Dodelitev stanovanja v novi stavbi - kaj je to? Prednosti in slabosti pridobivanja novih stanovanj po pogodbi o prenosu

Eden od najbolj priljubljenih načinov vlaganja v nepremičninski trg - dodelitev stanovanja v novi stavbi.

Dodelitev stanovanja v novi stavbi: kaj je to?

Prenos je pogodba za prenos pravic do prejemanja nepremičnin tretji osebi. Transakcija je možna do državne komisije, ko naslovni dokumenti za prostore v stanovanjski stavbi še ne obstajajo. Investitor, ki je kupil stanovanje v novi hiši od gradbenega podjetja, prenese svoje lastninske pravice na drugo osebo za plačilo. Ponavadi investitor prejme od transakcije 10 do 90% dobička iz denarja, vloženega v novo stavbo. Novinec skupna gradnja prenesejo se tudi obveznosti in pravice za razvijalca.

Naloga lastništvo stanovanja v novi stavbi se lahko izvaja na dva načina:

• V skladu z pogodbo DM (prodajalec odplača dolg razvijalcu in kupčevim skladom, se transakcija lahko izvede večkrat z enim premoženjem);
• Po predhodnem dogovoru (ne velja obvezna državna registracija, določa pravico prodajalca in kupca, da izvede transakcijo v prihodnosti).

Plačilo sredstev je v soglasju strank.

Kako prodati stanovanje v novi stavbi po nalogah: faze

Dogovor o dodelitvi je štiri stopnje:

1. Graditeljova dokumentacija je preverjena:

• zakup družbe;
• ustanovna pogodba;
• potrdila o državni registraciji in registraciji pri Zvezni davčni službi;
• dovoljenja za gradnjo;
• izjava o projektu;
• dokumenti, ki potrjujejo financiranje.

2. prodajalec obvesti o nameri za prodajo premoženja v razvijalec, nato pa mora pridobiti soglasje od njega pisno, kot tudi dokumente, ki potrjujejo odsotnost finančnih obveznosti do podjetja. zahtevajo tudi notarized soglasje zakonca za prodajo premoženja, ločljivost kreditne institucije (če stanovanja kupili na hipoteke), izpisek iz registra do bivalnega prostora. Kupec mora pridobiti notarized soglasje zakonca in se na banko in hipotekarne pogodbe za zagotavljanje stanovanjskih posojil (s hipoteko).

3. Sklenjen je samo sporazum o cesiji. To lahko ustvarite pri razvijalcu, v nepremičninski pisarni ali odvetniku.

4. V pododdelku Rosreestr je državna registracija pogodbe o prenosu.

Ali je mogoče prenesti hipoteko

Sedanja ruska zakonodaja navaja, da je mogoče dodelitev in hipoteko stanovanja v novi stavbi. Za to mora prodajalec pridobiti pisno soglasje kreditne institucije, saj v celoti prenese svoje denarne obveznosti na kupca. Tako se kupec zavezuje, da bo izpolnil vse pogoje posojilne pogodbe. Na tej stopnji je treba skrbno proučiti pogodbo o stanovanjskem posojilu, saj ima banka pravico do sprememb po lastni presoji.

Davki

V skladu z davčnim zakonikom, potem ko je prišlo do dodelitve stanovanja v novi stavbi, mora prodajalec plačati davek v višini 13%. Odbitek se izvede iz zneska dobička - razlika med iztržkom od denarja in začetnimi stroški stanovanj. V ta namen prodajalec predloži davčni inšpekciji izjavo v obliki 3NDFL.

Na primer, če je stanovanje kupljeno za 1.000.000 in je prodano po pogodbi o dodelitvi za 2.000.000, bo znesek davčne olajšave 130.000.

Če želi kupec prejeti davčno olajšavo za nakup nepremičnine, mora prodajalca zahtevati potrdilo o plačilu davkov.

Pros

Prodajalec in kupec prejemata ugodnosti po tem, ko je dodelitev stanovanja v novi stavbi formalizirana. Kakšna je ta korist?

Prodajalec dobi dobiček od prodaje. Hkrati je njegova velikost lahko večkrat večja od prvotno zaprtega zneska.

Prednosti za kupca:

• Nizka cena v primerjavi z zaključenim stanovanjem.
• Možnost individualnega načrtovanja.
• Pravno čisto stanovanje je pridobljeno.

Cons

Kljub dejstvu, da dodelitev pravic do stanovanja v novi stavbi - eni izmed najbolj priljubljenih transakcij na nepremičninskem trgu, še vedno ostaja tvegano podjetje. Med glavnimi tveganji so:

• Stečaj gradbenega podjetja.
• Odpoved pogodbe o cesiji.
• Dvojna prodaja.
• Prodajalec ne razkrije razvijalcu naloge.

Zdaj natančneje analiziramo te točke.

Stečaj gradbenega podjetja

V obdobju, ki se šteje od trenutka državne registracije DDU in pred podpisom zakona o prenosu hiše v obratovanje, ima delničar pravico prenesti svoje pravice na nepremičnine. Glavni razlog za dodelitev je kršitev standardov kakovosti s strani razvijalca in ponovljen prenos datumov gradnje. Takšne okoliščine praviloma nastanejo zaradi stečaja razvijalca.

Ko prvotni delničar prenese pravico do nastanitve v novi stavbi, bo odgovornost za novega udeleženca DDU nosil izključno razvijalec. Če razvijalec krši DDU in ne izpolnjuje naloženih obveznosti, je prenehanje pogodbe o prenosu nemogoče. Novi nosilec interesov se sooča s sodnim postopkom že neposredno pri razvijalcu.

Začetni udeleženec gradnje je lahko odgovoren za dejanja razvijalca po pogodbi šele, ko prevzame jamstvo. Transakcije z varščino so zelo redke.

Odpoved pogodbe o cesiji

Dodelitev pri nakupu stanovanja v novi stavbi ne bi smela biti v nasprotju z normami veljavne zakonodaje in pogodbe o sodelovanje pri skupni gradnji. Dogovor o ceziji se lahko prizna kot nepomemben v naslednjih primerih:

• Prvotni delničar ni izpolnil denarnih obveznosti razvijalcu in banki.
• Gradbeno podjetje ni dalo pisnega soglasja.
• Pisno dovoljenje banke ni bilo pridobljeno, če je bilo stanovanje kupljeno z uporabo kreditnih skladov.

Če je vsaj eden od zgornjih elementov, je pogodba o cesiji neveljavna. V skladu s členom 390 Civilnega zakonika je odgovornost za sklenitev neveljavne pogodbe v celoti na prvem udeležencu DDU. Dolžen je v celoti plačati denar, ki mu je bil prenesen, ter plačati obresti in povrniti izgube, ki so jih imeli ogroženi sovlagatelji.

Dvojna prodaja

V letu 2011 je bil sprejet sklep, po katerem so za vse DDU obvezne državne registracije. Na žalost je ruska zakonodaja na področju skupne gradnje daleč od popolne. Zlasti ni izključeno tveganje dvojne prodaje za dodelitev stanovanj v hišah v gradnji.

V praksi so pogosto primeri, ko so brezobzirni prodajalci hkrati sklenili pogodbo o prenosu z več kupci. To se zgodi, ker so predhodni sporazumi nakup in prodaja, katerih registracija v Rosreestr ni pogoj. Pravico do lastništva prizna na sodišču prejemnik, ki je najprej sklenil pogodbo s prodajalcem. Za prenos denarja prodajalcu sledi šele po državni registraciji DDU.

Prodajalec ni prijavil razvijalca

Prodajalec mora dobiti pisno soglasje razvijalca za prodajo stanovanja. V nasprotnem primeru bo novi delničar povzročil izgubo, povezano s tem tveganjem, vključno s pomanjkanjem možnosti za pobiranje izgube od razvijalca do preklica DDU.

Na primer, če novi delničar na sodišču želi izterjati od gradbene družbe kazen za zamudo pri postavitvi predmeta v obratovanje, bo zavrnjen.

Natečaj pogodbe v sodnem postopku

Z odločitvijo sodišča se lahko posamezniki in pravne osebe razglasi za plačilno nesposobne ali stečajne. V tem primeru so vse transakcije, povezane z izdajo nakupa in nakupa nepremičnin, priznane kot nepomembne v dveh primerih:

• Kadar prodajna pogodba nakazuje namerno podcenjeno ceno.
• Dogovor je bil sklenjen manj kot 12 mesecev pred začetkom stečajnega postopka.

V sodni praksi so primeri, ko se isti prostori prodajajo po sporazumu o cesiji večkrat, niso redki. Naknadno nov udeleženec v gradbeništvu plača za kupljeno nepremičnino. Začetni delničar začenja stečajni postopek in transakcija je razglašena za neveljavno. Tako novi delničar ostane ne samo brez cenjenega življenjskega prostora, ampak tudi brez denarja, porabljenega za stanovanje.

Enotni prenosni center

V Sankt Peterburgu in Leningradu je specializirana agencija - Unified Transfer Center. Apartmaji v novi stavbi so privlačnejši za potencialne kupce od sekundarnih stanovanj. Poleg tega je naloga precej zapleten in dolgotrajen proces, ki zahteva jasno poznavanje zakonodajnih norm.

Strokovnjaki Centra imajo bogate izkušnje pri transakcijah po cesijskih pogodbah. Poleg tega agencija razpolaga z lastno bazo dokazanih nepremičnin, ki dejansko zagotavlja pravno čistost transakcij.

Ena izmed najbolj tveganih, a najbolj dostopna vrsta pridobitve nepremičnin je dodelitev stanovanja v novi stavbi. Kakšen dogovor je to? Prenos pomeni prenos pravice do registracije lastnine od delničarja tretji osebi. Ta vrsta transakcij ima nedvomne prednosti, pa tudi veliko pomembnih pomanjkljivosti. Da bi se izognili težavam z nepremičninami v prihodnosti, bi morali zaupati transakcijsko podporo usposobljenim odvetnikom. V Rusiji obstaja samo ena specializirana agencija, ki se ukvarja s temi zadevami - Združenim centrom za dodelitev.