Prenos pravic v stanovanje. Dodelitev lastništva stanovanja

Prenos stanovanja je dovoljen za vse vrste transakcij: po pogodbi o naložbah ali soinvestiranju, kot tudi v predhodno sklenjeni prodajni pogodbi in drugi. Prenos pravic v stanovanje je možen tudi pri hipotekarnih posojilih. Kupci na takem vrsta transakcije so lahko posamezniki ali organizacije.

Ta vrsta dogovora se najpogosteje pojavlja v fazi izgradnje nove hiše. Tako je dodelitev pravice do stanovanja je kupčijo, zaradi katerega prvotna stranka (prodajalec) pripisuje nasprotni stranki (kupca), pravice in obveznosti možnega, ki so na voljo za prodajalca v zvezi s tretjo osebo. Tretja oseba je navadno razvijalec. Transakcija postane dopustna samo, če v pogodbi ni nobene klavzule, da je prepovedana dodelitev pravice zahtevati stanovanje.

Ta transakcija v pravnem jeziku se imenuje cesija. Oseba, ki je prodajalec, se imenuje odstopnik, kupec pa je prevzemnik.

Kdo te zanima?

Najpogosteje pri sklenitvi takih pogodb so zainteresirani navadni kupci, saj je včasih prodaja stanovanj v hiši obresti že zaključena. In preprosto ni drugega načina, da bi ga pridobili na določenem mestu.

Zakaj so prodajalci pripravljeni dodeliti svoje pravice? Motivi so praviloma drugačni, dotikajemo se le nekaj.

Zakaj se apartma prodaja z dodelitvijo pravic?

Zelo pomembno je, da ugotovite, kateri resnični razlog je spodbudil prodajalca k takemu poslu. Odgovor na to vprašanje je neposredno odvisen od tega, kako tvegan bo takšen posel. Na primer, lahko prodaja stanovanja je posledica dejstva, da prodajalec ne more (ali ne bo) plačal stroške kvadratnih metrov razvijalcem. V tem primeru je treba ugotoviti znesek trenutnega dolga neposredno pri razvijalcu ter pogoje njegovega odplačila.

Toda mnogi prodajalci takšnih nedokončanih stanovanjskih objektov skušajo skleniti sporazum o cesiji v zvezi z določenimi življenjskimi okoliščinami. Prodajalec lahko zlasti prejme dediščino in ne potrebuje več stanovanj ali dobi donosnejši finančni predlog.

Osnovni pogledi

Trenutno so najpogostejše vrste dodeljevanja pravic:

• dodelitev na podlagi sporazuma o udeležbi v kapitalu;
• dodelitev pravic na podlagi predhodne prodajne pogodbe.

Nekatere zakonitosti

Transakcija za odstop pravic, ki temelji na sporazumu o lastniškem kapitalu, se lahko zaključi šele, ko so dokumenti o prenosu za predmet transakcije podpisani. Hkrati je lahko stanovanje dodeljeno neomejeno število krat.

Pomembni odtenki: glavna pogodba in pogodba o prenosu morajo biti registrirana.

Kdaj sklenitev sporazuma druga izvedba kupec dobi zakonsko pravico do zahteve o sklenitvi s tem osnovni transakcije za nakup in prodajo stanovanjskega objekta v prihodnosti. Kot tudi zahtevne skladnost s pogoji in roki, vendar pa nima pravice zahtevati prenos lastništva stanovanja.

To je posledica pravnih lastnosti predhodne pogodbe. Po njegovem mnenju prodajalec in kupec ne opravita nakupne transakcije, ampak le prevzemajo odgovornost za to, da jo bodo izvedli v prihodnosti. Če se preklicana sklenjena predprodaja prekliče, kupec nima pravice prejeti stanovanja, tudi če je bil plačan celoten znesek. Vračanje porabljenega denarja bo mogoče le v sodnem postopku.

Prenos pravic je možen od datuma, ko je bila podpisana predhodna prodajna pogodba, in do datuma, ko sta stranki podpisali glavno pogodbo.

Prenos pravic v hipotekah

Dodelitev pravic do stanovanja za hipotekarno posojanje je tudi precej pogosta vrsta take transakcije. V skladu z veljavno zakonodajo ima lastnik (hipotekarni) stanovanj polno pravico, če hipotekarni sporazum ni prepovedan, prenesejo svoje pravice na stanovanje na drugo osebo.

Toda, ko se odločite za sklenitev take transakcije, je treba spomniti, da dodelitve pravic ni mogoče skleniti brez dogovora z banko, ki deluje kot posojilodajalec. V tem primeru, pogoji pogodbe Posege opravi banka sam in jih je mogoče spremeniti. Zelo pogosto posojilodajalec ne obdrži kreditnih pogojev za novega lastnika stanovanja.

Nakup stanovanja po dogovoru o prenosu

Nakup stanovanja pri dodelitvi pravic je mogoč le med gradnjo predmeta. možno obdobje posla ureja člen 11 Zveznega zakona 214, ki navaja, da je odstop terjatev dovoljeno v času od registracije pogodbe o skupnem sodelovanju do trenutka, ko so stranke podpisale listino za prenos na gradbišču.

Ne pozabite, da če je potrdilo o prevzemu stanovanja podpisano, potem ni mogoče skleniti pogodbe o dodelitvi pravice do stanovanja. Sprememba lastništva v tem primeru se lahko izvede le s sklenitvijo transakcije pri nakupu in prodaji stanovanjskega objekta ali na druge načine, ki jih določa veljavna zakonodaja.

Toda dokler akt ni podpisan, ima delničar polno pravico do sklenitve cesije. Zelo pomembna stvar: prodajalec lahko skleneta sporazume o dodelitvi pravic istočasno z več potencialnimi kupci. To je mogoče, če ima stanovanje več kot dve sobi. Taka dejanja prodajalca s tem zakonom niso prepovedana.

Glavne točke pogodbe

Vse glavne določbe ureja civilni zakonik Ruske federacije.

1. Naročilo ni mogoče sklicevati ustno in je vedno napisano v pisni obliki. Prodajalec ima pravico skleniti tak dogovor le, če to ni v nasprotju z osnovno pogodbo že sklenjen z razvijalcem. Pogosto razvijalci sami vključujejo klavzulo v glavno pogodbo, ki je jasno navedel, da je na koncu naloge, potrebne za pridobitev njegovega soglasja za prenos pravic na drugo pooblaščencu. Če je točka manjka, mora kupec še vedno prepričani, da je prodajalec obveščen (v pisni obliki), razvijalec, da je bil posel sklenjen dodelitev pravice do ugovora v gradnji. V nasprotnem primeru se lahko ob zaključku gradnje ohišje prenese na prejšnjega lastnika.

2. Zaradi dejstva, da pogodba o kapitalski udeležbi poteka obvezno, mora pogodba o prenosu potekati po istem postopku. V primeru, da sporazum o kapitalski udeležbi ne preide v državno registracijo, bo razvijalec v prihodnje imel vse razloge, da zavrne dodelitev njenemu pooblaščencu.

3. Potem, ko je pogodba opravila postopek državne registracije, kupec sprejme vse pravice in obveznosti, navedene v glavni pogodbi. In nosi vsa možna tveganja.

4. Pri sklepanju transakcije odstopa v fazi poravnav med strankami, bančnih celic, in prodajalec bo lahko umaknil sredstva le po ponovni registraciji vseh potrebnih dokumentov.

5. Poleg podpisov obeh strani dokumente podpiše razvijalec. Dokumenti so vedno potrjeni z modrim žigom, kar pomeni, da se transakcija izvaja s soglasjem razvijalca.

Paket dokumentov za transakcijo

Po podpisu sporazuma o prenosu pravic mora kupec imeti v rokah naslednji paket dokumentov:

- glavno pogodbo ali njeno notarsko overjeno kopijo, na kateri je bila opravljena prenos;

- dokumente, ki potrjujejo poravnave med prvotnimi strankami pogodbe;

- potrdilo o prenosu zgoraj navedeni dokumenti;

- privolitev k odstopu od druge stranke;

- prvotna pogodba.

Prenos pravic stanovanj: davek

Glede na Davčni zakonik (220. člen, odstavek 1), se cesija obdavči, kar mora plačati prvi investitor. Znesek predmet obdavčitve, ki se izračuna na podlagi skupnega zneska transakcije, in je ni mogoče izračunati kot razliko med zneskom naložb in velikosti naloge.

Pogosto je situacija, v kateri se finančne obveznosti do države prvotnega kupca premaknejo na ramena osebe, ki ji je bila dodeljena prenosljivost lastništva stanovanja. Pogosto se stranke strinjajo, da bodo te finančne stroške delili enako.

Pravica transakcije pri prenosu ima veliko preudarnosti. Zato se pred podpisom vseh dokumentov močno priporočamo, da se posvetujete z odvetnikom, specializiranim za poslovanje z nepremičninami.