpretacija izrazov;
• preverljivost;
• odsotnost vmesnih neobveznih podatkov.

Pri pisanju poročila mora izvajalec pravočasno posredovati rezultate, določiti datum izvajanja, standarde. Pri določanju vrednosti njegovih meril so določeni. Poročilo vsebuje pomembne podatke o uporabljeni metodi. Poročilo je oštevilčeno, prepleteno, podpisano in žigosano.

Če je spletna stran znana po katastrski številki, bo zelo enostavno najti potrebne informacije o tem. Stroške dogodka določi območje mesta, njegova lokacija in dodeljene naloge. V vseh regijah države je cena drugačna, povprečje pa je 2 tisoč rubljev. Ocenjevanje ni več kot 5 delovnih dni.

Opredelitev katastrske vrednosti bo omogočila prodajo parcele po ustrezni ceni. Ko se spremeni, je treba postopek opraviti pred transakcijo. Stroški se spreminjajo zaradi spremembe namembnega kraja. Postopek je potreben za pravilno registracijo različnih transakcij s kopnim.