Prodaja kmetijskih zemljišč. Vzorec prodajne pogodbe

Za strateške cilje veljajo zemljišča, primerna za pridelavo poljščin, ki so potrebne v vseh državah. V Rusiji, ki je, čeprav šteje kot večji del svojega ozemlja "cone tveganih kmetijstva", ki je primeren za kmetijskih zemljišč v izobilju, in kakor koli koristen vir, so pod nadzorom države.

Zemljišče za potrebe kmetijstva kot predmet transakcije

V obdobju perestrojke, ko je bila v državi skorajda skoraj popolna sprememba zakonodajne osnove, je država izgubila svoj status edinega lastnika zemljišča. Sprejeta 25. aprila 1991 Land Code RSFSR in spremembe ustave iz leta 1978, posamezniki imajo neomejeno število parcel za različne potrebe. Ob istem času je bil vzpostavljen moratorij na prodajo kmetijskih zemljišč v trajanju 10 let, v primeru brezplačnega prejema in pet let od dneva nakupa za pristojbino.

Vendar pa so s sprejetjem Ustave Ruske federacije leta 1993 odpravljene vse omejitve, parcele pa so postale polnopravni udeleženci v civilnem prometu.

Zemljiški zakonik Ruske federacije (RF KZ) v členu 11.1 opredeljuje zemljišče kot del zemlje, ozemlje, katerega meje so ustanovljene in registrirane na način, določen z zakonom. Prav tako so nepremični, deljive, ki niso potrošni, prenosljive stvari, ki imajo posebno funkcijo v obliki pravnega statusa (kategorije), ki je določen glede na namen zemljišč.

Med navedenimi v zakonu kategorije zemljišč, ki se uporabljajo za potrebe kmetijske proizvodnje, so na prvem mestu, kar je zaradi njihovega posebnega pomena za državo. V prvem delu 77. člena RF RF so vključeni naslednji predmeti:

• Področja, ki se nahajajo izven naselij, ki so namenjene za kmetijsko dejavnost - (. Kmetij, shranjevanje semen in tako naprej) sajenje pridelkov, živine, sena, kakor tudi za namestitev ustreznih objektov.
• Območja, kjer se lahko ukvarjate s kmetijstvom, vendar so povezane z drugimi kategorijami - zemljiškimi naselji in gozdnimi zemljišči gozdnega sklada.

Vsi opisani predmeti so heterogeni v sestavi in ​​v ploskvi, namenjeni za prodajo, lahko vključimo naslednje vrste:

Ne glede na sestavo in deleži zemljišč, bo njihova prodaja veljajo posebna pravila, določena RF Land Kodeks in Zvezni zakon № 101-FZ (v nadaljevanju - Zakon o prometu). Vendar pa obstajajo nekatere značilnosti prodaje in nakupa kmetijskih zemljišč z znatno vključitvijo pomožnih zemljišč. Zlasti morajo biti njihova sestava, pogoji pojava in nadaljnja uporaba vključeni v besedilo pogodbe.

Omejitve pri prodaji zemljišč

Civilni promet parcel se izvaja v skladu z omejitvami, ki jih določajo civilni zakonik, Land kodeks Ruske federacije in drugi zakoni. Razumejo pogoje, prepovedi, ki omejujejo lastnika med odtujitvijo premoženja (služnost, hipoteka, upravljanje zaupanja, najemnina itd.).

V skladu z določbami Zakona o prometu imajo kupci in prodaj kmetijskih zemljišč naslednje omejitve:

1. Zemljišča niso prenesena tujcem (posameznikom ali podjetjem), osebam brez državljanstva, pa tudi ruskim podjetjem, če je njihov delež v tujem lastništvu več kot 50%.
2. Spletna mesta ni mogoče prodajati z naknadno spremembo kategorije (cilj). Hkrati po transakciji je dovoljeno spremeniti dovoljeno rabo zemljišča. Na primer, območja za seno se lahko prenesejo na pašnike.
3. V skladu s 4. členom Zakona o prometu je lahko eno samo področje (od 10 do 100% skupnega števila zemljišč v mejah občin) v lasti ene osebe (oseba ali podjetje). Posebne omejitve določajo regionalni akti.

Prednostne pravice pri nakupu parcel

Člen 8 tega zakona določa glavno oviro za prosti pretok zemljišč, kar je prednostna naloga regije za nakup zemljišča ob njegovi prodaji. Glede na strateški in prehrambeni pomen ozemlja je omejitev, ki predvideva poseben postopek odtujitve, popolnoma utemeljena.

Bistvo prednostne pravice je, da mora prodajalec, če namerava skleniti pogodbo o prodaji mesta v prihodnosti, v pisni obliki predložiti naslednje podatke:

• vrednost zemljišča in rok med strankama (ne več kot 90 dni);
• površina predmeta v hektarih in kvadrat. metrov;
• lokacija (naslov) mesta po katastrski evidenci;
• katastrska (pogojna) številka zemljišča;
• informacije o prodajalcu, vključno s kontaktnimi podatki.

Obvestilo ne zahteva, da vnesete podatke o kupcu. Zakon zahteva le označbo želja za odtujitev premoženja. Tudi ta dokument ne pomeni, da je prišlo do kakršne koli obveznosti prodaje.

Obvestilo se pošlje organu oblasti ali ga pošlje s pismom s seznamom priloge. Nato bodo ustrezni znaki in dokumenti glavni dokaz v sodnih postopkih glede veljavnosti prodajne pogodbe.

Če izvršilni organ (oddelek, ministrstvo, oddelek) regija noče kupiti, prodajalec z ustreznim obvestilom, prodaja zemljišč kmetijskih zemljišč je treba ugotoviti, za 1 leto. Toda odločitev o nakupu zemljišč je lahko pozitivna. V tem primeru začnejo veljati členi regionalnih zakonov, ki določajo posebne postopke za obveščanje prodajalca (obvestilo, sklep ali sklep) in poznejše izvrševanje prodajne pogodbe.

Na primer, v regiji Moskvi prodaja kmetijskih zemljišč na podlagi 3. odstavka 10. člena števila zakona 75/2004, OZ od 12.06.2004 mesta, ki se izvede v 60 dneh po sprejetju občinskega organa o pridobitvi zemljišča.

Poleg pravic regije ali občinskega subjekta zakonodaja Ruske federacije daje prednost drugim subjektom:

1. Najemnik iz 8. odstavka 22. člena ZGD RF ima pravico, da zemljišče v zakupu od državnega zemljišča kupi vsem drugim zainteresiranim osebam.
2. S stečajem lastnika - kmetijske organizacije - imajo imetniki sosednjih zemljišč pravico do preferencialne pridobitve svoje lastnine.

Zahteva se skladnost s pogoji za preferencialni nakup. V primeru kršitve se nakup in prodaja kmetijskih zemljišč ne smejo opraviti ali biti razglašeni za neveljavne na sodišču.

Ponudba za prodajo zemljišča: vzorec

Prav tako se na regionalni ravni razvijajo norme členov št. 101-FZ z izdajo ločenih zakonov. Na primer, prodaja kmetijskih zemljišč v Ivanovu ureja zakon št. 31-OZ z dne 8. maja 2008 "Na obtoku zemljišč v regiji Ivanovo." V drugih regijah so določbe o odtujitvi teh predmetov vključene v splošne zakone v obliki ločenega poglavja ali odstavka.

Enako se zgodi v zvezi z obvestili o prihodnji prodaji mesta. V večini regij se predlaga, da pošljejo pismo v poljubni obliki in v njem navede vse potrebne informacije. Toda v nekaterih subjektih obrazec odobri izvršilni organ. Na primer, v regiji Nizhny Novgorod mora biti obvestilo nujno v skladu z dodatkom št. 1 k Odločbi vlade št. 453-r z dne 13. marca 2012.

Priprava na nakup zemljišča

Pogodba se kot pravno dejstvo pojavlja kot posledica postopka za sklenitev med neodvisnimi strankami (prodajalcem in kupcem), kar pomeni, da se doseže dogovor o vseh pogojih. Za sklenitev pogodbe pa so potrebni naslednji pogoji:

1. Oblikovanje zemljišča.

Prodaja kmetijskih zemljišč se lahko izvede le v zvezi z nekaterimi posameznih območij, kar pomeni, da skozi proces anketiranja (vzpostavitev in konsolidacijo meja na terenu) in katastrsko registracijo v skladu z zveznim zakonom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obveščanje izvršnih organov regije in / ali okrožja o želji po prodaji mesta na določenih pogojih in od njih dobijo ustrezen odgovor.

3. Pridobitev soglasja tretje stranke za prodajo, izraženo v pisni obliki. Obstoječi zakoni določajo naslednje vrste:

• Soglasje zakonca lastnika za prodajo (3. točka 35. člena Kazenskega zakonika Ruske federacije).
• Soglasje začasnega upravitelja, sestanka upnikov ali osebe, ki zagotavlja finančno varnost (členi 64, 82 in 101 zveznega zakona št. 127-FZ z dne 26.10.2002 "O insolventnosti").
• Soglasje lastnika (PFH, kmetijsko podjetje) sosednjih ozemelj, če je prodajalec samega zemljišča na stopnji stečaja stečajni postopek.

Seznam pogojev je odprt, saj je potreba po določenih ukrepih za sklenitev prodajne pogodbe odvisna od številnih dejavnikov, vključno s samim spletnim mestom, lokacijo, imetnikom pravice in načinom odtujitve.

Na primer pri ponovnem nakupu in prodaji katastrsko delo ni potrebno, saj predmet pogodbe je bil že dan na ustrezen račun. Obvestilo o namerah za prodajo je potrebno le, če je prodajalec posameznik.

Bistveni pogoji

Določbe člena 432 Civilnega zakonika Ruske federacije (Civilni zakonik Ruske federacije) se ugotovi, da se morajo stranke pred dejanskim zaključkom transakcije in prenosom premoženja in denarja dogovoriti o naslednjih pogojih:

1. Predmet pogodbe je popoln opis zemljiške parcele, zaradi česar je mogoče razlikovati od drugih. Praksa je razvila niz informacij, ki jih je treba navesti v pogodbi:

• katastrska številka;
• naslov (lokacija);
• površine v hektarjih ali kvadratnih. metrov;
• kategorijo in dovoljeno uporabo.

2. Cena odtujenega zemljišča je bistveni izraz obveznosti plačila za izpolnitev pogojev prodajne pogodbe s strani prodajalca. To je mogoče označiti tako za celotno ozemlje kot celoto in za enoto območja. Stranke lahko prosto izberejo velikost cene, vendar jih sami ne morejo spremeniti.

Če teh pogojev ni, pogodba o prodaji mesta ne bo sklenjena, njegova odsvojitev pa v lastništvu druge osebe preprosto ne poteka.

Pravice in obveznosti prodajalca zemljišča

Zemljišče za prodajo kmetijskih zemljišč ne pomeni le opredelitev predmeta in ceno, ampak tudi popolno ureditev dejanja strank (prodajalca in kupca) o prenosu, sprejemanju in izplačilo premoženja, kot tudi naknadno dokument o registraciji v Rosreestra je.

Pravice in dolžnosti lastnika so opredeljene v veljavni zakonodaji Ruske federacije in so naslednje:

1. Obveznosti in pravice prodajalca.

1.1. Zagotavljanje vseh razpoložljivih informacij o obremenitvah (omejitvah) mesta, njegovi kakovosti in možnostih za njegovo predvideno uporabo. Te informacije:

• o dovoljenju za vzdrževanje določenih vrst kmetijstva (ureditev vinogradov, ustvarjanje predmetov itd.);
• Prisotnost sosednjih lokacij, ki vplivajo na pridobljeno spletno stran;
• kvalitativne lastnosti zemljišč, ki vplivajo na njegovo uporabo in vrednost;
• Drugi podatki, ki lahko nekako spremenijo odločitev kupca o nakupu.

Pravice do zemljišč se lahko omeji na vzpostavitev na regionalni ravni, je treba posebne zahteve za uporabo in način upravljanja in povezana z varstvom živali in rastlin svetov, ohranjanje tal, habitat redkih vrst živali in ptic, naravno migracijskih poti in tako naprej.

Lastniki ploskev morda ne poznajo vseh razpoložljivih omejitev, vendar morajo v pogodbi navesti tiste, ki so mu znani.

1.2. Prenos zemljišč.

V skladu s to določbo so dejanja prodajalca o dejanski in zakoniti uvedbi prevzemnika v posest zemljišča implicitna. In to ne pomeni dobesednega pomena »dajanja«, temveč, kar je v zakonu rečeno.

V skladu s točko 1 člena 224 Civilnega zakonika Ruske federacije se šteje, da se vse stvari izročijo neposredno po prejemu kupca. Slednje je mogoče izraziti v obliki sprostitve ploskve od lastnine prodajalca ali prenehanja upravljanja.

Obveznost prenosa je formalizirana v obliki posebnega dokumenta - akta o sprejemu in prenosu, ki sta ga podpisali pogodbeni stranki in šele po tem, ko se šteje, da je bila izvršena.

2. Glavna pravica prodajalca je sposobnost zahtevati pravočasno plačilo zemljišč v skladu s pogoji prodajne pogodbe. Če je premoženje odtujen s strani izvršnega organa, ima pravico:

• nadzoruje zaščito in uporabo območja;
• zahtevati ciljno uporabo premoženja, kot tudi izpolnjevati druge obveznosti za uporabo ozemlja.

Pravice in obveznosti kupca zemljišča

Določbe o ukrepih in priložnostih prevzemnika so praviloma podobne prodajalcu. Poleg tega ta ne more opravljati svojih dolžnosti brez ustreznega ravnanja kupca. Na splošno jih lahko razdelimo na dve skupini:

1. Osnovne obveznosti.

1.1. Plačilo stroškov parcele v znesku, rokih in postopku, ki ga določa prodajna pogodba. To se praviloma izraža s prenosom sredstev na tekoči račun v vrstnem redu polnega predplačila.

1.2. Izvajanje ukrepov za sprejetje zemljiške parcele pri dejanskem posestvu in pripravi akta o sprejemu in prenosu.

Število dodatnih pristojnosti, dodeljenih na kupca, je precej velik in ponavadi vključuje dogovor za plačilo davka na zemljišče ne od dneva spremembe lastnika zemljišč v evidenco davčnega organa, in od dneva sklenitve prodajne pogodbe oziroma do začetka dejanske uporabe objekta. To je, kot pravilo, dolžni izvesti in plačati za registracijo prenosa pravic do zemljišč v ruskih register organov.

Če organ prodaje predmeta deluje kot lastnik predmeta prodaje, se lahko druge obveznosti prenesejo na prevzemnika, vključno z:

• vzdrževanje in vzdrževanje sosednjega ozemlja in dostopnih cest;
• pogoji in postopek za razvoj območja setve;
• zagotavljanje prostega dostopa predstavnikov državnih organov na spletno stran z namenom preverjanja značilnosti upravljanja;
• ohranjanje mejnih in geodetskih znakov;
• določen niz in časovni okvir ukrepov za zaščito in izboljšanje stanja zemljišč.

2. Za prodajalca je glavna pravica kupca in je sestavljena iz zahteve po pravočasnem prenosu zemljišča z možnostjo neoviranega izvajanja lastnih pooblastil lastnika:

• postavitev zgradb in objektov za potrebe kmetijstva;
• uporabljajo v lastne namene javno dostopne minerale, podtalnico in zaprta vodna telesa;
• namakanje, drenaža, obnova, gradnja rezervoarjev (ribniki in kamnolomi).

Pogodbe za nakup zemljišča niso obvezne in so sklenjene v skladu s splošnimi pravili o nakupu in prodaji nepremičnin. Vendar ni prepovedano uporabljati prejšnjih dejanj, oblik pogodb. Na primer, s sklepom ruskega odbora Ruske federacije 1-16 / 770 z dne 02.06.1993 je bila sprejeta vzorčna pogodba za nakup in prodajo kmetijskih zemljišč. Ta dokument je trenutno izgubil svojo silo, lahko pa služi kot referenčna točka za transakcije z odtujitvijo zemljišč.

Neveljavne določbe prodajne pogodbe

V drugem odstavku 37. člena RF Land kodeksa so navedeni pogoji, pod katerimi bo prodaja kmetijskih zemljišč neveljavna:

1. Pravica prodajalca ali druge osebe, da se premoženje vrne po volji ali pod kakšnimi pogoji. Obstoj takšne določbe je v nasprotju s samim bistvom lastnine.
2. Omejitve novega lastnika (pridobitelja) v možnosti nadaljnje odstranitve prejetega premoženja. Na primer, prepoved registracije hipoteke, setve določenih pridelkov, zakupa itd.
3. Oprostitev prodajalca zemljiške parcele od odgovornosti v primeru nastanka zahtevkov in terjatev na spletno stran od tretjih oseb ali državnih organov. Obveznost odškodnine kupcu za umik ali ovire pri uporabi območja je predvidena v členu 461 Civilnega zakonika Ruske federacije.
4. Opis ukrepov prihodnjega lastnika, ki so na kakršen koli način povezani s spremembo kategorije zemljišča ali njeno uporabo v druge namene, to je ne za potrebe kmetijstva.

Določitev teh omejitev ima določen pomen in učinkovitost. Na primer, zaradi njih so primeri izključeni, če je pod krinko prodaje sklenjena pogodba o zastavi. Odvisno od stopnje in obsega vključitve v pogodbo se lahko prodaja kmetijskih zemljišč razveljavi delno ali v celoti.

Načini sklepanja prodajne pogodbe

Glede na obliko lastništva in sestavo predmeta je naslednji postopek za prodajo kmetijskih zemljišč:

1. Nakup zasebnega spletnega mesta po splošnih prodajnih pravilih, predvidenih oddelek 7 poglavja 30 Civilnega zakonika Ruske federacije, 30. in 38. člen RF LC, 8. člen Zveznega zakona št. 101-FZ.
2. Nakup spletnega mesta s ponudbami (tekmovanja ali dražbe). Običajno se ta postopek izvaja z odtujitvijo parcel v javni lasti. Ločena pravila, ki določajo lastnosti prodaje kmetijskih zemljišč na podlagi ponudbe, niso na voljo, določbe zakona o prometu pa se nanašajo na standardne določbe členov 38-38.1 LC RF.
3. Nakup zemljišča s strani najemnika. Na ta način nakupa je oblika lastništva zelo pomembna. Če je prodaja predmet zasebne parcele, transakcija sledi splošnim pravilom. Toda nakup najetega zemljišča od države ali regije, kot izhaja iz 4. odstavka 10. člena Zakona o prometu, je mogoče na ugoden način, vendar le, če ni veljavnih predpisov s strani državnih ali občinskih organov, izdanih za zagotavljanje zemljišča v najem.

Načelo pogodbene svobode velja zlasti, in na poti do njegove sklenitve, zaradi česar je mogoče razpolagati zemljišč, ne samo za univerzalnih pravil, temveč prek zasebnih zemljišč dražbe (dražbe). Norme Zakona o prometu to ne preprečujejo, saj morajo upoštevati le obveznost, da obvestijo pristojni organ o nameri o prodaji mesta.