Primerjalni pristop. Metode za določanje vrednosti nepremičnine

V svetovni praksi na področju vrednotenja nepremičnin se uporabljajo trije pristopi:

• primerjalne ali tržne;
• dragi;
• donosno.

Izbira metodologije je v veliki meri odvisna od predmeta vrednotenja in dejanskega stanja, ki se je razvil okoli specifičnega vrsta nepremičnine. Vendar se najbolj zanesljiv način še vedno obravnava kot primerjalni pristop pri določanju ocenjene vrednosti.

Osnovna načela primerjalnega vrednotenja

Primerjalni pristop je vrsta metod za določitev tržne vrednosti nepremičnine. Ocenjena nepremičnina se primerja s podobnimi lastnostmi.

Vrednotenje temelji na naslednjih načelih:

• Dobava in povpraševanje. Ti dve indikatorji sta neločljivo povezani, omejeno število predlogov ustvarja določeno povpraševanje in obratno, več ponudb, manj povpraševanja.
• Zamenjava. Noben kupec ne bo plačal visoke cene, če nepremičnina s podobnimi lastnostmi stane manj.

Koncept tržne vrednosti je skoraj enak konceptu ravnotežne cene. Ravnotežna cena je niz kvantitativnih značilnosti in cenovni dejavniki, ki določajo ponudbo in povpraševanje po predmetu, ki ga primerjamo.

Glavna merila za izbiro primerljivih lastnosti za določanje vrednosti nepremičnin

Elementi, ki se upoštevajo v primerjalni analizi, veliko število in njihova kombinacija je skoraj enaka neskončnosti. Zato je analiza omejena na določeno število dejavnikov, ki neposredno vplivajo na oblikovanje cen.

Elementi primerjave. Kakovost pravic

Vsaka obremenitev ali služnost vodi v zmanjšanje vrednosti ocenjenega objekta. To pomeni, da je vsaka omejitev lastninske pravice znižanje cene. Če ocenjeni predmet v primerjavi s primerljivimi predmeti nima takšnih pomanjkljivosti, se cena, nasprotno, poveča.

Za zemljiške parcele razpoložljivost služnostnih služb ni edini padajoč dejavnik. Pri ocenjevanju stroškov je zelo pomembno, prenese lastništvo zemljišč ali pravico do najema, trajno uporabo. Zadnji dve pravici sta posledica zmanjševanja dejavnikov. Zelo pomembno je, ali ima zemljišče določene omejitve za nadaljnje transakcije z njim.

Pogoji prodaje

Takšni pogoji se upoštevajo, če ima ocenjeni predmet posebne značilnosti pri prodaji.

Nižjemu faktorju je stečaj, to pomeni, da se prodajalec mudi za nakupno transakcijo, saj je čas izpostavljenosti nepremičninskem trgu namerno zmanjšan v primerjavi s podobnimi predmeti.

Na ocenjevanje bistveno vplivajo družinske vezi, partnerstva, čeprav je te nevarnosti težko oceniti.

Če se kupec in prodajalec povezana odnose najemne pogodbe, ki je načrtovana za sklenitev prodajne pogodbe med njima, da bi prihranili na plačila davkov, seveda, bo ocenjeni stroški nizki. Motivacija v tem primeru ena - saj so stranke v transakciji povezani z drugimi ne-tržnih odnosov, zato prodajalec dejansko primeren za kupca. Podobna situacija se razvije, če je transakcija možna.

Povečanje ocenjene vrednosti stanovanjskih nepremičnin lahko privede do možnosti, da bi pridobili državno subvencijo za razvoj infrastrukture. Velikost pričakovanega posojila za koncesijo je določena z razliko med preferencialnim in tržnim posojanjem.

Tržni pogoji

Prilagoditev navzdol se lahko uporabi, če obstaja znatna razlika med tržno vrednostjo podobne nepremičnine in strokovnjakom.

Sprememba funkcionalnega namena se lahko upošteva pri vrednotenju, saj vpliva na razmerje med ponudbo in povpraševanjem.

Lokacija nepremičnine

Fizični dejavniki (za zemljiške parcele)

Primerjalni pristop pri ocenjevanju zemljiške parcele vključuje zbiranje značilnosti lastnine:

• velikost;
• obrazec;
• geologija;
• topografija;
• raven pripravljenosti, to je, ali je bilo zemljišče očiščeno vegetacijo, ali so bile odpravljene nepravilnosti;
• kvalitativni kazalniki pokrov tal.

Največja pozornost si zasluži prisotnost ali odsotnost hribov ali pobočij, skalnatih formacij ali jarkov. Pomembno je, kakšna je nosilnost zemlje, njegova moč, razpoložljivost podtalnice. Zelo pomembno je, ali obstajajo informacije o možnem pojavu mineralov. Če bodo podatki potrjeni, bo zemljišče nujno obremenjeno v prihodnosti.

Splošne značilnosti predmeta, ki ga je treba oceniti

Tržni primerjalni pristop je preučevanje značilnosti, ki povečujejo vrednost predmetov. Te vključujejo:

• velikost stavbe ali prostora;
• višina stavbe;
• razpoložljivost in površino pomožnih prostorov;
• višina stropa.

Pomembno je tudi gradivo, iz katerega je stavba zgrajena, bolj sodobna in zanesljiva je, večja je vrednost nepremičnin. Na zadnjem mestu ni celotnega videza celotne stavbe, razpoložljivosti popravil in priročnega dostopa. Če je vhod z dvorišča, bo to zmanjševalec.

Pomanjkanje popravil je priložnost za spremembo ocenjevalno poročilo. Tak izračun se opravi z višino stroškov za popravilo ali obnovitveno delo, pri čemer se upošteva dobiček, ki ga bo podjetnik prejel od naložb v gradnjo ali popravilo.

Ekonomski dejavniki

Primerjalni pristop na področju nepremičnin je obračunavanje morebitnih prihrankov pri energijskih virih v procesu obratovanja. Stalno povečevanje stroškov komunalnih storitev povzroča, da ljudje nenehno razmišljajo o varčevanju in uporabi alternativnih virov energije.

Zlasti je ta dejavnik pomemben, če je predmet kupljen za nadaljnji zakup. Bolj ko je razmerje dohodka na stroške, ki bodo vplivale na obratovanje stavbe ali prostorov, manjši je donos na čisti dohodek od najema nepremičnin.

Ta kategorija vključuje kazalnik prisotnosti ali odsotnosti števcev in ali so bili sprejeti ukrepi za zmanjšanje toplotnih izgub.

Drugi kazalniki

Vrednotenje vključuje obračunavanje prisotnosti ali odsotnosti elementov storitev. Najenostavnejši primer je, ali v hiši obstaja dvigalo ali ne. Prisotnost ali popolna ali delna odsotnost vseh komunikacij, zlasti povezanih z lokalnim sistemom. Če je preveč pomanjkljivosti, se popravek izvede v smeri zmanjšanja. Ocenjevanje nepremičnin se izvaja na različnih kazalnikih.

Faze naselij

Vsi izračuni s primerjalnim pristopom temeljijo na podatkih iz odprtih virov o nedavnih transakcijah s podobnimi nepremičninami.

Faze ocenjevanja:

1. Preučevanje podobnih predlogov v določenem segmentu nepremičnin, ugotavljanje primerljivih lastnosti, ki so bile nedavno prodane.
2. Zbrane informacije se analizirajo, posamezno pa se vsak primer primerja s premoženjem, ki se vrednoti.
3. Dodeljevanje značilnosti določanja cen, sprememba poročila o oceni.

Prilagoditev prilagojene cene in izpeljava končnih stroškov s primerjalnim pristopom.

Prednosti primerjalnega pristopa

Najprej, metoda vam omogoča, da odraža samo mnenje tipičnih kupcev in prodajalcev.

Vrednotenje se odraža v tekočih cenah, pri čemer se upoštevajo spremembe v finančnih razmerah in celo v inflacijskih procesih. Vrednotenje je vedno statično upravičeno.

Če želite oceniti določeno lastnost, vam ni treba preučevati celotnega trga nepremičnin, ampak samo podobne lastnosti. Postopek je zelo preprost, z zanesljivim rezultatom.

... in slabosti

• Težko je ugotoviti dejanske cene.
• Popolna odvisnost od dejavnosti in stabilnosti trga nepremičnin.
• Težava pri usklajevanju podatkov, če se podobni predmeti bistveno razlikujejo glede prodaje.

Na koncu

Bistvo primerjalnega pristopa pri vrednotenju nepremičnin je tako kupcu kot prodajalcu jasno. Tehnika strankam omogoča, da preučijo trg nepremičnin in se prepričajo, da niso izgubili poti. Vrednotenje se lahko izvede na podlagi že opravljenih transakcij ali na predlogih drugih prodajalcev. V vsakem primeru je primerjalna tehnika sistematizacija in primerjava podatkov na podobnih nepremičninah. Glavna stvar, ki izbira podobnih predmetov za primerjavo upoštevala posebne ali nenavadne dejavnike, kot grožnjo zavarovanja odvzema, spremembe zakonov in drugih predpisov na lokalni ravni, ali neupoštevanje posojilne pogodbe, prisotnost elementov prisile.