Kako zamenjati stanovanje za stanovanje? Postopek in izvedba dokumentov

Izmenjava nepremičnin ni najlažji in najprimernejši način za spremembo in izboljšanje stanovanjskih pogojev. In še vedno je pomembno, kako zamenjati stanovanje za stanovanje. Tovrsten načrt v alternativni različici vključuje veliko hitrejšo preselitev na nov kraj, precejšen pa je tudi učinek udeležencev pri pripravi in ​​zaključku transakcije. Obstajajo številne možnosti in številni načini izmenjave stanovanja za stanovanje. Verjetno ni nobenega strokovnjaka za nepremičnine, ki ne bi razpravljal in razvrstil vsakega primera. V tem članku boste našli seznam običajnega paketa dokumentov, ki ga boste morali zbrati, preden zamenjate stanovanje za stanovanje.

Razlogi za izmenjavo in cilje

Razlogi za izmenjavo so lahko navedeni kot dolg seznam, vsi pa z veliko silo spodbujajo posamezne državljane, da si izmenjajo svoje domove in spremenijo običajno prebivališče. In ker je bilo veliko načinov, kako zamenjati stanovanje za stanovanje, odvisno od pogojev v vsakem posameznem primeru. Exchange ima prednosti in slabosti. Najpogostejši vzrok za izmenjavo premoženja, je treba za izboljšanje stanovanjskih razmer, to je razširitev bivalnega prostora (na primer, dopolnjen z družino potrebuje ali potrebujejo več udobja navzgor), nato pa je pogledal varianto, v katerem je priložnost za izmenjavo lastnega premoženja.

Zamenjava stanovanja za stanovanje, glede na realtors, je morda potrebna za spremembo finančni položaj, ko se zamenja velik življenjski prostor za manjše z dodatnim plačilom. V tem primeru je ohranjen prostor za preživljanje, sredstva pa so na voljo za izboljšanje kakovosti tega življenja. Toda veliko bolj pogosto v zadnjem času obstajajo primeri le obratno - ob ohranjanju nepremičnin, ljudje izmenjajo stanovanje za stanovanje od manj do velikega, dodajajo prostor v obliki dodatnih kvadratnih metrov. Nič manj pogosto en velik apartma se zamenja za dve manjši, če se družina odloči zapustiti. To se zgodi z razvezami, ki so sedaj zelo številne oddelek dedovanja ali preselitev odraslih otrok v ločeno nastanitev. Na primer, zamenjava 1-sobnega apartmaja za 1-sobno je manj pogosta. Razlog za to je lahko sprememba območja na bolj prestižnem ali nizu hiš s priročnejšo postavitvijo.

Možnosti

V času Sovjetske zveze so se stanovanja praktično ne prodajala, saj so skoraj vsi bili, kot pravijo, v občinski lasti. Ker prevladuje takšna transakcija z nepremičninami kot borza. Potem ekvivalent ni bil neobičajen, še posebej, ko se je premikalo, ko je mesto zamenjalo stanovanja za mesto. Ponavadi se to zgodi, ko spremenite svoj kraj dela, ko spremenite življenjske razmere. Medkrajevna izmenjava je bila rešetka, čeprav je trajala veliko časa in truda. In zdaj ne razbremeni iskanja kupca v svojem mestu, iskanje stanovanja v nečem drugem. In samo dobro nepremičninsko agencijo pomaga ljudem v teh težavah. Takšna izmenjava se običajno opravi s prodajo in kasnejšim nakupom. Obstajajo tudi alternativni posli, kot tudi neposredna izmenjava stanovanja (sekundarno stanovanje), a veliko manj pogosto. Te tri možnosti najpogosteje uporabljajo nepremičninske agencije.

Prva možnost je najpreprostejša, zato se najpogosteje uporablja. Če lastnik stanovanja ima dovolj izkušenj z nepremičninami, poklicni realtor, morda ne bo mogel. V tem primeru je proces razdeljen na dve operaciji: iskanje kupca in prodajo njihovega stanovanja, ob hkratnem upoštevanju novega stanovanja, ki ustreza vsem zahtevkom. Z neposrednim menjavo brez realtorja navadna oseba verjetno ne bo uspela. Tukaj, realtor potrebuje dovolj izkušenih, ki lahko izmenjujejo tako privatiziranih in ne privatiziranih stanovanj. Težave izhajajo iz dejstva, da tisti, ki želijo živeti, vedno večkrat verjetneje prodajajo kot tisti, ki so pripravljeni zamenjati. Malo več od tistih, ki želijo izmenjevati apartmaje za apartma z doplačilom.

Tveganja

In še vedno, izbira ostaja zelo omejena za vsako od strank v transakciji. Alternativen posel opravljajo samo izkušeni realtors, saj so finančna tveganja za udeležence zelo visoka. Kupec stanovanja daje vnaprej, in prodajalec stanovanj naredi egeo za stanovanje, ki naj bi ga kupil. Tako je cena stanovanj določena in resnost namenov je potrjena (po izvedbi predplačila je težko zavrniti transakcijo).

Nestabilnost finančnega stanja v državi ustvarja posebna tveganja za tiste, ki zamenjajo stanovanje s prodajo in kasnejšim nakupom. Še posebej to zadeva ljudi, ki so se odločili za izmenjavo stanovanja za apartma z doplačilom. Kakršno koli število takih primerov, ko je nenaden dvig cen privedel ljudi po prodaji svojega starega stanovanja in pred nakupom novega. Ni dovolj denarja, vendar ni nikjer živeti. Alternativno transakcija to tveganje izključuje. Obstaja še en način, ki ga preizkušajo prestolnici realtors in se uporabljajo pogosto, ko je izmenjava stanovanj v Moskvi.

Trgovanje

Ta metoda se imenuje Trade-in, v kateri se stranka, ki se ukvarja z izmenjavo stanovanj, hitro premakne v novo stavbo in na plačilni račun sprejme staro stanovanje. Trenutno je v tej prestolnici ta metoda zelo zahtevna. Metoda je priročna in hitra - celotna transakcija traja tri dni. Seveda, je sekundarni trg obvladuje s številom transakcij, vendar pa je vse več ljudi želi zamenjati staro hišo v novo stavbo, in se vse bolj izvaja na ta način za vas, da bi donosen izmenjavo celo 1-sobno stanovanje v 1. sobi.

Obnova Moskve se zdaj giblje v isti smeri. Obstaja tudi izmenjava z uporabo dodatnih plačil iz matičnega kapitala, do danes pa taka transakcija sploh ni eksotična. Podobna storitev je na seznamu katere koli agencije, ki se spoštuje samospoštovanje. Izmenjava stanovanj v Moskvi je zelo zastopana s transakcijami z matičnim kapitalom (to pa je mogoče storiti, če je otrok, ki ima sredstva, že dopolnil starost treh let).

Izmenjava s hipoteko

Vprašanja o zamenjavi stanovanja, ki je v hipoteki, se zelo pogosto zvišujejo. To je še precej zapletena vrsta dela z nepremičninami, sčasoma pa postane bolj pogosta, saj je velik del stanovanj kupljen na kredit. Ta operacija zahteva ne samo odobritev, temveč tudi neposredno udeležbo banke, ki je posodila nakup stanovanj.

Tehnična stran tega dogovora je, da naenkrat ni ena, temveč dve pogodbi: ena je naprodaj in druga je za nakup. Kupec mora pri prodaji stanovanja plačati dolg banki namesto prodajalcu ali pa se dolga prenese nanjo. Zadnje banke delajo več kot pa neradi. Poleg tega se bivanje ob stanovanjski hiši naloži istočasno kot ponovna registracija, kar v prihodnosti novemu lastniku ne bo omogočilo, da proda to nepremičnino pred polno poravnavo dolga.

Izmenjava z občinsko lastnino

Druga različica je izmenjava lastnega stanovanja za občinski in obratno. Treba je reči, da velik del premoženja tudi v prestolnicah še ni postal zasebna lastnina, v občinskih skladih pa je veliko občinske lastnine. To seveda ne pomeni, da takega stanovanja ni mogoče zamenjati. Vsi državljani države imajo enako pravico zahtevati najboljše življenjske razmere. Prostor lahko spremenite ali razširite življenjski prostor, edini način za to pa je zamenjati stanovanje za novo.

Metode nakupa in prodaje tukaj ne morejo delovati. Tudi menjava v tem primeru bo precej težavna v primerjavi s privatiziranimi stanovanji. Veliko dokumentov bo moral pobrati lastnik občinskih stanovanj, lastnik privatiziranega pa skorajda ne bo imel koristi od borze. Pogodba o zamenjavi stanovanj je podprta s pogodbo o socialnem najemu, ki ureja bivanje v občinskem stanovanju, lastnik zasebnega bivalnega prostora pa ga bo moral obnoviti. In lastnik občinskega stanovanja dobi novo v popolni lasti. Tisti, ki želijo spremeniti življenjske razmere, lahko lastniki stanovanj izbirajo metodo iz nabora naštetih, to pomeni, da uporabijo zamenjavo stanovanja za manjše, računajo na doplačilo ali uporabijo prodajno pogodbo, menjalne pogodbe in podobno. Življenje v občinskem stanovanju je v popolnoma drugačnih pogojih - obstaja le izmenjava. Mnogi najprej privatizirajo stanovanja, nato pa se že prodajajo in zamenjajo, zato je lažje in bolj donosno.

Davek in paket dokumentov

Eden izmed najpomembnejših vidikov izmenjave stanovanj je obdavčitev. Davčni zakonik na noben način ne ureja davka na neposredno menjavo stanovanj, civilni zakonik pa v 567. členu pravi, da sporazum o barterah poteka pod enakimi davčnimi pravili kot nakup in prodaja. Prenos lastništva stranke priznana kot prodajalec in drugo stranko - kupca, ampak zato, ker bo plačilo davka za vsako od stanovanj računali na vrsto stroškov gradnje stanovanj, ki se odraža v pogodbi o barter. Davek se ne obračuna na borzi le, če je stanovanje v lasti lastnika več kot tri leta.

O paketu dokumentov je najbolje označiti seznam vsebin:

1. Dokumenti, ki določajo lastništvo bivalnega prostora.

2. Katastrski potni list.

3. Kopijo osebnega računa in izvleček iz hišne knjige.

4. Vrednost vrednotenja dokumentacije stanovanja po oceni nepremičnine.

5. Identifikacijski dokumenti (rojstni listi in potni listi rezidentov).

6. Potrdila o razvezi ali zakonski zvezi (če je bila premoženje pridobljena pred razvezo, za transakcijo potrebujete pisno soglasje nekdanjih zakoncev).

7. Potrdilo oddelka za starševstvo mladoletnih oseb (če so registrirani ali imajo delnice v bivalnem prostoru).

Garancije

Transakcije, ki vključujejo zamenjavo enega premoženja na drugega, so vedno bolj zapletene od običajne prodaje in nakupa. Ta postopek bo nedvomno zahteval profesionalen pristop, vendar tudi v tem primeru obstajajo določena tveganja. Veliko časa se izgubi in veliko več napora se uporablja.

Samo privabljanje storitev pristojnega realtorja na nek način prihrani čas in živce. Pri preverjanju dokumentov obstajajo posebna tveganja. Specialist iz nepremičninske agencije bo lahko preprečil vsaj te težave, povezane z izmenjavo sekundarnih stanovanj. Navsezadnje je verjetno, da se bo več lastnikov spremenilo, zato obstaja nevarnost priznanje transakcije kot neveljavne, če so bile kršene pravice nekoga.

Izmenjava na dolge razdalje

Zlasti tveganje zadeva transakcije na dolge razdalje, tudi če se stanovanje zamenja za predmestje. To in znotraj mesta je naloga precej težavna, saj je to najtežji način poslovanja z stanovanji. In tu so lastniki in predmeti ločeni drug od drugega zgolj geografsko, v različnih krajih pa je praksa nepremičninskih transakcij drugačna, in dobro je, če je to le, da je to precej drugačno, in ne kardinalno.

Ampak obstaja zadnja možnost, ki resno vpliva na končni rezultat tega podjetja. Organizacija takšnih transakcij je izredno težka. Najpreprostejša vprašanja z dovoljenjem za prebivanje in izvleček, s fizičnim sproščanjem stanovanja, je mogoče rešiti tudi s sporazumom, ni tako enostavno. Toda skoraj vedno gre za veliko težje naloge.

Neposredna izmenjava in alternativa

Obstajata dva glavna načina izmenjave stanovanj med mesti - v neposrednih in alternativnih tehnologijah. Neposredna izmenjava je znana iz sovjetskih časov in se izvaja v skupnem interesu strank, ki se, na primer, prebivalci Moskve, ki želijo, da se premaknete v Ryazan, Ryazan mora najti pripravljeni, da se premaknete na kapital, in tako, da namestitve skladu z željami obeh strani. Najtežje je iskanje možnosti. Vse obstoječe metode iskanja niso dovolj učinkovite, celo prek interneta. Zato je le prva stopnja izmenjave pogosto dolga leta. Drugi način je nakup (alternativa). To je varianta tržne narave, ki zagotavlja visoko verjetnost uspešne transakcije. Bottom line je, da morate najprej prodati stanovanje v Moskvi in ​​nato kupiti v Ryazanu.

Izmenjava poteka prek neposrednega financiranja, ampak zato, ker gre hitreje in bolj kakovostno, čeprav bi nekatere težave in ne more storiti (ob nakupu novega stanovanja, ko je stara je treba sprostila, na primer, ali perepropiska). Ena od najpomembnejših okoliščin je uskladitev vseh faz transakcije v času, ki mora biti pripravljena tako, da na nobeni od njegovih stopenj ne pride do zamud. Tudi ključna točka je izvajanje izračunov. Najpogosteje (in to je najboljša možnost) se uporablja bančna celica. Celoten znesek je namenjen za nakup stanovanja na dan podpisa dokumentov in pogodba je dal v celico, na katero prodajalec prejme dostop samo po državni registraciji pogodbe, po katerem se samodejno postane lastnik stanovanjske površine.