Kako prodati stanovanje sami? Davek na prodano stanovanje. Nepremičnine za prodajo brez posrednikov

Ali je mogoče prodati nepremičnine brez posrednikov? Da bi odgovorili na to vprašanje, je treba razumeti, zakaj se jim lastniki nepremičnin pritožujejo. Z uporabo agencij veliko ljudi napačno verjame, da prevzame polno odgovornost za stanovanje, kupljeno z njim. Ta razlog za sklicevanje na mediacijske storitve ni smiseln. V skladu z zakonom prodajno pogodbo sklene prodajalec in kupec, urad za nepremičnine pa je preprosto posrednik. Ne nosi nobene pravne in finančne odgovornosti. To je nujno določeno v sporazumu o opravljanju storitev med stranko in agencijo. V najboljšem primeru bo lahko zastopal interese prodajalca v postopku.

Mnogi uporabljajo storitve posrednikov, da bi se izognili nepredvidenim situacijam ali prevaranti. Če želite vedeti, kako samostojno prodajati stanovanje, in sicer vse grožnje in subtilnosti na vsaki stopnji transakcije, se lahko maksimalno varno in brez pomoči agencije.

Realtor opravlja težavno delo, zato je strokovna provizija visoka. Toda velik odstotek ljudi, ki so pripravljeni vložiti trud in prihraniti denar, še vedno poskrbi za storitve posrednikov. Razlog je eden - ne vedo, kako prodati stanovanje brez realtorja. Po seznanitvi z vsemi fazami postopka nakupa stanovanja, lahko varno storite brez posredniških storitev.

Prvi koraki: kako oceniti, pripraviti za prodajo in organizirati ogled stanovanja

Kako prodati stanovanje in kje začeti? Pred transakcijo morate opraviti prve tri korake za prodajo nepremičnine:

1. Najprej morate pravilno nastaviti ceno apartmaja. Za to je treba preučiti podobne predloge nepremičnin. S pomočjo oglaševanja časopisov, interneta, najdejo oglase za prodajo stanovanj v istem območju mesta s približno podobnimi parametri: status, območje, lokacijo in drugo. Lahko pokličete več podobnih možnosti in natančneje določite vse podrobnosti ter vprašajte, kako dolgo je stanovanje prodano. Oblikovanje vrednosti, je treba opozoriti, da kupec lahko kupujejo. Ponavadi je dražba do 5% želene cene.
2. Po določitvi približnih stroškov stanovanja je treba pritegniti pozornost čim več potencialnih kupcev. Treba je oglaševati v priljubljenih oglaševalskih publikacijah, brezplačnih časopisih, objavljati na spletnih straneh in prilepiti na posebne informacijske table. Oglas mora na kratko vsebovati vse informacije o stanovanju in telefonu za stike. Potencialnim kupcem se ne pokličete okoli ure, lahko določite določen čas za klice. Oglas morate čim bolj pogosto posodabljati.
3. Vsi prodajalci in zlasti ženske, ki jih zanima prodati stanovanje, bodo na tej stopnji koristile nasvete. Za obisk kupcev je treba ravnati previdno:

• imenuje imenovanja dneva, boljša za prost dan;
• biti na sestanku, najbolje skupaj z nekom, ki ga poznate;
• odstraniti dragocene predmete in denar iz vidnih krajev;
• pred transakcijo nikoli ne prikaži originalnih dokumentov, samo fotokopije.

Prejemanje depozita

Ni vam treba brati, če želite očistiti oglase za prodajo, nenadoma se oseba premakne, prodajalec pa izgubi potencialnega kupca. Po dogovoru o ceni je kupcu treba ponuditi avansno plačilo. Tisti, ki se ukvarjajo v svojem posel in se uči, kako prodati stanovanje brez realtor, kar morate vedeti - pravno se ta čas lahko dogovorili na različne načine: napisati predhodno soglasje (potrdilo o prejemu za vnaprej) ali pa, da predhodni dogovor o vnaprej. Za udobnost in varnost v tej prodajni pogodbi morate v celoti opisati predmet, ki ga prodajate, in pogoje predujma. Potem bo v primeru zavrnitve transakcije kupec dolžan povrniti tudi kazni.

Kako se pripravi prodajna pogodba?

Glavni korak v tem procesu je pravilno sestaviti prodajno pogodbo, ki mora biti pripravljena 2-3 dni pred predvidenim časom transakcije. Izbor tega dokumenta je izbran: notariziran ali preprost napisan (PPF). Obe vrsti registracije imajo enako pravno veljavo. Vendar pa tisti, ki preučujejo, kako samostojno prodati stanovanje v hipoteko, morate vedeti, da v tem primeru, v skladu z zakonodajo, mora biti oblika pogodbe samo notarizirana.

Priprava sporazuma PPF - bolj ekonomičen in stroški okoli 50-70 dolarjev. V notarski obliki dokumenta notar prevzame dodaten odstotek zneska prodaje. Seveda bodo stroški te vrste varčevanja stanejo precej več, zato brez potrebe po izbiri notarske oblike pogodbe in porabi dodatnega denarja.

Pogodba PPF lahko izvedete sami ali pa se za pomoč zaprosite odvetnika. V vsakem primeru morate skrbno preučiti pogodbo o prodaji nepremičnin in skrbno preveriti vsako od njegovih točk:

• ki prodaja komu in komu (ime in potni list);
• naslov in popolno skladnost z glavnimi parametri, predpisanimi v sporazumu s potrdili ZTI - ф № 11А и ф № 22А;
• pogoje prodaje, ceno apartmaja in obliko medsebojnega poravnave;
• pravilnost naslovnih dokumentov, opisanih v pogodbi;
• Čas za izpustitev stanovanja in odpis od nje registriranih oseb je praviloma 14 dni.

Registracija prodajne pogodbe

Najbolj priročen in varen način medsebojnega poravnave je bančna celica. Priporočljivo ga je odpreti v zanesljivi banki na nevtralnem območju. Bančna celica bo zagotovila, da bo prodajalec prejel svoj denar takoj po izpolnitvi vseh potrebnih dokumentov.

Ko je denar postavi v celične banke, morate opraviti registracijo v zvezni službi za državne registracije (FSGRKK) ima pogodbo o prodaji nepremičnin s podpisi in naslednje dokumente:

• naslovni dokument prodati stanovanje (prodajne pogodbe, potrdila o dedovanju, kot tudi katero koli drugo dokazilo o pravicah lastnika);
• katastrski potni list stanovanja, pridobljen od strokovnjakov ZTI;
• kopijo finančnega in osebnega računa (AKC) v izvirniku in izpisek iz domače knjige;
• izvirnik potrdil Ф № 22А (obvezno) in Ф № 11А (po potrebi), prejetih v ZTI;
• fotokopije potnih listov vseh udeležencev transakcije;
• za ženske, ki preučujejo, kako prodati stanovanje sami, morate vedeti, da je potrebna privolitev moža, predpisanega v stanovanju, in za moškega - privolitev žene;
• če so otroci, potem bo v nekaterih primerih potrebno dovoljenje skrbniških organov;
• če je stanovanje komunalno, potrebujete zavrnitev sosedov (če so lastniki drugih prostorov) ali mesta (če preostale sobe niso privatizirane);
• drugi dokumenti so po presoji uradnika za registracijo (rojstni listi, smrti in drugi).

Če je registrar sprejel dokumente, je vse urejeno pravilno. Ta zaposleni bo prejel potrdilo o prejemu dokumentov in določil čas, ko je treba prevzeti. Dokumenti v FSKRMC praviloma evidentirajo v povprečju dva tedna, nato pa se kupcu in prodajalcu izda registrirani dokument o nakupu in prodaji. Obe strani morata skrbno preveriti pogodbo o napačnih napakah in napakah. Če je vse v redu, mora prodajalec dobiti ključ od kupca banka celice.

Zakaj potrebujem potrdilo o prenosu?

Razrešitev stanovanja je v skladu s predpisi, predpisanimi v prodajnih pogodbah. Prenosni list je pomemben dokument, ki je sestavljen med transakcijo v poljubni obliki. Podrobnosti o stanju apartmaja. Včasih je prodajna pogodba nadomešča, vendar je bolje narediti tak papir ločeno. Seveda je mogoče doseči ustne dogovore, vendar je bolj smiselno zaščititi sebe. Pomembna točka za prodajalce, ki se učijo, kako prodati stanovanje brez realtor: še ni podpisala listino o prenosu za fizično stanje premoženja ustreza prodajalcu (poplava, požar, krajo), in plača pripomočkov.

V katerih primerih se plača davek?

Vsi prodajalci se zanimajo za vprašanje, ali je treba plačati davek za prodano stanovanje. V zakonodaji obstajajo tako pomembne točke:

• če je oseba, ki ima stanovanje imel 3 leta ali več, ko je prodaja lastnik je izvzeta iz obdavčitve v skladu z odstavkom 17.1 člena 217 davčnega zakonika, ki pa še vedno zahteva, da predloži davčni obračun null;
• ko je prodajalec imel manj kot 3 leta stanovanja, je v skladu z odstavkom 1 člena 220 Davčnega zakonika dolžan plačati 13% davka na znesek, sistem izračuna, ki ga lastnik izbere po lastni presoji.

Dve računski formuli za davek:

• formula 1: od dobička za prodajo stanovanja odšteje stroške njegove pridobitve;
• formula 2: od zneska za prodajo stanovanja, da 1 milijon rubljev.

Tisti, ki se ukvarjajo z vprašanjem "kako prodati stanovanje kot sami" in ne pozna vseh subtilnosti zakonodaje, koristne koristne informacije:

1. Če je stanovanje bilo kupljeno po tekoči prodajni ceni ali višji, je bolje uporabiti prvo formulo za izračun, saj bo znesek davka negativen, zato vam ni treba plačati ničesar. Na primer, lastnik je kupil stanovanje za 2 milijona rubljev pred dvema letoma in prodal je zdaj za 1,8 milijona rubljev, nato pa po formuli 1,8 milijona rubljev. - 2 milijona rubljev. = -0,2 milijona rubljev. - davek na izgubo ni plačan.
2. Ko je stanovanje gotovo brezplačno (z dedovanjem, donatorjem), je smiselno, da vzamemo drugo formulo za izračun.
3. V skladu z odstavkom 1 člena 229 davčnega zakonika, da vloži davčno napoved na kraj registracije tega prodajalca je potrebno v vsakem primeru do 30. aprila leta, ki sledi letu po prodaji. Izračunani davek od nič se plača pred 15. julijem.

Prodaja stanovanj po pooblaščencu

S pomanjkanjem časa za delovno intenziven proces prodaje stanovanj se pogosto izdaja pooblastilo. Na primer, to bo razumna rešitev v primeru, ko več lastnikov poseduje eno lastnost. Prodaja stanovanj v tem primeru je naslednja: vsi lastniki določijo za eno, manj zaposleno osebo vse posle, povezane s transakcijo. Ne glede na razlog za pripravo pooblastila je zelo pomembno: da se izognemo težavam in ne ostanejo brez stanovanj, je treba jasno navesti pooblastila skrbnika.

Zelo resno in pozorno se morate obrniti na splošno pooblastilo. Pooblaščeni osebi omogoča, da opravlja vse vrste transakcij s premoženjem in ga razpolaga po svoji presoji, na primer, da ga proda in dobi denar. Generalno pooblastilo izda notar šele po temeljitem preverjanju glavnice v obsegu, v katerem razume namen podpisa take pomembne vrste dokumenta.

Obstajajo primeri, ko kupec želi varovati in zahteva sklenitev pogodbe o nakupu in prodaji postavke pri potrditvi transakcije s strani lastnika stanovanja. Potem lahko stanovanje prodate po pooblaščencu šele po izjavi glavnega zavezanca o veljavnosti prodajne transakcije.

V primeru, da potreba po uporabi storitev skrbnika preneha biti pomembna, se lahko pooblastilo odvzame še pred iztekom veljavnosti. Informacije o preklicu pooblastila se zabeležijo v podatkovni bazi Notarske zbornice.

Prodaja stanovanja, v katerem živi otrok

Skoraj vsaka družina ima otroke. Zato je za starše-prodajalci vprašanje zelo aktualno: "In v tem primeru, kako prodati stanovanje?" Z otrokom morate računati in v nobenem primeru ne kršiti njegovih interesov, sicer bo prodaja stanovanj problematična. Sledijo organi za skrbništvo. Postopek nakupa in prodaje je dveh vrst: otrok je registriran v stanovanju ali je lastnik deleža stanovanj.

V skladu z določbami čl. 26, 28 Civilnega zakonika Ruske federacije, mladoletni in mladoletni otroci imajo le ob soglasju zakonitih zastopnikov možnost izvajati strogo določen obseg transakcij, vključno s tistimi, pri katerih je lastnina udeležena. Za prodajo stanovanj, v katerih je mladoletnik registriran, vendar ni lastnik, je mogoče brez dovoljenja skrbniških organov. Izjema so otroci brez starševske oskrbe ali pod skrbništvom. V tem primeru je posebno dovoljenje skrbniške službe obvezno. V vsakem primeru morate pred prodajo apartmaja poiskati novo bivališče za otroka, saj je treba otroke v času razrešnice na enem kraju bivanja nemudoma registrirati drugače. Istočasno bi moralo biti novo stanovanje na istem ali večjem območju in v podobnih življenjskih pogojih. Če pravice mladoletne osebe niso kršene v ničemer, potem ne bo težav s prodajo stanovanja.

Če je otrok lastnik dela stanovanja, potem ustrezno dovoljenje organov skrbništva in skrbništva zagotovo. To je treba poskrbeti vnaprej, pred prodajo stanovanj. Naj se obrnejo organizacije skrbništva na kraj registracije mladoletnega otroka in ugotoviti, ali je prodaja stanovanje, glede na značilnosti posameznega primera mogoče. Če je transakcija določeno z zakonom, potem boste morali ugotoviti, v kolikšnem času bo pripravljen na dovoljenje za promet, in zbrati potrebne certifikate. Potem, ko bo nakup in prodajo dokument, prodajalec brez otroka (če je pod 14 let) ali z njim (ko je bil star več kot 14 let) gre za organe skrbništvom in skrbništvu za izpolniti in podpisati vlogo. Drugi skrbnik (zakonec, tudi če je do razveze zakonske zveze), bi morali biti prisotni, da soglasje tudi. Nato na določenem dnevu lahko dobite dovoljenje.

Izjemni primeri:

• Če nameravate zamenjati kraj bivanja, v zvezi s prehodom na drugo mesto, nato pa je transakcija je mogoča le z dovoljenjem zaporne organizacije, in prejeti znesek za stanovanje se prenese na bančni račun mladoletne osebe. Starši so podani 3 mesece od dneva nakupa za nakup novih stanovanj in izvedbo podobnega deleža v premoženju otroka. V nasprotnem primeru si organi za skrbništvo pridržujejo pravico do preklica prodajne pogodbe.
• Pri selitvi v stalno prebivališče izven države je treba organizaciji skrbnika predložiti seznam določenih dokumentov, prejetih od OVIR.
• Če se gradijo nova stanovanja, potem mora pridobiti soglasje organov skrbništva, mora biti v zaključni fazi gradnje. Mladoletnik se mora začasno registrirati nekje (od prijateljev, sorodnikov). Pri vlogi za dovoljenje v organizaciji skrbnika se s podjetjem, ki je razvijalec, sklene pogodba, ki odraža otrokovo udeležbo.

Možnosti prodaje privatiziranega stanovanja

Najpreprostejši način prodaje privatiziranih stanovanj je, da ga prodajajo enemu kupcu in razdelijo dobiček glede na delež vsakega. Možno je tudi, da eden od lastnikov odkupi vse druge delnice od drugih lastnikov. Tukaj je vse preprosto in shema transakcije je standardna. Ampak pogosto se zgodi, da eden od lastnikov noče prodati. Kako prodati privatizirano stanovanje v tem primeru? Tu je vse odvisno od tega, kako je nepremičnina razdeljena.

Če je stanovanje razdeljeno na dele, ki jih je meter, morate najprej napisati notarized obvestilo o prodaji, ki določa želeno velikost in vrednost njihovega prodanega območju, in ga poslati s priporočeno pošto na ostalih lastnikov. V skladu s čl. 250 civilnega zakonika imajo prednost pred drugimi kupci. Če v 30 dneh drugi lastniki niso odzvali na sprejetje ali zavrnitev nakupa, da umetnosti. 250 Civilni zakonik lahko uporabi svojo pravico in proda delež v skupnem stanovanju katerikoli drugi osebi.

Ko je apartma razdeljen v odstotkih, je nemogoče prodati brez želje drugih, lahko pa dobite denar za svoj delež prostovoljno ali obvezno z vložitvijo tožbe na sodišču.

Če je v privatiziranih stanovanjih manjši delež otroka, lahko stanovanje prodate tako, da pridobite dovoljenje organa za skrbništvo.

Prodaja določenega stanovanja

Oseba, ki ima darilni certifikat, lahko razpolaga s premoženjem po lastni presoji. Če lastnik želi prodati donirano stanovanje, v katerem je edini lastnik, potem prodaja poteka v skladu s skupnim standardnim sistemom. Po prejemu denarja za nepremičnine mora prodajalec plačati davek. Kako izbrati davčno formulo pravilno in donosno, smo obravnavali zgoraj.

Ko je delež stanovanja prejeto kot darilo, ki je deljeno za odstotek ali meter, je prodajna shema podobna tisti, ki je opisana v poglavju "Možnosti prodaje privatiziranega stanovanja".

Prodaja stanovanja v hipoteki

Kljub nekaterim oviram, ki spremljajo transakcije s hipotekarno lastnino, prodaja stanovanje v hipoteki je resnična. To operacijo lahko izvedete na več načinov:

1. Zgodnje zaprtje posojila, izplačilo s svojimi prihranki ali, če se kupec strinja, na račun predujma, ki ga prejme od njega.
2. Prodajate lahko stanovanje, ne da bi najprej odplačali posojilni dolg. Če želite to narediti, morate banki prijaviti in počakati na privolitev. On lahko zavrne, če pride do prodaje v času moratorija na predčasnega zaprtja kredita. Če banka strinja, vendar vztraja pri svojem sodelovanju v poslu, potem je odprla dve bančni škatle: prvi kupec postavi znesek odplačila posojila, drugi - preostalo razliko. Po odstranitvi bremenitve iz ohišja se opravi transakcija nakupa in prodaje. V tem primeru bi tudi prodaja stanovanja brez realtor morali plačati banki provizijo za odpiranje celice in podporo.
3. Če se upnik strinja, da bo prodal brez predhodnega odplačila posojilnega dolga in se strinja, da ne bo sodeloval pri transakciji, je treba skleniti predhodno prodajno listino. Potem, ko je posojilo za denar prejel od kupca, lastnik prejme dokumente za odpravo prepovedi in gre v registracijsko zbornico. Nato prodajalec zaključi transakcijo pri notarju.
4. Stanovanje lahko prodajate skupaj s posojilom. Kupec mora predložiti banki vse potrebne dokumente, ki potrjujejo svojo solventnost, in že se odloči o možnosti zamenjave posojilojemalca. S pozitivno odločitvijo se lastninske pravice ponovno registrirajo, nepremičnina ostane v hipoteki, prodajalec pa prejme razliko med stroškom prodanega stanovanja in saldom dolga brez udeležbe upnika.

Zaključek

Izkazalo se je, da so različni apartmaji: privatizirana, tisti, katerega lastnik - se otrok, hipoteka, darilo - se lahko prodaja brez pomoči realtor, vedo vse korake transakcije z določitvijo cene za pridobitev denarnega zneska. Ob idejo o nevarnostih in zapletenosti postopka in dajanje dogovora veliko truda in časa, lahko prodajajo svoje stanovanje.