Prodaja stanovanja manj kot 3 leta v nepremičnine. Nakup in prodaja stanovanj. Apartmaji za prodajo

Kot veste, je dohodek od prodaje stanovanja posameznikov predmet dohodnine - dohodnine. Pri nakupu in prodaji na ozemlju Ruske federacije, da je v vseh primerih morajo biti plačane na ruski proračun, tudi če je transakcija zavezana državljanom drugih držav.

To področje pravnih poslov je tako raznovrstno in bogato, da ga lahko opiše samo z impresivno multivolume. Isti članek si zasluži precej ožji cilj: razkriti nekatere značilnosti prodaje stanovanj s strani državljanov, če je ta lastnina v lasti manj kot tri leta.

S pravnega vidika je obdobje predhodnega posedovanja stanovanja pred njegovo prodajo načelno glede na drugačno presojo davčne osnove. Ta precedens je značilen za rusko zakonodajo. V ZDA na primer taka transakcija sploh ni obdavčena (ali to ni eden od razlogov za krizo nepremičnin, ki je izbruhnila leta 2007?), Zahodna Evropa, nasprotno, kaže na bolj tog pristop. Davčni zakonik Ruske federacije s klavzulo 17.1, čl. 217 potencialno izvzame iz davka na dohodek absolutno večino lastnikov ruske lastnine, ki so tri leta ali več.

Vendar pa vsaj enake dolžine davčne lastništvo kode (čl. 208, str. 1, str. 5) zavarovana pravni položaj, ko je stanovanje prodaja predmet obdavčitve. Manj kot 3 leta lastništva pomeni dve možnosti za določitev zneska dohodnine (PIT), tako - v višini 13% pri prodaji stanovanj, ki bo obravnavano pozneje. Mimogrede, v Franciji so davčni organi delovali precej strožje. Tam, ko prodaja stanovanje v roku enega leta po nakupu, bo taka vrnitev v proračun tretjina svoje vrednosti.

Gospodarski razlog za razlikovanje

Zakaj država dokaže, zelo drugačen pristop pri določanju davčne osnove, pri čemer je mejnik kot navidezno negospodarske indikator kot posesti? Zakaj so davčni uradniki za obdobje treh let?

To je veliko bolj donosno za lastnika stanovanja, če to ni bilo dovolj, čakati več kot tri leta, nato pa se bo prodal za nakup novega, tako da ves denar za sebe. Dejansko "klasični" lastnik to počne. Toda nepremičninski špekulant misli drugače. Za njega sta nakup in prodaja stanovanj posel. Z davčno številko ruske države, ne omejuje le na donosnost takšne špekulacije, ampak tudi vodi evidenco, hkrati pa pritegniti proračunskih sredstev.

Variante obdavčitve

"Lastnik kratkoročnih" ima pravico izbrati, kako bi bilo bolj donosno, da bi mu bilo treba obdavčiti dohodek (NDFL) prodajo stanovanja. Manj kot 3 leta v lasti - ta pojem zakonito določa dva načina za določitev osnove tega davka v tej situaciji. Kot smo že omenili, je davčna stopnja za obe možnosti 13%.

Prva možnost vključuje obdavčitev neto dohodka lastnika kot razliko med nabavno ceno in prodajno ceno. Na primer, lastnik je kupil stanovanje za 1,4 milijona rubljev in prodal za 1,9 milijona rubljev. Ta prodaja stanovanja je zagotovila neto dohodek lastnika 0,5 milijona rubljev. Manj kot 3 leta v lasti - okoliščina, ki zmanjša ugodnosti zneska davka: (1900 - 1400) * 13% = 65 tisoč rubljev.

V drugi izvedbi, če je stanovanje dobil v nepremičnine brezplačno, davčna osnova je njena prodajna cena zmanjšala za 1 milijon. Rubljev (čl. 220 odst. 1, str. 1 davčnega zakonika). Ruska zvezna davčna služba pismo № ED-4-3 / 13578 od 25.07.2013, se kodificira postopek za določitev zneska odbitka od davčne osnove čistega dobička.

Predpostavimo, da so prihodki od prodaje stanovanja znašali 1,7 milijona rubljev. Lastnik, ki ga je prodal, mora plačati v proračun znesek (1700-1000) * 13% = 91 tisoč rubljev.

Druga možnost odbitka davčne osnove

V primeru, ko je lastnik stanovanja vložil v svoje popravilo sredstev, ki presegajo 1 milijon rubljev, potem lahko kupovanje in prodaja stanovanja za njega spremlja drugačen način za zmanjšanje davčne osnove. Po čl. 220 Davčnega zakonika Ruske federacije, ima pravico zmanjšati znesek prejetega dohodka za dejansko nastale stroške, pa tudi dokumentirane stroške.

Kakšen je rezultat nezakonite "davčne optimizacije"

Na žalost pa se zgodi, da lastniki stanovanj v dogovarjanju z realtors in kupci namenoma podcenjujejo njihovo tržno ceno, največkrat nelegalno »Optimizacija« davčnih odbitkov. Kako je to preobremenjeno s Dodgersa? Davčni organi, ugotovi, ali ima podcenjenost pravico do sodišča, da bi prekinil obravnavo - da se vrne lastniku apartmaja. Poleg tega ima ustrezni notar pravico zavrniti registracijo prodajne pogodbe.

Rezident nerezident

Navedene davčne stopnje veljajo za prebivalce, to je za ljudi, ki živijo v Rusiji 183 dni na leto. Absolutna večina med njimi so državljani Rusije.

Po drugi strani pa nerezidenti - tujci in državljani Rusije, ki živijo predvsem v tujini - lahko lastijo in razpolagajo s stanovanji kot premoženje. Za njih je prodaja stanovanj obdavčena po povečani stopnji, več kot dvakrat več: 30%. Za nerezidente triletno obdobje ni niti omenjeno z davčno številko. Denimo, ne glede na to, koliko stanovanj ne pripada: tri leta ali petnajst do dvajset let, davčna stopnja ostane nespremenjena. Recimo, da je bilo stanovanje kupljeno za 5,0 milijona rubljev, nato pa ga je nerezident prodal za 6,5 ​​milijona rubljev. V tem primeru je znesek dohodnine (NDFL), ki ga mora nerezident plačati v proračun, (6500-5000) * 30% = 450 tisoč rubljev.

Trenutek pridobitve lastništva

Kot vidimo, obdobje posedovanja določa znesek davka, plačanega ob prodaji stanovanja. Manj kot 3 leta v lastništvu so opredeljeni ne kot tri koledarska leta, temveč kot 36 mesecev od določenega datuma. Kakšne okoliščine določajo čas pridobitve lastništva? V primeru, ko je bilo pridobljeno s privatizacijo, podpis darilni listini, prodajo, barter, najem kot nadomestilo za porušene hiše, v trenutku nastanka sklic te pravice je datum potrdila o registraciji lastništva.

Referenčna točka za pridobitev te pravice za upravičenca do dediščine je smrt zapustnika. Lastnik stanovanjske zadruge se lahko imenuje svojega lastnika šele na dan končnega plačila delnice.

Tako je prodaja stanovanja kot transakcije vedno sorazmerna s časom začetka lastninske pravice.

Pojasnilo: ne gre samo za stanovanje

Do stanovanja, o uporabi davka na dohodek posameznikov, kadar se prodajajo enačiti kot vikend, vrtnih hiš, vil, zemljišč za gradnjo, sobe v apartmajih, je ta - le cel (pravni izraz), ki je s številko, na primer: soba številka 1 v apartmaju številka 7. Razume se, da je transakcija prodaje stanovanja zakonsko standardna. Za vse navedene nepremičnine se uporabljajo stopnje davčnega zakonika, ki smo jih že omenili.

Ampak, če sobe niso registrirane vsaka pod svojo številko, je situacija, opisana spodaj, povsem mogoče. Recimo, da je v apartmaju 4 sobe, od katerih je vsak v lasti ločene osebe. Potem so vsi prodali svoje sobe, vsak za približno 1,0 milijona rubljev. Davčni organ priča, da se v takem položaju povzamejo stroški vseh stanovanj, da se določi skupna prodajna cena. V tem primeru bo prodaja stanovanja predmet osebnega dohodka, kot sledi: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tisoč rubljev. Vsak prodajalec bo plačal davek od dohodka kot frac14- iz skupnega zneska 390: 4 = 97,5 tisoč rubljev.

Poiščite stanovanje za nakup - problem?

Iskanje "pravega" stanovanja za nakup - to je težavno. Na prvi pogled je predlog stanovanjskega trga poln različnih predlogov. Če pa res začnete klicati z ljudmi, ki so objavili napoved, boste kmalu izvedeli: ne mudi se, da bi dobili hišno številko, kjer se nahaja stanovanje. Slednja pomeni, da se pogovarjate s posredniki stanovanjskega trga, to je z realtori. Pogosto kupci so zainteresirani za prodajo stanovanj od lastnikov. Ali je to vedno upravičeno?

Po eni strani je seveda dobro, da je stanovanjski trg strukturiran, strokovnjaki pa delajo na njem. To lahko zaščiti osebe, ki izvršijo to transakcijo, iz nezakonitih shem, ki jih prinaša nadaljnja prekinitev. Seveda bo za to zavarovanje moral plačati posrednika - nepremičninske agencije. Tu so nekatere cene vzorcev za "duševni mir": revidira zakonitost posla - od 10 tisoč rub.- vpis lastninske pravice v ohišju - 15 tisoč rubljev, "je dogovor na ključ" - od 20 tisoč rubljev ..... Dejansko obstaja občutek, da ljudje na dan, ki niso povezane s pravnim stran transakcije se nanaša na realtors.

Neodvisno iskanje apartmaja

Vendar pa je posebna kategorija pravne pismenosti državljanov še vedno privlači priložnost, da prihranite denar, ki posel brez Realtors storitev. Prodaja stanovanj od lastnikov je na trgu redka, zato je treba iskati. Najlažji način, da opozori na nakup stanovanj na primarnem trgu, ki je od graditelja. Ob istem času, da bi se izognili nesporazumom, moramo najprej ugotoviti, v kolikšni razreda v lasti nepremičnine v gradnji ali zgrajena hiša: VIP-, klassik- ali ekonomskem razredu. To se lahko določi po metodi dostave (ključ ali pod samootdelku), na področju stanovanj stanovanjskega sklada po prevladi multi-sobnih stanovanj v njej. Ugotovite, kateri razvijalci gradijo stanovanja v vašem mestu. Poizvedbe o njihovem ugledu in "zgodovini".

Prodaja stanovanj od lastnikov na sekundarnem trgu stanovanj, kot smo že omenili, je bolj redka. Ampak navdušenci v resnici ne obupajte prehitro: preden boste našli na stotine-krat vstop in posodablja informacije AVITO mesto, najpogosteje na iskanje traja nekaj dni, nakup časopise z oglasi, "pod črto" priklicati lastnike oglasov in nahodyathellip-

Vendar pa ni dejstvo, da "uspešen kupec" lastnika ne plača svojega lastnika nad tržno ceno zneska, ki bi ga moral izvajalec opraviti od njega. Ni skrivnost, da lastniki stanovanj pogosto precenjujejo svoje cene. Vendar pa za "pravi kupec" prodaja sekundarnih stanovanj tudi ni turška diploma.

Če se odloči kupiti stanovanje v "tujem" mestu, potem previdni ljudje raje delujejo le prek posrednika, vendar ne neodvisno. Hkrati se zmanjša verjetnost morebitnih "presenečenj".

Pravni ukrepi pri nakupu stanovanja

Osredotočili se bomo na pregled specifik NFP, ob upoštevanju rezidenčnosti, preferencialnih pogojev, davčne stopnje, odbitka davka pri prodaji stanovanja, o izključno pravnih formalnostih te transakcije.

Začnimo z nakupom stanovanja, ker je to prvi korak upravičenca. Na njegovi strani so predlagani trije sklopi ukrepov.

Prvič, kupec preveri dokumente prodajalca in podpiše predhodno pogodbo.

Potem (če se transakcija pojavi na sekundarnem trgu), je podpisana pogodba o odtujitvi. V primeru, ko je postopek nakupa stanovanja v novi stavbi (primarni trg) podpisom s pridržkom glede poročila prevzemu (morda namesto - predhodni dogovor, ki ureja investicijske depozit, skupna gradnja, gradnja na podlagi delnic).

Zadnja stopnja je državna registracija transakcije. Za kupca je ključnega pomena, da vse te faze izdelamo na natančen način. Posebno pozornost je treba nameniti primerom, ko se opravi nujna prodaja stanovanj.

Simptomi prevare

Scammers ponavadi poskušajo narediti postopek prodaje zaman, poskuša skriti bistvene podrobnosti. Če se takšni dogodki začnejo izvajati in prodajalec vas poskuša pobiti, ne oklevajte, nenadoma prekinite sodelovanje in mu povejte: "Zbogom!" - to vas bo varovalo pred stroški.

Kot veste, denar voli tišino. Previdno preberite izvirnik pogodbe o prodaji, ki ga je registriral notar. Tudi če ste predhodno odšteli njegov osnutek pogodbe o nakupu in prodaji stanovanja. Bodite previdni - še posebej glede končnega besedila, ki ga natisne notar.

Predhodna pogodba

Na prvi stopnji kupec najprej določi ceno in nato preuči popolnost paketa prodajnih dokumentov. Kupec mora analizirati predstavljene tehnične značilnosti (obrazec številka 7), registracijo najemnikov v stanovanju, dokument, ki podeljuje lastništvo nad njim (prodajna pogodba, privatizacija, darovanje).

Podrobneje je treba paket dokumentov za registracijo nakupa izpolniti z naslednjimi dokumenti:

- zahtevek za državno registracijo stanovanja;

- prodajna pogodba (določi čas prodaje stanovanja);

- dokumenti ZTI - eksplikacija in postopni načrt stanovanja;

- kopijo potnega lista prosilca;

- potrdilo o prejemu.

Začnimo s sekundarnim trgom. Posebno pozornost bi morali posvetiti možnosti raznih problemskih situacij v prihodnosti. To pomeni naslednje pojasnilo o okoliščinah:

- ali je prodana nepremičnina v priporu;

- Od vseh dedičev se volja prostovoljno vzame - soglasje za prodajo;

- Ne kršite pravic ljudi, ki živijo v stanovanju.

Na primarnem trgu nepremičnin graditelj prodaja stanovanje. Kateri dokumenti so potrebni v tem primeru? Upoštevajte načrt gradnje, ko je predviden rok za izvedbo stanovanja. Istočasno ne sme biti nobene pomembne razlike s stopnjo pripravljenosti predmeta, ki ga je treba dostaviti. Ali poizvedbe o poslovnem ugledu organizacije-graditelja, obstaja "na vest" dolgoročno gradnjo. Nadzirajo se naslednji dokumenti:

- državna registracija zakupa gradbišča (po možnosti lastništvo nad njim);

- pravica graditelja za gradnjo;

- sporazum o zbiranju sredstev, pogodba o naložbah;

- načrt zagotavljanja stanovanj.

Za boljše razumevanje s prodajalcem, je zaželeno, da pridobi od njega zanesljive kontaktne podatke (kar pomeni na spletu), pa tudi ustno pogajati z njim poskusni rok za prodajo stanovanj, zaradi počasne, kakovostno opravljanje vseh njenih fazah.

Pogodba o odtujitvi ali dejanje prevzem-prenos kot druga faza nakupa stanovanja

Šele po kvalitativnem predhodnem preverjanju lahko prevzamete drugo fazo nakupa: podpis pogodbe o prodaji. Ni pomembno, ali je bil pri podpisu te pogodbe prisoten notar, vendar se zahteva, da je v prvi fazi podpisana pogodba o prevzemu ali prenosu ali odtujitev.

Opozarjamo vas na tehnične podrobnosti: pogodba o odtujitvi označuje prodajno ceno apartmaja, je sestavni del obračuna davčne osnove - dohodnina pri prodaji stanovanja.

Trenutek dejanskega prenosa stanovanja - pogodbeno po naravi, se lahko (po dogovoru med prodajalcem in kupcem) izbere alternativno:

- kot trenutek podpisa prodajne pogodbe;

- v povezavi s svojo državno registracijo;

- pridobivanje potrdilo o lastništvu v stanovanje.

Zaključek

Analiza stanovanjskega trga v Rusiji kaže nekaj pozitivnih trendov. To se opazi in priznani analitiki, zlasti profesor Univerze. Plehanov Gennady Moiseevich Stern. Prvič, državna politika regulacije cen daje oprijemljive rezultate.

Dolgoročno je postopna stabilizacija cen z usmerjenostjo na raven pred krizo, kar je resnično ekonomsko upravičeno. Kratkoročno je tendenca stagniranja (glede na nihanje cen okoli tehtanega povprečja za +/- 2,5%). Glede ocene stanovanj vpliva na stabilno stopnjo rublja: že je običajno, da so cene za njih postale "rubelj". Hipotekarni trg v veliki meri pospešuje stanovanjski trg. Na primer, leta 2012 je prebivalstvu dobila hipotekarna posojila v vrednosti več kot 1,0 bilijona dolarjev. rubljev.

Če pa zanemarimo to absolutno pozitivno dinamiko do varnosti nepremičninskega trga, moramo opozoriti na tveganja, ki nastanejo pri nakupu stanovanj brez posrednikov. Pogosto ljudje ne poznajo določenih odtenkov nakupa in prodaje stanovanja. Na besedah ​​strokovnjakov se takšne transakcije imenujejo "nezaščiteni". Glede na izjemen pomen spoštovanja pravnega vidika nakupa in prodaje priporočamo, da se obrnete na nepremičninske strokovnjake. Ne glede na to, ali gre za prodajo stanovanja, ki je stara manj kot 3 leta, ali drugega nakupa in prodaje stanovanja, bo plačilo strokovnjakov še vedno večje cene, kot je tveganje neposredne izgube.