Predčasno odplačilo hipoteke: pogoji, dokumenti

Če se odločite, da boste posojilo poravnali pred časom, se morate seznaniti z vsemi podrobnostmi pogodbe. Banke so nedonosne predčasno odplačilo hipoteke. Zato v dokumentih predpišejo omejevalne pogoje.

Essence

Zgodaj odplačilo posojila pomeni, da se posojilo plača pred predvidenim rokom. Imenuje se popolna, če stranka hkrati plača celoten znesek. Delno predčasno odplačilo hipoteke pomeni povečanje mesečnih plačil za 2-3 krat (odvisno od pogojev pogodbe). V drugem primeru se skupaj z zmanjšanjem dolga spremeni časovni razpored plačil.

Sheme

Sposobnost poplačila dolga predčasno je odvisna od kreditnega sistema: obstaja renta ali diferencirana plačila. Če se dolg plačuje ves čas v enakih zneskih, potem se v prvih nekaj letih skoraj vsa sredstva pošljejo za odplačilo obresti. Tako banka povečuje svoj dobiček in zmanjšuje tveganja.

Bolj donosna za stranko je shema z diferenciranimi plačili. Prva plačila bodo zelo velika, ker so sestavljena iz organa posojila in obresti, ki se obračunava na bilanco. Ker se dolg povrne, se bo znesek postopno zmanjševal.

Prednosti dolžnika

Najbolj privlačen za stranko je diferencirana shema. Organ in obresti na posojilo se plačujejo v enakih obrokih. Pomembno je, po tem, koliko let (3, 5 ali 10) bo dolžnik zapustil posojilo. On bo preprosto moral položiti saldo.

Shema rente ima manj prednosti. V prvih nekaj letih se skoraj vsa sredstva pošiljajo za odplačilo obresti. Do trenutka, ko se stranka odloči za zaprtje dolga, bo že plačala takšno provizijo, da uvedba salda zneska hkrati ne bo rešil družinskega proračuna.

Če se dolžnik še vedno odloči za predčasno odplačilo hipoteke (na primer v Sberbank), bo kreditna institucija preračunala. Nato sta dve možnosti:

• stranka bo obdržala originalni rok hipoteke, mesečna plačila pa se bodo zmanjšala;
• skrčiti trajanje pogodbe, in znesek plačil ostane nespremenjen.

Kalkulator odplačevanja hipoteke je na voljo na spletni strani katere koli kreditne institucije. Z njim lahko izračunate približen znesek plačila in primerjate dve shemi posojanja. Toda izračun se lahko opravi neodvisno.

Primer:

Stranka želi izdati hipoteko za 1 milijon rubljev. za obdobje 20 let (240 mesecev) pri 12% na leto. Najprej določimo znesek mesečnih plačil in obresti.

Z diferencirano shemo:

1000: 240 = 4, 166 tisoč rubljev. - Kreditni organ.

Izračun obresti se izvede tako, da se saldo pomnoži z letno obrestno mero in vrednost deli za 12 mesecev:

1000 x 0,12: 12 = 10 tisoč rubljev. Je vsota obresti.

Tako bo znesek standardnega mesečnega plačila:

4 166 + 10 000 = 14.166 tisoč rubljev.

V skladu z rentno shemo:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)²⁴⁰ -1)) = 11 011 tisoč rubljev. - znesek izplačila rente, če:

• 0,01 = 1:12;
• 240 - število mesecev posojanja.

Za primerjavo izračunajte odstotek prvega plačila:

1000 x 0,12: 12 = 10 tisoč rubljev.

To pomeni, od 11 011 tisoč rubljev. v prvem mesecu samo 1 011 rubljev. bodo usmerjeni, da vrnete organ posojila, in ostalo - v obresti.

V 10 letih bo stranka plačala banki: 11 011 x 120 = 1321, 32 tisoč rubljev.

V istem terminu na diferencirani shemi bo stranka plačala v enem mesecu:

4.166 + (1000 - (4.166 x 120)) x 0,12: 12 = 9.167 tisoč rubljev.

Predčasna odplačila hipoteke, v kateri je bila uporabljena shema z diferenciranimi plačili, je ugodna samo v prvi polovici pogodbe. Z leti se znesek plačil zmanjša, večina obresti se že izplačuje.

Ponudbe

Kot kaže praksa, če posojilojemalec pričakuje predčasno odplačilo hipoteke, ne bi smel nemudoma izbrati bolj dobičkonosnega programa, temveč tudi večji znesek na mesec.

Ugodnost je odsotna samo, če denar, ki ga posojilojemalec namerava uporabiti za posojilo, trenutno lahko prinese več prihodkov pri vlaganju, na primer v vloge ali druge nepremičnine. Depozit lahko postane bolj dobičkonosen, če je obdobje posojila 25 ali več let, saj se mesečno plačilo počasi zmanjšuje.

Postopek za odlaganje sredstev

Ko se posojilojemalec odloči za predčasno odplačilo hipoteke v Sberbank, mora odločiti o načinu oblikovanja sredstev. Bolje je, da plačate mesečne obroke v večjem obsegu, kot pa občasno plačati dvakrat do trikratni znesek. Toda, prvič, kupec v takšnem znesku ne more vedno prispevati. Drugič, same banke so predvidele omejitve. Na primer, prejmejo predčasno odplačilo šele na dan odpisa sredstev, najprej morajo zaprositi za spremembo sheme. Če se posojilojemalec premakne, mu bo moral plačati globo. Zato je odločitev tega vprašanja odvisna od tega, ali stranka želi napisati mesečni izpisek, pojdite v banko za nov urnik, skrbite za nepredvidenih stroškov in tako naprej.

Povračilo hipoteke s strani matičnega kapitala

Zakon predvideva uporabo matkapital za nakup ali gradnjo nepremičnin. Lahko porabite za plačilo pologa, glavnice ali obresti. Za posojilojemalca je najbolj neugodna prva shema. Prvič, ne vsaka banka sprejema matapital kot predplačilo, in drugič, ob takšnih programih se povečujejo obrestne mere. Včasih je to, da če stranka ne more sam plačati samega sebe, potem je plačilno nesposoben ali nezanesljiv. Danes banke opravljajo koncesije, vendar dodatno zavarovajo svoja tveganja.

Najpogosteje državni skladi plačujejo glavnico dolga. Za prenos denarja v obrestni račun je smiselno, če plačnik ne načrtuje predplačila za odplačilo posojila. V tem primeru bo plačal provizijo na račun sredstev matične banke, s čimer se bo zmanjšal mesečni obrok.

V banki morate takšne dokumente predložiti za izplačilo hipoteke:

• potni list;
• potrdilo za sprejem matkapitale;
• zahtevek za vračilo posojila.

Bančni delavec izda potrdilo, ki vsebuje podatke o preostalem znesku dolga in obresti, potrdilo o lastništvu.

Pokojninski sklad mora odobriti poplačilo hipoteke s strani matičnega kapitala. Zato je treba zbrati in predložiti takšen paket dokumentov:

• potni list osebe, upravičene do prejemanja državnih sredstev;
• certifikat;
• dokumenti, ki potrjujejo obveznost plačila posojila: hipotekarni sporazum in potrdilo banke;
• potrdilo o lastništvo stanovanja, prodajna pogodba;
• izjavo v PF o želji posojilojemalca za prenos sredstev na kreditni račun;
• drugi dokumenti na zahtevo.

Zaposleni v PF mora izdati potrdilo o prejemu dokumentov in v njem navesti datum sprejema. V enem mesecu se sprejme odločitev za plačilo bančnih sredstev ali zavrnitev.

Zavarovanje

Obvezen pogoj za program hipoteke je zavarovanje dolga ali premoženja, včasih pa oboje. Ko je posojilo zaprto pred rokom, ima stranka pravico zahtevati nadomestilo za del stroškov storitev. Pogodba o stanovanjskem zavarovanju se lahko prekine in pred načrtovanim rokom (če to ne nasprotuje pogojem posojanja), ki plačuje veliko izgubo. Potem se mesečno plačilo zmanjša za znesek zavarovanja.

Refinanciranje

Stranka lahko zaprosi drugo banko, da ponovno uredi hipoteko: spremeni način plačila, trajanje programa, stopnjo in druge pogoje. Sprememba upnika ne pomeni odstranitve bremen. Stanovanje bo še vedno ostalo v hipoteki, vendar že z drugo institucijo. Kljub očitnim slabosti (zbiranje novega sklopa dokumentov, podaljšanje pogodbe, dodatne provizije), ta metoda je primerna, če želi stranka spremeniti sistem vračila posojila bolj privlačna.