Skupna konstrukcija: kaj morate vedeti? Zakon o skupni gradnji

Sodelovanje v deležih je bilo v Rusiji zelo razširjeno. Podjetja privabljajo investitorje, gradijo hišo na svojih sredstvih, ki postanejo lastnina slednje. Tako lahko kupite stanovanje v obrokih in izplačate dolg pred zaključkom gradnje. Vendar to niso vse priložnosti, ki jih nudi skupna gradnja. Kaj morate vedeti o tem procesu strankam transakcije, kaj iskati - preberite na.

Ponudbe

V teoriji je vse preprosto in razumljivo, toda v medijih je ta proces negativen. Zakaj se to dogaja? Interesi strank v transakciji so zaščiteni z zakonom »O skupni gradnji«, ki je bil sprejet leta 2004. Uvedel je stroge zahteve za razvijalce. Trenutno je to edini regulativni dokument, ki ureja skupna gradnja. Kaj morate vedeti odjemalca ob sklenitvi pogodbe?

Razvijalec in predmet transakcije. Če podjetje že dolgo deluje na trgu, ima več realiziranih predmetov, potem se lahko šteje za partnerja po pogodbi. Komunicirati z neproverjenimi organizacijami, zlasti tistimi, ki prvič sklepajo posel, ne vredno.

Zakon "o skupni gradnji" št. 214 se uporablja samo za enake pogodbe. Druga formulacija je nesprejemljiva. Če razvijalec predlaga, da podpiše "investicijski sporazum", se poskuša izogniti širjenju zahtev takšnih normativnih aktov: zakon "o skupni gradnji", zvezni zakon "o varstvu potrošniških pravic".

Pred potrditvenimi dokumenti prosite podjetje, naj zagotovi gradbeno dovoljenje, ugotovite, kje se nahaja deklaracija projekta in jo preberite. Po zakonu je dostopnost objave obvezna zahteva za razvijalca.

Pogodba o skupni gradnji se šteje za sklenjeno od trenutka registracije države. V nasprotnem primeru se bo štelo za neveljavno. Prispevek mora vsebovati opis predmeta, datum prenosa, stroške in postopek poravnave, jamstvo.

Preverite dokumente

Družba FZ določa, da lahko družba pridobi sredstva le po pridobitvi dovoljenja, objavi deklaracije projekta in registracijo lastništva. Če vsaj eden od teh pogojev ni izpolnjen, lahko državljan zahteva vračilo denarja z obrestmi. Izračunajo se po stopnji dvojnega refinanciranja. V skladu s pogodbo mora družba v določenem roku zgraditi nepremičninski objekt in po pridobitvi dovoljenja od državnih organov za naročanje da ga prenese na udeleženca transakcije. Druga stranka se zavezuje, da bo plačala dogovorjeno ceno in sprejela predmet (z dovoljenjem).

Registriran je pisni sporazum o kapitalski udeležbi v gradbeništvu. Šele potem bo začela veljati. Pred podpisom dokumentov ima državljan pravico, da se seznani s temi vrednostnimi papirji:

- sestavni dokumenti graditelj;

- potrdilo o državni registraciji;

- potrdilo o davčni registraciji;

- potrjena letna poročila za zadnja tri poslovna obdobja;

- revizorjevo poročilo.

Povečajte varnost transakcij

Od leta 2014 začenja delovati zvezni zakon "o zavarovanju odgovornosti razvijalcev", ki velja za deljeno gradnjo. Kaj to pomeni? V primeru neplačila ali stečaja podjetja lahko oseba vrne denar. Pri državni registraciji dokumentov mora razvijalec zagotoviti pogodbo o zavarovanju odgovornosti ali poroštva. Pred tem je bilo mogoče zagotoviti zavarovanje kot jamstvo za transakcijo.

Nansije zavarovanja

Pogodba se sklene v korist upravičenca - državljana ali pravne osebe, čigar denar je vpleten v gradnjo.

Zavarovan dogodek - polno ali nepravilno izvajanje obveznosti razvijalca, kar potrjuje sodna odločba.

Veljavnost dokumenta je podobna tisti, ki je določena v sporazumu o skupni gradnji. Toda upravičenec lahko prejme nadomestilo celo dve leti po izteku prenosa prostorov.

Najnižji znesek zavarovanja se izračuna na podlagi stroškov nastanitve. Vendar pa ne sme biti nižja od njegove tržne cene.

Tako je zagotovljena kapitalska udeležba v gradbeništvu. FZ določa tudi tak postopek izračuna:

1. Ugotovljena je bila garancijska pogodba. Če razvijalec ne izpolni svojih obveznosti ali ni zagotovil skladnega odziva v dogovorjenem času, lahko stranka z ustreznim povpraševanjem zaprosi banko za izdajo garancij.

2. Transakcija je bila zavarovana z zavarovalno pogodbo. Upravičenec mora zaprositi za družbo ali vzajemno zavarovalnico (OVS) v predpisanem zastaralnem roku za predmet zastavne pravice. Zakon določa, da je treba plačilo vložiti najkasneje v tridesetih dneh od datuma predložitve dokumentov. Obenem pa ni pomemben obstoj razvijalskega dolga do zavarovalnice. Ta odlok velja samo za pogodbe, sklenjene po letu 2013.

Načini zagotavljanja obveznosti

Razmislili smo že na kakšen način (po zakonodaji) lahko stranka vrne porabljen denar. Vendar prisotnost te klavzule v pogodbi ne zagotavlja plačila odškodnine. V dokumentu je mogoče vnesti različne pogoje in pridržke, s katerimi je mogoče odložiti izpolnjevanje obveznosti. In vsi ti "ifs" ne morejo presegati zakona.

Ko je gradnja počasna ali se ne začne dlje časa, stranka ne more čakati na rok, zahtevati, da se dokument ustavi na sodišču. Takšna možnost je zagotovljena, če:

1) je prišlo do prekinitev ali začasna ustavitev gradnje hiše, ki vključuje skupen objekt, v okoliščinah, ki kažejo, da je dokument, ki je predvideno življenjsko dobo objekta ne bo prenesla na udeleženca posla;

2) v projektni dokumentaciji je prišlo do pomembnejših sprememb, vključno z znatnim popravkom velikosti skupnega predmeta;

3) se zmanjša ali poveča skupno število stanovanj, vključenih v novo hišo.

Kaj še morate vedeti o skupni gradnji?

Datum začetka delovanja objekta mora biti jasno opredeljen (na primer "najkasneje do 15.10.14"). Zelo pogosto razvijalci uporabljajo oglaševalsko besedo: "v četrtletju IV leta 2014". Ta formulacija ni pravilna. Po dveh mesecih od navedenega datuma lahko delničar enostransko prekine skupno gradbeno pogodbo. Pravkar morate poslati pisno obvestilo. Razvijalec mora v roku 20 koledarskih delavcev vrniti prejeti denar na račun stranke in mu plačati kazni. Ali pa navedite znesek na depozit, ki je odprt za ime imetnika obresti.

Skupni strošek apartmaja, naveden v dokumentih, se izračuna iz cene na kvadratni meter stanovanj, pomnožene s površino prostorov. Te številke naj bodo tudi poslikane. Prav tako je treba posvetiti pozornost opisu parametrov bivalnega prostora: lokacija, tla, naslov, površina, število sob. Garancijski rok za zgrajen apartma je 5 let.

Pri preučevanju dokumentov je treba posvetiti pozornost trenutku, ko mora delničar plačati uporabne in obratovalne stroške. Če ta element manjka, potem obveznost izhaja iz trenutka podpisa akta o prenosu stanovanja in ne naročanja.

Težavam ni mogoče preprečiti?

Včasih razvijalci posebej "pozabijo", da vključijo katerega koli predmeta v dokument. Toda stranka lahko doživi materialne izgube, tudi če je pogodba "gradnja delnic" pravilno izvedena. Kaj to pomeni? Razvijalec lahko dodeli lastninske pravice drugi pravni osebi. V tem primeru mu bo prodal praktično po ceni pravice do vseh stanovanj. Nato posredniško podjetje po tržni ceni razporedi svoje imetnike deležev. Na prvi pogled ne sme biti težav. Vendar pa lahko v primeru tveganja nedokončane gradnje ali stečaja razvijalca vlagatelj v kapitalu vloži zahtevke na podlagi zneska, določenega v pogodbi. Toda stanovanja so bila prodana po ceni in ne po tržni ceni.

Druga skupna shema

Registracija skupnih gradbenih pogodb šteje trenutek njihovega začetka veljavnosti. Toda posojilojemalci zelo pogosto uporabljajo drugačno shemo. Predlagajo, da podpišejo predhodno pogodbo. Vsebuje skoraj enake postavke kot na splošno, razen informacij o začetku njegove veljavnosti. Za takšne dokumente ni obvezna državna registracija. Hkrati se pogodbenici strinjata, da drugi udeleženec takoj plača ves denar za stanovanje. Razvijalec se zavezuje, da bo v prihodnosti sklenil osnovno pogodbo o kapitalski udeležbi v gradbeništvu. Imetnik obresti je prepričan, da je transakcija pravilno izvedena. Toda ta "siva" shema odvzema dokument iz zakona.

In tukaj je še en priljubljen manever. Razvijalec skleneta sporazum s kupcem, katerega predmet ni obveznost prenosa premoženja na investitorja v kapital, temveč nekaj drugega: financiranje investicijskih aktivnosti, dodelitev pravice zahtevati prostor in podobno. To pomeni, da je celotno bistvo dokumenta odvisno od njegove vsebine. Toda po tožbi delničarja ga lahko sodišče priznava kot neveljavno, saj je bil dokument dejansko ustanovljen z namenom izogibanja odgovornosti po zakonu št. 214.

Zjutraj - preverite, zvečer - denar

Šteje se, da pogodba začne veljati šele po vnosu podatkov v Rosreestr. Vzemite denar, dokler ta točka razvijalec nima pravice. Torej je treba ta dokument zapisati v dokumentu. Verjemite, da bodo zaposleni zatrjevali, da bodo dokumenti kasneje zabeleženi "celo kopico", zdaj pa je potreben denar za gradnjo, ni vredno. V redkih primerih takšna zagotovila ustrezajo resničnosti. Prenos vsakega dokumenta v zbornico traja dolgo časa. Toda stranka lahko in zavede. Zato je bolje biti varen in počakati, dokler se transakcija za gradnjo delnic ne registrira. Razvijalec lahko vztraja pri predplačilu. Toda v tem primeru prosimo, da pokažete dogovor o tem objektu, ki je bil sklenjen v skladu s podobno shemo. Registrirani dokument ima žig, pečat, podpis odgovorne osebe rezervoarja in številke. Če je bila transakcija izplačana s hipoteko, mora to dokazati pečat bremen.

Pogosto razvijalci same ne želijo obiti zakonov in prejeti sredstva pred izdajo dokumentov. Toda v tem primeru potrebujejo dodatna jamstva. Na primer, odprti akreditiv v banki. Stranka prispeva k temu ob podpisu pogodbe. Vendar pa bo razvijalec dobil dostop do njih šele potem, ko bo registrirana delež v gradnji hiše. Ta ukrep hkrati zagotavlja plačilno sposobnost stranke in omogoča skladnost z zakonodajo.

Sprejetje predmeta od razvijalca

Kaj morate vedeti o skupni gradnji v fazi postavitve stanovanja v uporabo?

Prvič, ta proces je treba obravnavati z mislijo. Pred podpisom dokumentov je treba pojasniti vsa vprašanja. Vse ugotovljene pomanjkljivosti bi se morale v pisni obliki odraziti v dejanju neskladnosti predmeta. Obveznosti razvijalca so zakonsko izvršljive od trenutka podpisa sprejema in prenosa prostorov. Udeleženec ima pravico zahtevati brezplačno odpravo napak ali znižanje cene transakcije. Če so bile napake že ugotovljene v procesu izkoriščanja, mora razvijalec kompenzirati odjemalca za njihovo odpravo.

Drugič, ne podlegajte prepričanju. Spodaj so najpogostejše sheme razvijalcev, katerih cilj je pritisk na stranko:

- Prosijo, da podpišejo dokumente in zagotovijo, da bodo kasneje odpravljeni vsi problemi;

- trdijo, da bodo predstavljali "drugo dejanje", v katerem se bodo odražali vsi zahtevki;

- grozi, da bo v primeru kršitve rokov za obdelavo dokumentov odjemalec moral plačati globo za zavrnitev predmeta.

Pristojna pomoč

Obstaja veliko odtenkov, na katere morate biti pozorni. Zato je bolje, da poiščete pomoč strokovnjaka, ki ve, kako pravilno izdati dokumente za skupno gradnjo, kar morate vedeti in upoštevati v vsaki fazi transakcije. Strokovnjaki nudijo pomoč na naslednjih področjih:

• Izbira graditelja, preverjanje njegovih dokumentov.
• Spremljajo postopek podpisovanja dokumentov: analizirajo pogodbe, svetujejo o možnih tveganjih, pogajajo o spremembah pogojev.
• Pripravite in predložite dokumente za registracijo.
• Stranko spremlja ob prevzemu predmeta, uredi vprašanja o pomanjkljivostih prostorov, pogojih dostave, plačilu kazni, tudi na sodišču.
• Izvedite prenehanje dokumenta: nadzor vrnitev plačanega zneska, zbiranje glob, obresti za uporabo izposojena sredstva, kot tudi odškodnino za škodo, ki presega izgubo (plačilo odvetniških storitev). Na podobnih področjih se pomoč preneha s prenehanjem predhodnega sporazuma, pogodbe o naložbah, posojila in tako naprej.

Zaključek

Nakup stanovanja na primarnem trgu je lahko, potem ko je izdal skupno gradnjo. Kaj morate vedeti o udeležencu transakcije? Obstaja veliko odtenkov. Začenši s pravili za izbiro primernega posojilojemalca in konča s posebnostmi izpolnjevanja dejanja prenosa. Zato je bolje uporabiti storitve izkušenega odvetnika, ki bo spremljal stranko na vseh stopnjah transakcije.