Pogodba o kapitalski udeležbi (DDU) 214-FZ: na kaj naj pazimo? Zvezni zakon "o sodelovanju pri skupni gradnji stanovanjskih stavb"

Nakup novega stanovanja je resen in odgovoren korak. Preden kupite hišo v novo zgrajeni hiši, morate pretehtati vse in dobro premisliti. Prodaja prostorov predvideva sklenitev DDU (214-FZ). Kaj naj iščem pri podpisu tega dokumenta? To bomo razpravljali v našem članku.

Prva vrstica pogodbe

Preden se zavežete obveznosti do določenega gradbenega podjetja, morate pozorno preučiti DDU (214-FZ). Kaj naj iščete od samega začetka? Najprej je treba ugotoviti, kdo je v dokumentu prijavljen kot razvijalec. Polno ime gradbenega podjetja mora biti navedeno v besedilu. Ne bo bolelo in podrobnejše informacije - datum in kraj registracije razvijalca, dokazila o potrdilu o vpisu podjetja v enotni državni register in tako naprej.

Pogodba je treba skleniti v imenu razvijalca, navedenega v deklaraciji projekta, gradbenem dovoljenju in najemni pogodbi ali nakupu in prodaji zemljišča za postavitev objekta. Hkrati lahko v imenu družbe deluje kot generalni direktor. Njegov dokument mora biti v dokumentu. Če pogodbo podpiše drug upravitelj, se med sodnim postopkom lahko pojavijo nepredvidene težave. Drugi zaposleni ima možnost zastopati interese družbe le s pooblaščencem in ga mora priložiti DDU.

Kakšen bo pogovor?

Predmet pogodbe je treba jasno navesti brez možnosti neskladij. Delež pri gradnji apartmajske hiše vključuje pridobitev določenega premoženja v vnaprej določenem času. To je treba popraviti v dokumentu. Vsa druga vprašanja - vključeni v investicijske dejavnosti, bo sofinanciranje gradnje, dodelitev pravih prostorskih zahtevah po predmetu se začne obratovati, - nimajo zveze s predmetom proizvajalcev. Zakon 214-FZ to neposredno kaže. In ni pomembno, je napisano v naslovu dokumenta "pogodba o sodelovanju pri deljeni gradnji" ali ne.

Podroben opis je ključ do uspeha

Zakon 214-FZ o udeležbi v skupna gradnja predpisuje, da mora DDU vsebovati vse možne značilnosti predmeta. Vsebovati mora naslov stavbe hiše, katastrsko številko zemljišča, predlagano številko apartmaja, tla, na kateri se nahaja. Poleg tega je postavka o finančnih jamstvih, ki jih razvijalec zagotavlja svojim strankam, obvezna.

Dokument mora biti tudi pisna garancijska doba za nepremičnine in njegove inženirske storitve. Garancija za stanovanjski prostor praviloma traja 5 let, za svojo opremo - 3 leta. Razvijalec ne more zakonsko omejiti obdobja odgovornosti za preneseni predmet.

Vprašanje o stroških stanovanja

Enotni sporazum mora vsebovati natančen tehnični opis prihodnjih stanovanj. V njem je treba navesti območje apartmaja, velikost balkona, lože ali terase, ob upoštevanju faktor zmanjšanja. Gradbena podjetja so tradicionalno poskušajo vključiti v klavzuli DDU navaja, da če se rezultati meritev ZTI površine stanovanja manj kot je določeno v pogodbi, se imetniki obresti dolžan plačati za dodaten prostor ali razvijalec bo vrnil del denarja za nedokončane kvadraturo. Včasih je v dokumentu navedeno, da ne glede na končni rezultat nikogar ne sme storiti ničesar.

Izkušeni odvetniki opozarjajo, da zakon 214-FZ ne prepoveduje vključitve pogodbe o postavki na revizijo cene. Vendar pa ima kupec v skladu z zakonom o pravici potrošnika pravico zahtevati od razvijalca manjkajoče območje, gradbeno podjetje pa ne more dobiti ničesar za dodatne kvadratne metre. V sodni praksi se to vprašanje obravnava različno.

Podroben "portret" stanovanja

Zaključek delniška pogodba, kupcu je bolje posvetiti posebno pozornost podrobnostim. Na primer, mora razvijalec v DDU vključiti podroben tehnični opis lastnine. Dokument opredeljuje podrobno vse atribute - .. okenski okvirji, vhodna in notranja vrata, estrih, stene in strop, itd Če je stanovanje prenese s fino konča, mora pogodba navajajo vse, tudi razred tapet na stenah. 214-FZ o sodelovanju v skupni gradnji to ni neposredno navedeno, ampak verbalno obveznosti razvijalec na sodišču ni predložila. Zato bodite previdni in zahtevajte, da ima DDU popoln tehnični opis stanovanja.

Včasih gradbeno podjetje skuša skleniti pogodbo postavko na desni, da spremeni deklaracijo projekta, postavitev in inženirske značilnosti objekta brez dogovora z nosilcem obresti. Vendar je z vidika zakona to nesprejemljivo: kupec mora prejeti popolne informacije o kupljenem izdelku.

Kdaj čakati izpolnjevanje obveznosti?

Roki za izpolnitev vseh prijavljenih obveznosti v DDU (214-FZ) morajo biti jasno navedeni. Kaj naj iščem pri preučevanju tega dela pogodbe? Najprej mora določiti obdobje veljavnosti dokumenta samega. Iz besedila naj sledi, da velja, dokler stranke ne izpolnjujejo vseh obveznosti.

Poleg tega mora DDU navesti datum prenosa stanovanja na stranko. Gradbeno podjetje pogosto ne določa posebnega obdobja, temveč četrtletje, v katerem namerava prenesti ključe iz stanovanja na imetnike deležev. To se ne šteje za kršitev zakona, vendar stranki daje nekaj neprijetnosti. Dejstvo je, da je zaščita njegovih interesov v primeru kršitve rokov jasno opredeljena v 214-FZ. Povzetek zakonodajnega akta vključuje zelo pomembno točko - lahko naročnik odpove pogodbo le dva meseca po datumu prenehanja prenosa predmeta, določenega v njem. To pomeni, da bo potrošnik moral čakati na konec četrtletja, nato pa še dva meseca, da svoje zahtevke razkrije razvijalcu.

In gradbeno podjetje aktivno išče priložnost, da obide 214-FZ. Kazen za neuspeh pogojev je lahko velika obremenitev na ramenih razvijalca, zato vedno poskuša varovati. Na primer, v pogodbi vključuje pogoj, pod katerim je finančno odgovorna samo v primeru svoje krivde ali nerazumno razširitev seznama okoliščin nepremagljive sile. Bodite previdni! Tradicionalno višja sila vključuje teroristične napade, vojaške akcije ali naravne nesreče. Uvedba sprememb v zakonodaji, neugodnih vremenskih razmer in neukrepanja nasprotnih strank se zanj ne nanaša.

Kakovost je podvodna DDU

214-FZ o sodelovanju v skupni gradnji predpisuje, da mora podjetje v primeru pomanjkljivosti v stanovanju odpraviti razumen rok ali plačati odjemalcem ustrezno odškodnino.

Nekateri razvijalci poskušajo predvideti morebitne nesporazume in vključiti v klavzulo DDP, da je dovoljenje za provizije izenačeno s potrditvijo skladnosti predmeta projektne dokumentacije. Tako razvijalec skuša zmanjšati svojo odgovornost za slabo kakovost stanovanj. Možnost zahtevka od lastnika predmeta še vedno ne izključuje, vendar lahko med poskusom povzroči težave.

Kako shraniti svoj denar?

Denarna stran transakcije je najpomembnejša točka DDU (214-FZ). Kaj iskati v tej zadevi? Prvič, pogodba mora jasno navajati vrednost nepremičnin. Bolje je, če je označeno v rubrikah. Na žalost je cena na kvadratni meter pogosto določena v običajnih enotah, ne da bi določili določen potek v dokumentu. To bistveno poslabša pogoje pogodbe.

Drugič, v DDU (vzorec je mogoče najti v kateri koli pravni pisarni, kar bomo navedli spodaj), je treba določiti, v kakšnih pogojih in na kakšen način bo plačilo izvršeno. To je lahko vaš lasten prihranek ali hipotekarno posojilo, na primer. In skrbno moramo preučiti trenutek, v skladu s katerim se bodo obveznosti naročnika po pogodbi štele za izpolnjene. Razvijalci vztrajajo, da se to zgodi po kreditiranju sredstev na račun gradbenega podjetja. Zato je imetnik obresti ogrožen. Navsezadnje se prenos denarja preko banke zgodi v nekaj dneh in ves čas je kupec v neomejenem obsegu. Rešitev tega problema je precej preprosta - v kapitalski pogodbi je treba vključiti klavzulo, da se obveznosti, ki jih imajo razvijalci, štejejo za izpolnjene v času, ko so denar banke.

Kdo nosi s tem povezane stroške?

Pomembno je pojasniti vprašanje, katera stranka bo plačala za registracijo premoženja v uradu Rosreestr. Poleg tega je treba določiti, kdaj naj kupec plača komunalna plačila.

Pogosto razvijalci poskušajo vključiti v DDU točko, na kateri kupec plača račune za vodo in svetlobo od trenutka, ko hiša začne delovati. Vendar pa se prenos stanovanja po zakonu lahko izvede šele po nekaj mesecih. Izkazalo se je, da bo lastnik, ki še ni poravnan v novem stanovanju, plačati za "komunalno". V tem ni nič pravičnega, zato vas pozivamo, da natančno preučite to določbo pogodbe.

Kako prekiniti DDU?

Udeležba v kapitalu ne zajema le sklenitve pogodbe, temveč tudi morebitne odpovedi obveznosti razvijalcu. Če se to zgodi na pobudo stranke, mora plačati kazen. Ob podpisu pogodbe bodite pozorni na njegovo velikost. Ponavadi se razlikuje v 1-15 odstotkih vrednosti nepremičnine. Stroge kazni za udeležence v skupni konstrukciji v tem primeru niso navedene v 214-FZ. Povzetek zakonodajnega akta kaže, da je to vprašanje prepuščeno presoji strank. Ne pozabite na morebitne finančne izgube pri preklicu pogodbe in pozorni na velikost kazni - to vam bo pomagalo prihraniti.

Na koncu želim poudariti, da imetniku obresti ni treba vztrajati, da so vse določbe pogodbe podrobne. Med poskusom bo upoštevana zakonodaja o varstvu potrošnikov, ki v celoti ščiti interese posameznikov.