Nova stavba ali "sekundarno stanovanje": kaj je bolje kupiti?

Eno glavnih vprašanj, ki se pojavlja pri mnogih kupcih doma, je izbira med novo zgradbo in "sekundarnim stanovanjem". Izbira je resno zapletena, če cene obeh vrst stanovanj niso posebej različne. Vsaka možnost ima svoje prednosti in slabosti, zato morate zelo odgovorno pristopiti k nakupu stanovanj. To je stanovanje, cena nekaterih pa lahko doseže več sto tisoč dolarjev.

Nova stavba ali "sekundarno stanovanje" - kaj je bolje?

Primarno stanovanje je stanovanje, ki ga prej ni registriral noben. Pravzaprav, kot začetno stanovanje pogosto poskušajo prodati stanovanja, ki niso niti zgrajena.

Opozoriti je treba, da je prodaja stanovanj v hišah, ki se zgrajajo ali načrtujejo zgrajena, urejena z zakonom št. 214-FZ. Ta zakon zavezuje razvijalca, da zgradi hišo in jo vnese v obratovanje, prenesejo na udeležence programa (kupce) stanovanja (gradbene projekte), določene v pogodbi.

Po uvedbi hiše je podpis podpisan v akt o sprejemu in prenosu predmeta. Kupci bodo ob istem času morali registrirati lastništvo stanovanja v novi stavbi. Po prejemu potrdilo o državni registraciji, Status stanovanj se bo samodejno spremenil iz primarnega na sekundarno.

Kaj je "sekundarno"?

Sekundarno stanovanje je stanovanje, ki pripada nekom, to je last fizične ali pravne osebe. Tako je stanovanje lahko zasebno, občinsko ali državno. Vendar je še vedno sekundarno stanovanje. Zato so tudi novi stanovanja, ki so bila zgrajena šest mesecev ali pred letom, že obravnavana kot sekundarna stanovanja, čeprav so dejansko nova. Zato je na začetku nemogoče povedati, kaj je bolje - nova stavba ali "sekundarno stanovanje", ker sta oba stanovanja lahko nova.

Kar zadeva občinske stanovanja, lahko tam prebivajo s socialno pogodbo o zaposlitvi. Nimajo potrdila o državni registraciji, vendar stanovanje, kjer živijo, še vedno velja za sekundarno, saj imajo še vedno lastnika - občino.

Merila za primerjavo obeh vrst stanovanj

Ne morete natančno določiti, kaj je bolje kupiti - "sekundarno stanovanje" ali nova stavba, ker ni očitnih prednosti za primarno stanovanje nad sekundarno. Vse bo odvisno od razmer in pogojev. Če želite narediti pravo izbiro in se sami odločiti, kaj je bolj donosno - "sekundarno stanovanje" ali nova stavba, upoštevajte naslednja merila:

1. Stroški. Če govorimo o "primarni", potem obstaja pravilnost: cena na kvadratni meter ohišja je odvisna od stopnje gradnje predmeta. V najzgodnejši fazi bo cena na kvadratni meter nizka, in to je glavni plus primarnih stanovanj. Cena "sekundarnih stanovanj" je vedno višja in te fiksne cene ni mogoče zrušiti.
2. Čas. Ko pridobite sekundarni dom, jo ​​lahko vnesete takoj po sklenitvi posla. Ampak z "primarno", tako da je nemogoče. Če se kupec dogovori in kupi hišo v fazi kopanja, potem traja še dve leti. Če sklenete dogovor na stopnji dokončanja, bo cena na kvadratni meter višja, vendar pa bo trajalo le približno tri do štiri mesece.
3. Naložbe. Pri nakupu stanovanj v novi stavbi je ponujen kupcu za grobo obdelavo. To pomeni, da boste morali vložiti veliko denarja v popravila, nakup gradbenega materiala, nakup strojev in pohištva. Nakup stanovanje na sekundarnem trgu stanovanj, Pogosto lahko najdete stanovanja s popravilom. In čeprav so popravila pogosto poceni ali stara, je takšno stanovanje zelo primerno. Zato je pri izbiri stanovanja pomembno vprašanje nadaljnjih naložb.
4. Asortiman. Sekundarni trg stanovanj je veliko širši in obstaja več ponudb. Ponavadi najuspešnejši stanovanja v novih stavbah kupijo na stopnji izkopavanja. Do konca stavbe v prodaji so najbolj neugodne možnosti.
5. Registracija. Nemogoče se je registrirati v novi stavbi, saj je za pridobitev dovoljenja za prebivanje potrebno imeti potrdilo o vpisu lastninske pravice ali imeti sorodnika, ki je že registriran v občinskem stanovanju.
6. Možni prihodki. Zgoraj je že zapisano, da cena na kvadratni meter narašča neposredno v fazi gradnje. Zato lahko investitorji prihodnjih stanovanj pri vlaganju sredstev v fazo dosežejo dobiček do 30% na leto. To se zgodi, če se gradnja izvede brez zamud. Stroški sekundarnih stanovanj ne moremo jamčiti za rast, vendar se zaradi tržnih dejavnikov spreminjajo. Vendar pa lahko zaslužite denar v sekundarnem stanovanju, ki si ga izposodite. Izračunajte tako, da je obseg dobička težak. Vse je odvisno od stroškov, območja in številnih drugih dejavnikov.
7. Hipoteka. "Sekundarna" ali nova stavba se lahko vpiše v hipoteko. Vendar pa v primeru hipotekarnih posojil stanovanje v novi stavbi ima veliko različnih težav. Banke poskušajo ne izplačevati posojil za nakup apartmajev, ki še niso dokončani, ker obstaja tveganje, da jih nikoli ne bodo dokončali. Ena ali več bank lahko izda največ takšno posojilo, pogoji pa so lahko neugodni. Običajno je stopnja za primarno stanovanje 2-3% višja od stopnje za sekundarno stanovanje.
8. Pravna čistoča. Pridobivanje novih stanovanj, lahko ste 100% prepričani, da je zgolj v smislu pravne. V njej nihče ni živel, kupec pa je novi lastnik. Stanovanja na sekundarnem trgu so imela lastnike, včasih pa več. In pogosto ni znano, kakšni ljudje so bili in kaj so storili v stanovanju.

Poleg tega imajo nove stavbe vedno sveže komunikacijske in inženirske sisteme. Na sekundarnem trgu se komunikacija lahko obrablja in zahteva zamenjavo, zato je v tem primeru to prednost v korist nove stavbe. Tudi pri nakupu "primarne" je zelo majhna možnost, da bo odvisnik od droge ali alkoholik okoli.

Tveganja

Nakup stanovanja v novi stavbi v fazi gradnje, obstaja nevarnost, da bo gradbeno podjetje šlo v stečaj in gradnja ne bo končana. V tem primeru ne morete umakniti svojega denarja nazaj. Nerealno je to predvidevati. Praksa kaže, da pogosto gradbena podjetja zavlačujejo dostavo stanovanj, kupci s tem pa ne morejo storiti ničesar. Seveda ta vlada poskuša zmanjšati to tveganje s preučevanjem zakonov o obveznem zavarovanje razvijalcev iz stečaja. Toda še vedno obstaja tveganje, pa tudi glob za zamudo ne preprečujejo, da razvijalec odloži roke. Če se odločite za novo stavbo ali "sekundarno stanovanje", se morate spomniti teh tveganj. Ampak, če je razvijalec verodostojen in ima avtoriteto, je tveganje za pridobitev stanovanj od njega močno zmanjšano.

Vendar pa obstajajo tudi tveganja na sekundarnem trgu stanovanj. Povezani so s pripravo prodajne pogodbe. To pogodbo lahko prekinete na sodišču, potem ko je kupec plačal ves denar. Obstajajo tudi primeri, ko obstajajo tretje osebe, ki imajo pravno lastništvo nad nepremičninami. V tem primeru prodajna pogodba se lahko znova prekine in transakcija bo razglašena za neveljavno. V tem primeru boste izgubili svoj denar in ostali brez stanovanja. Na srečo se lahko vsa ta tveganja izravnajo s pomočjo pristojnega odvetnika, vendar so njegove storitve lahko drage.

Pros novogradnje

Apartmaji v novih stavbah imajo takšne prednosti:

1. Izdelani so iz sodobnih materialov. To posredno pomeni, da so bolj trpežne in zanesljive.
2. So dobro zasnovani in skoraj vedno prostorni.
3. Postavitev je udobna in izvedena v skladu s sodobnimi standardi.
4. Stopnišča so čista in velika. Enako velja za vhod.
5. Vsi apartmaji imajo okna z dvojno zasteklitvijo.
6. Števci vode in plina so povsod.
7. Obstajajo delovna dvigala, v nekaterih hišah pa so na voljo tudi tovorni dvigali.
8. Parkirišče je pod zemljo in na dvorišču.

Cena nove stavbe kot glavna prednost

Vse te prednosti so majhne v primerjavi z najpomembnejšo prednostjo - vrednostjo. Najvišja priljubljenost primarnih stanovanj zagotavlja ceno. Če kupite takšno stanovanje v jami, stanovanje v novi stavbi lahko stane 30% cenejše od istega stanovanja na sekundarnem trgu stanovanj. To pomeni, da če pogojno "sekundarni" stroški 100 tisoč rubljev (cena je na primer), potem bo isti "primarni" stala samo 70 tisoč. Res je, da bo moral počakati približno eno leto ali celo dve.

Življenjska površina in povečana stopnja varnosti

Še en argument v korist "primarnega" - velikega bivalnega prostora. Sodobni projekti omogočajo prebivalcem veliko prostora. Na primer, najbolj priljubljene nove panelne hiše v Rusiji (serija P-44T) zagotavljajo najmanjšo površino za en apartma, ki je enako 38 kvadratov. Toda v starem panelu hiše, lahko območje enosobno stanovanje 30-33 kvadratnih metrov. V času gradnje te stare hiše je bil to standard.

Še vedno ne vem, kaj je bolje - "sekundarno stanovanje" ali nova stavba? Potem je tu še en argument: nove stavbe izpolnjujejo nove varnostne zahteve, uporabljajo nove tehnologije in materiale. Prav tako obstaja garancija za nekatere elemente: strop, inženirska oprema, stene in okna. Če se v petih letih najemnik sooča s težavami, ki niso povezane z nepravilno uporabo stanovanj, se lahko pri razvijalcu prijavijo in zahtevajo odpravo napake in plačilo nadomestila za nastalo škodo.

Pravna čistoča stanovanj

Če izbere stanovanje za nakup - novo stavbo ali "sekundarno stanovanje", moramo tudi zapomniti, da ima sekundarna stanovanja "zgodovino" temno preteklost. Toda nove stavbe so pravno vedno čiste, in ne morete skrbeti, da se bo s prodajalcem pojavil sorazmer s pravicami do vašega stanovanja. Edino tveganje je povezano z morebitno izgubo denarja pri gradnji stanovanj v fazi izkopavanja. Toda v primeru težav z razvijalcem, povezanih z ravnanjem inženirske mreže ali dokumentacijo, bo to preprosto zamudo pri dostavi predmeta. Verjetnost, da bo razvijalec postal bankrot, je majhen. Najverjetneje bo na splošno zavarovan pred stečajem. Vendar pa so na splošno žalostni primeri, ko razvijalec zaradi nekega razloga zamrzne objekt, nato pa ljudje, ki so kupili stanovanje v nedokončani hiši, jih ne prejmejo in ne morejo vrniti denar nazaj.

Infrastruktura in dosežek

Tudi pri nakupu stanovanja v novi stavbi obstaja možnost priti do dela mesta s slabo razvito infrastrukturo. Običajno razvijalec začne delovati v stanovanjski zgradbi in šele po nekaj letih se nahajajo trgovine, šole, vrtci in drugi predmeti. Zato je pri nakupu takega doma treba razumeti, da bo prvič potrebno iti na hrano. Čeprav je nova stavba zgrajena v centru mesta, potem bo cena apartmaja zelo visoka.

Še ena pomanjkljivost je pomanjkanje izboljšav. Stanovanje v novi hiši je betonska škatla tudi brez gospodarskih javnih služb. Tu ni ničesar, zato boste morali vlagati denar in prizadevanja za izboljšanje.

Pros "sekundarne"

Izbira med novo stavbo ali "sekundarno stanovanje", se morate spomniti tudi pomanjkljivosti in prednosti zadnje vrste stanovanja. Začnimo s plusi:

1. Priložnost, da takoj vstopite v stanovanje, ki ste ga pravkar kupili.
2. V takem stanovanju bodo inženirske komunikacije in nekatera popravila, ki vam že omogoča, da živite tukaj.
3. Velik asortiman. Sekundarni trg stanovanj je ogromen in pogosto lahko izbirate med različnimi možnostmi. In lahko najdete stanovanje, ki se nahaja v bližini metroja in ima odličen pogled z okna.

Slabosti stanovanj na sekundarnem trgu stanovanj

Seveda vse te prednosti pogosto spodbujajo kupce, naj razmislijo o sekundarnem trgu stanovanj. Toda, če bi se zavedali, kakšno stanovanje je bolje - nova stavba ali "sekundarno stanovanje", je treba poudariti minuse:

1. Visoka cena na kvadratni meter.
2. Dolga zgodba, za katero je mogoče skriti neugodna dejstva. Če želite natančno kupiti dober dom brez pravnih težav v prihodnosti, boste morali porabiti denar za strokovnega odvetnika, ki lahko preveri zgodovino in "čistočo" stanovanja.
3. Nosilne stene za obdobje svojega življenja bi lahko postale šibke.
4. Inženirske komunikacije so stare in lahko kmalu zahtevajo zamenjavo in celo delo še eno desetletje.

Tuškost hiše kot možna pomanjkljivost

Vendar pa šibke stene in inženirske komunikacije lahko v hiši, ki je bila zgrajena pred 20-25 leti. Kljub privlačnemu izgledu hiše je splošno stanje lahko slabo, zato je pri nakupu doma zaželeno preveriti inženirske sisteme in moč same hiše. Če želite to narediti, morate porabiti denar za strokovne ocene strokovnjakov. Včasih se lahko stanje razvije tako, da bo zamenjava komunikacij in opravljanje dela za okrepitev gradnje hiše morala porabiti polovico stroškov stanovanja. Zato je smiselno premišljeno razmisliti o tem, kakšno stanovanje je bolje kupiti - "sekundarno stanovanje" ali novo stavbo. Tam in slabosti so tam in tam. Nemogoče je posplošiti najboljše. Potrebno je primerjati določene apartmaje v starem in nove stavbe.

Ali so ocene pomembne?

Zadnji kriterij, ki bo pomagal izbrati sekundarno ali novo stavbo, - pregled prebivalcev in kupcev! Če na primer razvijalec zgradi novo hišo, preberite mnenja o tem. Kupci se lahko negativno odzivajo na to, saj v preteklosti potegnejo gradbeni proces. Če je razvijalec nov, mu tudi zaupajte, ni vredno, toda v primeru njegovega brezhibnega ugleda in dobrih pregledov, mu lahko zaupate.