Dodelitev stanovanja v novi stavbi. Prednosti in slabosti pridobivanja novih stanovanj po pogodbi o prenosu

V zadnjem desetletju je prišlo do aktivnega razvoja na področju stanovanjske gradnje. Poleg samega stanovanja je lahko predmet transakcij prodaje in nakupa pravica do nepremičnin v novo zgrajeni hiši. Obstaja nova vrsta naložb - nakup stanovanj v novih stavbah v začetnih fazah postavitve stavb. Prodaja stanovanj v novih stavbah v tem primeru je mogoča in po pogodbi o dodelitvi.

Dodelitev - kaj je to?

Oseba, ki sklene kapitalski sporazum z gradbeno družbo, prejme primarne pravice do nepremičnin, ki jih je mogoče prenesti na tretjo osebo.

Kakšna je dodelitev stanovanja v novi stavbi? Ta izraz se nanaša na transakcijo za prenos teh pravic. Prav tako se imenuje cesija. Stranke transakcije - prodajalec in kupec - sta odstopnik in prevzemnik.

Tretja stranka tu je razvoj družbe kot pogodba dodelitev stanovanj vključuje prenos pravic in obveznosti v svojem področju. Po registraciji pogodbe bodo vse sporne točke, se odloči prejemnika prenesene z nosilcem projekta. Posebnost te vrste za nakup in prodajo nepremičnin, je, da bi lahko dogovor sklenjen, preden bo hiša naročena in podpisal poročilo o sprejemljivosti. V pogodbi o dodelitvi velja pred novo pravno dana v obratovanje.

Dodelitev stanovanja v novi stavbi: tipi

Za razporeditev nepremičnin sta dve vrsti transakcij.

Prva vrsta temelji na pogodbi o lastniškem kapitalu pri gradnji stanovanjske stavbe. Cenilec ima pravico prodati stanovanja šele potem, ko je v celoti plačal. V praksi obstajajo tudi primeri, ko kupec dobi obveznosti za plačilo dolgov. Do trenutka naročanje hiše takšne pogodbe se lahko sklene več kot enkrat.

Druga vrsta temelji na predhodni prodajni pogodbi. Preostanek dolga se v celoti prenese na kupca. To vrsta transakcije Ne določa prenosa nepremičnine od prodajalca na kupca. Pomen pogodbe je, da so stranke v prihodnosti dolžne izdati pogodbo o prenosu. Če pogodba preneha, se plačani znesek vrne kupcu.

Gradbena podjetja so v nasprotju s podpisovanjem takšnih pogodb iz več razlogov:

• Izključiti možnost nadaljnje preprodaja nepremičnin.
• Vlagatelji prodajajo stanovanja po nižjih cenah.
• Ponovna registracija pravic je dolgotrajen in dolgotrajen proces.

Postopek obdelave

Dodelitev stanovanja v novi stavbi je večstopenjski proces za kupca in prodajalca.

Prodajalec potrebuje:

• Obvestite gradbeno podjetje o vaši nameri.
• Pridobite uradno soglasje graditelja (za izdajo dovoljenja podjetje vzame veliko denarja).
• Pridobite potrdilo razvijalca o odsotnosti dolgov.
• Prejemajte izvleček iz enotnega državnega registra.
• Za pridobitev notariziranega soglasja zakonca o prodaji nepremičnine.
• Pridobite uradno potrdilo banke o vračilu dolga.

Od kupca je treba izdati soglasje od zakonca za nakup stanovanj in nato podpisati pogodbo o dodelitvi stanovanja. Vzorec je ponavadi na voljo pri graditelju, brezplačno pa ga lahko prenesete tudi na internetu. Sklenitev pogodbe poteka v pisarni gradbenega podjetja ali v odvetniški družbi. Registracija se lahko opravi v vseh MFC ali v podružnici Rosreestr. Ob sklenitvi pogodbe je prisotnost predstavnika organa za registracijo in obeh strank transakcije obvezna. Tudi prodajalec plača državno obveznost za registracijo dokumenta. V 10 delovnih dneh je pogodba registrirana.

Pomembne točke

Zdi se, da je prodaja stanovanj v novih stavbah po pogodbi o prenosu enostaven in razumljiv postopek. Obstajajo trenutki, ki jim je treba nameniti posebno pozornost.

Brez tretje stranke, še posebej razvijalca, transakcije ni mogoče. Če se stanovanje prodaja za hipoteko, je prav tako potrebno, da se udeleži upnikova banka.

Gradbeno podjetje lahko od prodajalca zahteva, da plača velik odstotek transakcije. Na žalost se takšne samovoljnosti ne moremo boriti, saj takšne tožbe niso urejene z zakonom.

Nepremičnine, ki se prodajajo, ne smejo biti obremenjene.

Tveganja

Transakcija se šteje za splošno varno, saj se izvaja pod nadzorom organa za državno registracijo. Vendar obstaja tveganje za kupca.

V pogodbi je potrebno navesti celotne stroške stanovanja. V primeru terjatev se navedeni znesek vrne kupcu. Če dokument ne določa zneska transakcije, se šteje za neveljavnega.

Eno in isto stanovanje se lahko večkrat prodajajo z nalogo, zato se morate seznaniti s celotno zgodovino takšnih transakcij. Pogodba o prenosu ni treba registrirati. Transakcija bo varna, če jo registrirate. Plačilo se opravi po prejemu paketa dokumentov s strani kupca.

Ponavadi se po tem, ko imetnik pravice izve o plačilni nesposobnosti gradbene organizacije, prodaja stanovanja opravi z dodelitvijo. V tem primeru kupec ne bo mogel vrniti dela plačanih sredstev na sodišču.

Razporeditev stanovanj v novih stavbah, je nična, če prodajalec ne izroči bančni izpisek, pisno pooblastilo iz banke in razvijalec, kot tudi nizke stroške nepremičnin. Dogovor ne velja v primeru registracije pogodbe v času, ko je razvijalec uradno v stečaju.

Ali je mogoče v pogodbo vključiti "hrbtno številko"

Prenos pravic na nepremičnine je nemogoče po podpisu akta o prevzemu ali prenosu ali ko je že prišlo do nakupne in prodajne transakcije. Prodaja se lahko izvede, ko je prodajalec že pridobil lastništvo stanovanja. Med predajo premoženja in pridobitvijo lastninskih pravic pogosto poteka precejšen čas. Preden glavni investitor dobi stanovanje v premoženju, lahko prenese svoje pravice - da prepiše dokumente prepozno. Če je dodelitev formalizirana v skladu s pogodbo o udeležbi delnic v gradbeništvu, je mogoče na potrdilu o prevzemu spremeniti datum. V primeru predhodne pogodbe lahko spremenite datum sklenitve glavnega dokumenta.

Obdavčitev

Odstopnik, v skladu z davčnega zakonika, mora plačati davek na prodajo nepremičnin. V tem primeru je davčna stopnja za 13 odstotkov od davčne osnove je razlika med ceno stanovanj na DDU in o dodelitvi. Na primer, če stanovanje je bila kupljena od razvijalca 2000000, in jo prodal o dodelitvi 2,1 milijona, se davek obračuna na 100 000. V skladu s tem, da je treba plačati davek v višini 13.000.

Pros

Nakup stanovanja po dodelitvi je ena od sodobnih vrst naložb. Na začetnih stopnjah gradnje apartmaja se prodajajo po nižjih stroških (včasih 5-20% cenejši od družbe), ne pa v končnem hiši. Tako je to ena od možnosti za prihranek pri nakupu stanovanja.

Za osebe, ki so sklenili dogovor o skupnem sodelovanju, naloga je samo ena, da ne izgubite denar vložen v primeru, ko je je ob nepredvidenih okoliščin, in on jih želi nazaj sam. Prenehanje DDU je polna kazni s strani razvijalca. Poleg tega naloga omogoča dobiček.

Cons

Očitna pomanjkljivost je, da prodajalec zahteva veliko dokumentacijo. Poleg tega je treba večino dokumentov uskladiti z banko in razvijalcem. Razvijalec lahko zahteva trdno zanimanje za izdajo njegovega soglasja.

Za kupca se lahko cesija spremeni v goljufijo, saj lahko razvijalec razveljavi DDU. Potem se samodejno postane neveljavno. Da ne boste prevarani, boste morali precej časa preučiti in preveriti dokumentacijo. Pogosto potrebuje pomoč usposobljenih odvetnikov, kar vključuje nekatere materialne stroške.

Dodelitev stanovanja v novi stavbi je proces, ki ima veliko "pasti". Če boste na ta način kupili nepremičnine, bo pravi korak, da se obrnete na odvetnika, specializiranega za takšne transakcije.